Otrzymanie w darowiźnie części domu a dalszy wynajem mieszkania komunalnego

Najem mieszkania komunalnego przez małżeństwo

Zacznijmy od tego, że zgodnie z art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego ,,małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa”. A zatem najemcą jest zarówno Pani, jak i Pani mąż.

Jedną z okoliczności powodującą, że najemcy mogą utracić prawo do lokalu komunalnego, jest nabycie prawa do lokalu mieszkalnego. Stanowi o tym art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów: „gmina może wypowiedzieć najemcy umowę najmu socjalnego lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli uzyskał on tytuł prawny do innego lokalu i może go używać”.

Darowizna nieruchomości

Umowa darowizny skutkuje przeniesieniem własności rzeczy darowanej z darczyńcy na obdarowanego. Jeśli Pani jako najemczyni nabędzie (np. jako obdarowana) tytuł prawny do lokalu mieszkalnego to co do zasady trzeba się liczyć z wypowiedzeniem Państwu umowy najmu mieszkania komunalnego. Kluczowe jest jednak to aby mogła Pani w nim mieszkać, używać go. Skoro zaś Pani nabędzie tylko udział, zaś z rodzicami będzie sporządzona umowa użyczenia uprawniająca ich do bezpłatnego zamieszkiwania w nim do śmierci, to będzie Pani miała dowód na to, że nie może używać mieszkania i że brak jest spełnienia przesłanki z art. 25. Jeśli oprócz tego wykaże Pani, że nabyła tylko udział (nie własność do całości), to całokształt winien wykluczyć prawo wypowiedzenia Państwu najmu.

Praktyka jest jednak różna, zwłaszcza że tu chodzi o dom, czyli co do zasady organ może stać na stanowisku, że możecie Państwo używać domu i fakt zamieszkiwania tam rodziców nie stoi temu na przeszkodzie. Jeśli jednak macie Państwo dzieci, na dodatek wykażecie, że pozostałe rodzeństwo w liczbie 4 także otrzymało udział, to w mojej ocenie wyklucza przesłankę prawa do używania.

Nie zagwarantuję jednak, jaką decyzję podejmie gmina, bo naprawdę praktyka jest różna. Wynika to z faktu, że pojęcie ,,prawa do używania lokalu” jest niejednoznaczne i pozwala na swobodne podejmowanie decyzji. Można jednak ową niemożność używania wykazać, np. służebnością dożywotnią dla rodziców w owym domu ustanowioną w akcie darowizny na ich rzecz z wyłączeniem innych osób, w tym z wyłączeniem właściciela mieszkania, tj. obdarowanych. Taki zapis na pewno by pomógł wykazać, że nie możecie Państwo używać domu.

Zalecam Pani zapoznać się obowiązującą miejską uchwałą w sprawie mieszkań komunalnych, bo tam często wskazane są szczegóły dot. podstaw wypowiedzenia najmu przez gminę.

Co do zasady jednak potencja możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z zasobów gminnych istnieje, ale w Pani przypadku darowizna ze służebnością z wyłączeniem prawa właścicieli do korzystania z domu powinna pozwolić uniknąć wypowiedzenia. Nie ma jednak 100% gwarancji.