Skrzypiące drzwi do mieszkania a immisje pośrednie

Oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

„Art. 140 [Uprawnienia właściciela] W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa […].

Art. 144 [Zakaz immisji] Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego: „Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje, które tej miary nie przekraczają, są dopuszczalne, jako że nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób niedostrzegalny i nieodczuwalny na nieruchomościach sąsiednich. Przeciętny charakter miary wskazuje, że punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka, a osobista wrażliwość konkretnej osoby nie ma znaczenia, bez względu na to, co jest przyczyną tej wrażliwości. Oceniając przeciętną miarę immisji, należy uwzględnić zwłaszcza: częstotliwość trwania zakłóceń, ich intensywność i skutki oraz pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje (np. pszczelarstwo). Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jako miernik przeciętnej miary zakłóceń należy ustalać, oceniając charakter zarówno nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości objętych immisjami. Granice immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa, charakter mieszkalny, religijny itp. Stosowany miernik ma charakter obiektywny, dlatego indywidualny sposób zagospodarowania nieruchomości nie ma doniosłości prawnej, jeżeli jest niezgodny z obiektywną oceną jej przeznaczenia (np. zabudowanie nieruchomości rolnej bez wcześniejszej zmiany jej klasyfikacji). Z kolei »stosunki miejscowe« oznaczają utrwalony sposób użytkowania nieruchomości w danej okolicy” (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2023, art. 144).

Kryterium przeciętnej miary immisji

Ponadto „Kryterium przeciętnej miary ustawodawca wprowadził do określenia granicy immisji pośrednich. Termin »przeciętna miara« pochodzi z języka typowego dla statystyki i służy do określenia zbioru zachowań, które znajdują się pomiędzy skrajnościami. W matematyce z kolei mówi się np. o średniej matematycznej. Na gruncie języka prawnego czy prawniczego pojęcie »przeciętna miara« należy do kategorii pojęć nieostrych, wymagających każdorazowego doprecyzowania poprzez różnicowanie i szeregowanie możliwych zdarzeń rodzących skutki prawne. Dopuszczalność zachowań należących do zbioru »przeciętnych« wymaga z jednej strony umiarkowanego działania korzystającego ze swojego prawa, z drugiej jednak wymaga biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru celowego działania. W przypadku sporów dotyczących immisji ponad przeciętną miarę w konkretnych przypadkach określenia jej dokonuje sąd.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest podstawowym kryterium określającym granicę dopuszczalnych immisji w ramach kryterium przeciętnej miary. W ten sposób dokonuje się zobiektywizowania sposobu użytkowania nieruchomości, a w konsekwencji i racjonalizacji pojęcia przeciętnej miary. Sposób użytkowania nieruchomości gruntowej może wynikać z planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mogą to być też względy wynikające z Prawa ochrony środowiska czy lokalnej strategii ochrony środowiska lub uchwał rad gminy, czy miasta, np. uchwały o minimalnej powierzchni działki pod zabudowę jednorodzinną czy ograniczeniu wysokości budynków. W tym przypadku można mówić o ochronie interesu ogólnospołecznego (M. Korzycka-Iwanow, Prawo właściciela…, s. 143–144)” – B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 144).

Wezwanie sąsiadki do zaniechania roszczeń

Z opisanej nam sytuacji faktycznej można wnioskować, że są argumenty do twierdzenia, że nie dochodzi do immisji ani naruszenia dóbr osobistych sąsiadów (w tym prawa do spokoju, do wypoczynku, do prywatności, do ochrony miru domowego, do poczucia bezpieczeństwa oraz do ochrony zdrowia fizycznego i psychicznego przed uszczerbkiem wynikającym z użytkowania drzwi czy remontu). Zakładamy, że Państwa zachowanie nie wykracza ponad przeciętną miarę sąsiedzką.

Obecnie do rozważenia jest skierowanie do sąsiadów formalnego pisma z żądaniem zaniechania kierowania do Państwa bezpodstawnych roszczeń.