Zagrzybione mieszkanie a wcześniejsze zakończenie najmu

Kiedy zagrzybienie lokalu pozwala zakończyć najem od razu?

Podstawą jest art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W praktyce samo subiektywne odczucie nieprzyjemnego zapachu zwykle nie wystarcza. Trzeba wykazać, że wada ma charakter rzeczywisty i że może powodować zagrożenie dla zdrowia. Zagrzybienie, pleśń i trwałe zawilgocenie mogą spełniać ten warunek, zwłaszcza gdy obejmują ściany, sufity, wentylację albo pojawiają się w kilku pomieszczeniach.

Znaczenie ma nadal orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 1974 r., sygn. II CR 199/74, w którym przyjęto, że zagrzybienie lub zawilgocenie lokalu może uzasadniać skorzystanie z uprawnienia z art. 682 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli problem dotyczy także innych usterek mieszkania, warto zobaczyć materiał o wadach w wynajmowanym lokalu.

Czy trzeba najpierw wezwać właściciela do usunięcia grzyba?

Co do zasady tak warto postąpić. Choć art. 682 Kodeksu cywilnego nie zawiera wprost obowiązku wcześniejszego wezwania, to w praktyce ma ono duże znaczenie dowodowe. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 października 2013 r., sygn. V CSK 467/12, podkreślił potrzebę współdziałania stron wynikającą z art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego i wskazał, że najemca powinien poinformować wynajmującego o wadzie oraz dać mu możliwość jej usunięcia, jeżeli jest to realne.

Dlatego bezpieczny schemat działania wygląda tak:

Wyjątkiem mogą być sytuacje nagłe, gdy stan lokalu jest tak poważny, że dalsze mieszkanie byłoby nierozsądne lub niebezpieczne. Wtedy wcześniejsze wezwanie może mieć mniejsze znaczenie, ale nadal warto je wysłać równolegle z wypowiedzeniem albo tuż przed nim.

Jak przygotować skuteczne wypowiedzenie najmu z powodu zagrzybienia?

Oświadczenie o wypowiedzeniu powinno być złożone tak, aby wynajmujący mógł zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Najbezpieczniej zrobić to pisemnie, z podpisem, i doręczyć osobiście za pokwitowaniem albo listem poleconym.

W piśmie warto wskazać:

• oznaczenie stron i lokalu,
• że wypowiedzenie następuje na podstawie art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• opis wady: zagrzybienie, pleśń, zawilgocenie, zapach stęchlizny, problemy z wentylacją,
• informację o wcześniejszym zgłoszeniu wady i braku skutecznej reakcji, jeśli takie zgłoszenie było,
• datę, od której uznaje Pan/Pani najem za zakończony,
• wezwanie do rozliczenia kaucji i ewentualnej nadpłaty czynszu.

Jeżeli strony chcą zakończyć umowę bez sporu, można zamiast tego podpisać porozumienie rozwiązujące najem. To często najprostsze rozwiązanie, zwłaszcza gdy właściciel sam przyznaje, że lokal wymaga odgrzybienia lub remontu. Szerzej o innych wariantach można przeczytać w tekście jak rozwiązać umowę najmu przed terminem.

Czy właściciel może zatrzymać kaucję?

Nie automatycznie. Kaucja nie jest „karą za wyprowadzkę” w każdej sytuacji. Jeżeli chodzi o najem lokalu mieszkalnego objęty ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6 ust. 1 tej ustawy stanowi, że kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

To oznacza, że z kaucji można pokryć rzeczywiście istniejące należności, np. zaległy czynsz, opłaty lub szkody w lokalu. Jeżeli jednak najemca skutecznie rozwiązał umowę na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego, a przyczyną była wada lokalu leżąca po stronie wynajmującego, zatrzymanie całej kaucji tylko dlatego, że najem zakończył się przed terminem, może być nieskuteczne.

Wynajmujący powinien zwrócić kaucję w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności, o których mowa w art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli lokal został już opuszczony i rozliczony, a zwrot nie następuje, można wezwać właściciela do zapłaty.

Czy trzeba płacić czynsz za wrzesień albo za okres po wyprowadzce?

To zależy od tego, na jakiej podstawie kończy się umowa.

1. Skuteczne wypowiedzenie przez najemcę na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego
Jeżeli wypowiedzenie bez zachowania terminu jest skuteczne, stosunek najmu ustaje z chwilą dojścia oświadczenia do wynajmującego w sposób określony w art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego albo z późniejszą datą wskazaną w piśmie. Wtedy co do zasady nie ma obowiązku płacenia czynszu za dalszy okres po ustaniu najmu.

