Udostępnianie mieszkania osobom trzecim przez najemcę – kiedy można wypowiedzieć umowę

Kiedy obecność osoby trzeciej w mieszkaniu narusza umowę najmu?

Nie każde przebywanie osoby trzeciej w lokalu oznacza złamanie prawa albo umowy. Najemca co do zasady korzysta z lokalu i może zapraszać gości. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy dochodzi do podnajmu albo oddania lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody wynajmującego.

Podstawą jest art. 688² ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, chyba że co innego wynika z umowy. Jeżeli więc umowa najmu zakazuje udostępniania pokoju lub całego mieszkania osobom trzecim albo uzależnia to od zgody właściciela, naruszenie takiego postanowienia może być podstawą działania wynajmującego.

W praktyce kluczowe jest ustalenie, co faktycznie się dzieje. Co innego weekendowe nocowanie partnera najemcy, a co innego stałe przekazanie kluczy, samodzielne korzystanie z lokalu, przechowywanie rzeczy, przebywanie w mieszkaniu pod nieobecność najemcy czy pobieranie od tej osoby pieniędzy za pobyt.

Czy można wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym?

Odpowiedź brzmi: czasem tak, ale nie automatycznie. To zależy od treści umowy oraz od tego, czy zachowanie najemcy wypełnia ustawową podstawę wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych duże znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

To ważne: w przypadku lokalu mieszkalnego właściciel nie powinien opierać się wyłącznie na ogólnej konstrukcji z Kodeksu cywilnego, jeżeli zastosowanie ma szczególna ustawa o ochronie praw lokatorów. W wielu sytuacjach najpierw potrzebne jest pisemne upomnienie, a dopiero później wypowiedzenie.

Art. 685 ustawy – Kodeks cywilny nadal stanowi, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W praktyce jednak przy lokalach mieszkalnych trzeba interpretować ten przepis z uwzględnieniem ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Samo nocowanie gościa a podnajem lub użyczenie

Jeżeli z opisanego stanu faktycznego wynika jedynie to, że do najemcy przychodzi bliska osoba i nocuje w lokalu, to zwykle będzie za mało do natychmiastowego rozwiązania umowy. Inaczej może być, gdy osoba trzecia:

• ma własne klucze i samodzielnie wchodzi do mieszkania,
• przebywa tam regularnie pod nieobecność najemcy,
• używa lokalu jak domownik lub współlokator,
• zajmuje konkretny pokój lub część lokalu,
• płaci najemcy za pobyt albo została dopuszczona do nieodpłatnego stałego korzystania z lokalu.

Wtedy można argumentować, że doszło do oddania lokalu lub jego części do używania osobie trzeciej z naruszeniem art. 688² Kodeksu cywilnego i postanowień umownych. Jeżeli w mieszkaniu współzamieszkują także inne osoby, znaczenie ma również to, czy ich bezpieczeństwo lub swoboda korzystania z części wspólnych zostały realnie naruszone.

Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego

Jeżeli obecność osoby trzeciej wiąże się dodatkowo z zakłócaniem spokoju, awanturami, wchodzeniem do części wspólnych bez zgody pozostałych mieszkańców, korzystaniem z lokalu w sposób zagrażający bezpieczeństwu albo inną uciążliwością dla domowników lub sąsiadów, można rozważać także podstawę z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 685 Kodeksu cywilnego.

Nie wystarczy jednak jednorazowy incydent o niewielkiej wadze. Przepisy mówią o zachowaniu rażącym albo uporczywym. To oznacza, że znaczenie mają skala naruszenia, jego powtarzalność, skutki dla innych mieszkańców oraz możliwość wykazania, że najemca był świadomy problemu i mimo to go nie usunął.

Jeżeli osoba trzecia została zastana w lokalu sama, gdy najemcy nie było, jest to istotna okoliczność dowodowa, ale sama w sobie nie zawsze przesądza jeszcze o skuteczności wypowiedzenia. Trzeba wykazać, że nie chodziło tylko o incydentalne wpuszczenie gościa, lecz o realne oddanie lokalu albo jego części do korzystania.

Jak bezpiecznie postąpić jako wynajmujący?

Najbezpieczniejsza praktyka to działanie etapami:

1. Sprawdzenie umowy – czy zawiera zakaz podnajmu, użyczenia, przekazywania kluczy lub pobytu osób trzecich bez zgody właściciela.
2. Ustalenie faktów – kiedy i jak często osoba trzecia przebywała w lokalu, czy miała klucze, czy była tam sama, czy przechowuje rzeczy, czy ponosi opłaty.
3. Zebranie dowodów – wiadomości, e-maile, notatki, oświadczenia współlokatorów, ewentualnie monitoring części wspólnych, jeżeli jest legalny.
4. Pisemne upomnienie – wezwanie do zaprzestania naruszeń, najlepiej z opisem zdarzeń i wskazaniem odpowiednich postanowień umowy oraz przepisów.
5. Wypowiedzenie – jeżeli naruszenia trwają nadal albo są na tyle poważne, że spełniają przesłanki ustawowe.

