Najem okazjonalny – jak dobrze zabezpieczyć właściciela

Czym dziś jest najem okazjonalny i kto może go zawrzeć?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest szczególną odmianą najmu uregulowaną w art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umowę taką może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa musi dotyczyć lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony. Wynika to wprost z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Obecnie maksymalny czas takiej umowy to 10 lat.

Jeżeli lokal ma zajmować kilka osób, najbezpieczniej jest wskazać w umowie jako najemców te osoby, które rzeczywiście będą w nim mieszkały. W praktyce chodzi o to, aby dokumenty odpowiadały rzeczywistemu stanowi faktycznemu. Wpisanie do umowy wyłącznie „znajomej”, która sama nie będzie mieszkać w lokalu, a lokal zajmą inne osoby, może później wywołać spór co do tego, kogo dotyczą obowiązki umowne i przeciwko komu można sprawnie prowadzić procedurę opróżnienia lokalu.

Jakie dokumenty są konieczne, aby najem okazjonalny rzeczywiście chronił właściciela?

Sama umowa pisemna nie wystarcza. Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego najemca musi dołączyć:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela – art. 19a ust. 2 pkt 1;
• wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – art. 19a ust. 2 pkt 2;
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających – art. 19a ust. 2 pkt 3.

To właśnie te załączniki są praktycznym rdzeniem zabezpieczenia. Bez nich umowa nie daje uproszczonej ścieżki prowadzącej do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i skierowania sprawy do komornika.

Warto też pamiętać o art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów: jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia o tym wiadomości wskazać inny lokal i przedstawić nowe oświadczenie właściciela tego lokalu. Dobrze powtórzyć ten obowiązek w samej umowie i dodać obowiązek niezwłocznego informowania właściciela na piśmie.

Czy warto zawrzeć samą umowę także u notariusza?

Nie ma takiego obowiązku. Ustawa wymaga formy aktu notarialnego tylko dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Z praktycznego punktu widzenia ważniejsze od notarialnej formy całej umowy jest jej dobre przygotowanie: dokładne oznaczenie stron, lokalu, liczby osób mających zamieszkiwać w mieszkaniu, wysokości czynszu i opłat, zasad rozliczeń, kaucji, terminów płatności oraz przesłanek wypowiedzenia.

Czy znajoma może być stroną umowy zamiast faktycznych mieszkańców?

To rozwiązanie jest ryzykowne. Jeżeli stroną umowy będzie jedna osoba, a w lokalu faktycznie stale zamieszkają inne osoby, może powstać problem dowodowy, czy osoby te są lokatorami objętymi mechanizmem najmu okazjonalnego. Właściciel powinien dążyć do tego, aby najemcą był ten, kto rzeczywiście korzysta z lokalu jako miejsca zamieszkania.

Jeżeli znajoma chce pomóc, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wykorzystanie jej lokalu jako lokalu wskazanego do wyprowadzki w oświadczeniu z art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, o ile rzeczywiście wyraża na to zgodę i ma tytuł prawny do tego lokalu.

W sprawach z udziałem cudzoziemców szczególnie ważne jest prawidłowe oznaczenie danych z paszportu albo karty pobytu oraz upewnienie się, że podpisują dokumenty osobiście. Sam fakt, że najemcą jest obywatel Ukrainy albo innego państwa, nie wyklucza najmu okazjonalnego.

Jak wygląda procedura opróżnienia lokalu przy najmie okazjonalnym?

Najem okazjonalny nie oznacza „natychmiastowej eksmisji”, ale co do zasady upraszcza drogę prawną. Po rozwiązaniu albo wygaśnięciu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem. Takie żądanie musi spełniać wymogi z art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności wskazywać przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nie opróżni lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Podstawę stanowi art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawa trafia do komornika.

To rozwiązanie jest korzystniejsze niż klasyczny proces o eksmisję, ponieważ właściciel nie musi najpierw uzyskiwać wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Nadal jednak czas całej procedury zależy od konkretnego stanu faktycznego, sprawności doręczeń, obłożenia sądu i czynności komornika.