2. Zakończenie najmu zgodnie z wypowiedzeniem właściciela lub zgodnie z terminem umownym
Jeżeli najem trwa do określonego dnia, a lokal pozostaje do dyspozycji najemcy, wynajmujący może żądać czynszu za okres obowiązywania umowy. Jeżeli jednak strony ustalą wcześniejsze wydanie lokalu i wcześniejsze rozwiązanie najmu, można rozliczyć czynsz proporcjonalnie.

3. Porozumienie stron
Strony mogą w każdej chwili ustalić wcześniejsze rozwiązanie umowy i sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji. Dla bezpieczeństwa warto spisać to na piśmie.

Przy rozliczeniach trzeba też oddzielić czynsz od opłat za media. Jeżeli po opuszczeniu lokalu nie korzysta Pan/Pani z lokalu, a media są rozliczane według zużycia, można domagać się rozliczenia według stanu faktycznego. Gdy problemem są także opłaty eksploatacyjne, pomocny może być tekst o problemie z opłatami za gaz w wynajmowanym mieszkaniu.

Jakie inne roszczenia może mieć najemca?

W zależności od stanu faktycznego możliwe są także inne uprawnienia:

• obniżenie czynszu – na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku;
• wypowiedzenie najmu bez terminów z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego – jeżeli wady są nieusuwalne albo jeżeli wynajmujący mimo otrzymania zawiadomienia nie usunie wad w odpowiednim czasie, przy czym przepis ten dotyczy ogólnie wad rzeczy najętej, a art. 682 Kodeksu cywilnego odnosi się szczególnie do wad zagrażających zdrowiu;
• odszkodowanie – na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego powstała konkretna szkoda, np. koszty przeprowadzki, zniszczenie rzeczy przez wilgoć lub uzasadnione koszty pobytu zastępczego.

Jeżeli przyczyną rozwiązania najmu są również relacje ze współlokatorami lub inne naruszenia warunków zamieszkiwania, warto porównać zasady wypowiedzenia umowy najmu w podobnych sytuacjach.

Jakie dowody warto zebrać przed wyprowadzką?

Im więcej dowodów, tym mniejsze ryzyko sporu o czynsz i kaucję. Najlepiej zgromadzić:

• zdjęcia i nagrania pokazujące pleśń, zawilgocenie i zakres problemu,
• korespondencję z właścicielem, w tym zgłoszenie wady i odpowiedzi,
• protokół zdawczo-odbiorczy przy opuszczeniu lokalu,
• oświadczenia współlokatorów, jeżeli potwierdzają problem,
• rachunki za rzeczy uszkodzone przez wilgoć,
• w razie potrzeby opinię administratora, kominiarza, inspektora sanitarnego lub specjalisty od wilgoci,
• dokumentację medyczną, jeżeli pojawiły się objawy zdrowotne mogące mieć związek z warunkami w lokalu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce różni się rozliczenie najmu w zależności od stanu lokalu i zachowania stron.

FAQ

Czy sam zapach stęchlizny wystarczy do natychmiastowego wypowiedzenia najmu?

Nie zawsze. Najbezpieczniej wykazać rzeczywiste zagrzybienie, zawilgocenie lub inną wadę lokalu oraz ich wpływ na zdrowie lub warunki zamieszkania. Sam zapach bez innych dowodów może być za mało przekonujący.

Czy mogę wypowiedzieć najem, jeśli wiedziałem o problemie przy podpisywaniu umowy?

Tak, jeżeli wada zagraża zdrowiu. Wprost wynika to z art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy wypowiedzenie musi być na papierze?

Najbezpieczniej tak. Dla celów dowodowych warto złożyć pisemne, podpisane oświadczenie i mieć potwierdzenie doręczenia. E-mail może pomóc jako dowód, ale w sporze papierowe doręczenie zwykle jest pewniejsze.

Czy właściciel może wpisać do umowy, że kaucja zawsze przepada?

Samo takie postanowienie nie przesądza jeszcze sprawy. Jeżeli brak jest realnych należności do potrącenia, a wcześniejsze zakończenie najmu nastąpiło z powodu wad lokalu, zatrzymanie kaucji może być bezpodstawne.

Czy mogę żądać obniżenia czynszu zamiast wypowiedzenia?

Tak. Jeżeli wada ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 61 § 1, art. 354 § 2, art. 471, art. 664 § 1 i § 2, art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny;
• art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
• wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 1974 r., II CR 199/74;
• wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r., V CSK 467/12.