W piśmie warto wskazać konkretnie art. 688² Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym również art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli podstawą ma być zakłócanie porządku domowego, trzeba opisać, na czym polegała uciążliwość i kiedy występowała.

Jakie wypowiedzenie będzie prawidłowe?

Przy lokalu mieszkalnym wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Wymóg formy pisemnej i wskazania przyczyny wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli właściciel powołuje się na art. 11 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, wypowiedzenie następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wcześniej lokator powinien otrzymać pisemne upomnienie, chyba że mamy do czynienia z inną podstawą przewidzianą w ustawie lub ze stanem faktycznym, który wymaga odrębnej oceny.

W praktyce sformułowanie „w trybie natychmiastowym” przy najmie mieszkania bywa ryzykowne. Jeżeli właściciel zastosuje zbyt ostrą podstawę bez spełnienia wymogów ustawowych, najemca może kwestionować skuteczność wypowiedzenia.

Czy można wejść do mieszkania i samodzielnie usunąć osobę trzecią?

Nie. Wynajmujący nie może samowolnie wchodzić do lokalu, wymieniać zamków ani usuwać rzeczy najemcy lub jego gości poza przypadkami wyraźnie dopuszczonymi prawem. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w określonych sytuacjach także karną.

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, co do zasady konieczne jest dochodzenie wydania lokalu w legalnej procedurze. W przypadku szczególnych form najmu warto wcześniej zadbać o odpowiednie zabezpieczenia umowne. Zobacz także: najem okazjonalny i oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Jak ocenić opisaną sytuację?

W przedstawionym stanie faktycznym można bronić stanowiska, że doszło do naruszenia umowy, jeżeli rzeczywiście obowiązywał zakaz udostępniania lokalu osobom trzecim albo wymóg uzyskania zgody właściciela, a osoba trzecia korzystała z mieszkania samodzielnie. Szczególnie istotne jest to, że została zastana w lokalu sama.

Jednocześnie sama ta okoliczność nie przesądza jeszcze, że wypowiedzenie natychmiastowe będzie zawsze skuteczne. Dla bezpieczeństwa prawnego lepiej oprzeć działania na:

• konkretnych postanowieniach umowy,
• art. 688² Kodeksu cywilnego,
• art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli chodzi o lokal mieszkalny,
• dobrze udokumentowanym pisemnym upomnieniu.

Jeżeli sprawa dotyczy pokoju we wspólnie zamieszkiwanym mieszkaniu, znaczenie może mieć również to, czy najem obejmował cały lokal, czy tylko konkretny pokój, oraz jakie zasady korzystania z części wspólnych zapisano w umowie. To może wpływać na ocenę, czy najemca naruszył wyłącznie regulamin, czy już oddał część lokalu do używania osobie trzeciej.

FAQ

Czy zakaz przyjmowania gości w umowie jest zawsze skuteczny?

Nie zawsze w pełnym zakresie. Najemca ma prawo normalnie korzystać z lokalu, więc całkowity zakaz odwiedzin może być oceniany krytycznie. Co innego zakaz stałego udostępniania lokalu albo przekazywania kluczy osobom trzecim.

Czy jednorazowe zastanie obcej osoby w mieszkaniu wystarczy do wypowiedzenia?

Zwykle nie wystarczy samo jedno zdarzenie. To ważny sygnał, ale najlepiej ustalić, czy było to zdarzenie incydentalne, czy element stałego korzystania z lokalu przez osobę trzecią.

Czy trzeba wcześniej upomnieć lokatora na piśmie?

Przy lokalu mieszkalnym bardzo często tak. Wynika to z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdy podstawą jest używanie lokalu sprzecznie z umową, szkody albo rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego.

Czy właściciel może zmienić zamki po wypowiedzeniu?

Nie samowolnie. Dopóki lokal nie zostanie wydany dobrowolnie albo w legalnej procedurze, właściciel nie powinien sam usuwać najemcy ani odcinać mu dostępu do lokalu.

Źródła

1. Art. 688², art. 685 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

2. Art. 11 ust. 1 oraz art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

3. Wyrok Sądu Najwyższego z 6 marca 1980 r., sygn. akt III CRN 12/80 – orzeczenie przywoływane w praktyce przy ocenie uciążliwego naruszania porządku domowego.