Zobacz również:

Kaucja i zapisy umowne, które realnie wzmacniają bezpieczeństwo właściciela

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu okazjonalnego nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu z dnia zawarcia umowy. Kaucja może zabezpieczać należności z tytułu najmu, opłaty niezależne od właściciela, odszkodowanie za uszkodzenia lokalu oraz koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Dobrze przygotowana umowa powinna też przewidywać:

• protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu lokalu i liczników – art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów;
• jasne zasady płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych;
• obowiązek zgłaszania zmiany liczby mieszkańców;
• zakaz podnajmu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania bez zgody właściciela;
• obowiązek aktualizacji adresu do doręczeń;
• uprawnienie właściciela do okresowej kontroli lokalu po wcześniejszym umówieniu terminu.

Jeżeli lokal ma być wynajmowany w modelu krótkoterminowy, trzeba odróżnić go od najmu okazjonalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie każdy model pobytu da się prawidłowo objąć konstrukcją najmu okazjonalnego.

Czy najemcę lub inne osoby można zameldować w wynajmowanym lokalu?

Tak, jeżeli dana osoba faktycznie przebywa w lokalu i spełnia warunki meldunkowe. Zameldowanie nie tworzy prawa do lokalu, nie zastępuje umowy najmu i nie pozbawia właściciela możliwości dochodzenia opróżnienia lokalu. Charakter ewidencyjny meldunku wynika z art. 1 ust. 1 oraz art. 24 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ewidencji ludności obywatel polski przebywający na terytorium RP jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu od przybycia do tego miejsca. Pobyt czasowy to przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego przez okres ponad 3 miesięcy.

W praktyce organ meldunkowy bada przede wszystkim fakt pobytu pod danym adresem. Właściciel nie „nadaje” prawa do lokalu przez meldunek. Sam meldunek nie blokuje też późniejszego wymeldowania administracyjnego, jeżeli osoba faktycznie lokal opuściła.

Więcej o tym, jak wygląda obowiązek meldunkowy przy wynajmie, przeczytasz w materiale: lokator.

Jeżeli pobyt ma mieć charakter czasowy, pomocny może być także artykuł o skutkach meldunku tymczasowe.

Czy potrzebna jest zgoda właściciela na meldunek?

W postępowaniu meldunkowym zasadnicze znaczenie ma rzeczywisty pobyt w lokalu. W praktyce zameldowanie często odbywa się na podstawie dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu i danych właściciela lub innego podmiotu dysponującego lokalem. Jeżeli najemca ma ważną umowę najmu, zwykle może wykazać legalność pobytu w lokalu tym dokumentem.

Nie należy jednak utożsamiać dwóch odrębnych kwestii:

Zdarza się więc, że właściciel obawia się meldunku bardziej niż samej umowy. To błąd praktyczny. Z punktu widzenia bezpieczeństwa dużo ważniejsze jest prawidłowe zawarcie najmu okazjonalnego niż blokowanie meldunku.

Jak najlepiej ułożyć tę konkretną sytuację?

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejsze będzie:

1. zawarcie umowy najmu okazjonalnego bezpośrednio z osobą albo osobami, które rzeczywiście będą mieszkały w lokalu;
2. uzyskanie od każdego najemcy oświadczenia notarialnego z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów;
3. wskazanie lokalu zastępczego i dołączenie zgody właściciela tego lokalu zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 tej ustawy;
4. pobranie kaucji mieszczącej się w limicie ustawowym;
5. sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego;
6. zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie wynikającym z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Ten ostatni obowiązek jest bardzo ważny. Na żądanie najemcy właściciel powinien okazać potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego – art. 19b ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela możliwości korzystania z ułatwień właściwych dla najmu okazjonalnego.

FAQ

Czy najem okazjonalny można zawrzeć z cudzoziemcem?

Tak. Przepisy nie wykluczają cudzoziemca jako najemcy. Trzeba jednak prawidłowo oznaczyć jego dane, uzyskać wymagane załączniki z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i zadbać, by to on był rzeczywistą stroną umowy.

Czy meldunek najemcy uniemożliwia późniejsze opróżnienie lokalu?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie daje prawa do lokalu. Nie blokuje też dochodzenia opróżnienia mieszkania na podstawie umowy i przepisów o najmie okazjonalnym.

Czy trzeba zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Tak. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy cała umowa musi być notarialna?

Nie. Notarialne musi być oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sama umowa może być pisemna.

Jaka może być maksymalna kaucja?

Do sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal według stawki z dnia zawarcia umowy – art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 19a–19e, art. 6c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
• art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego;
• art. 1 ust. 1, art. 24 ust. 1–2 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.