Darowizna udziału w domu a mieszkanie komunalne – czy gmina może wypowiedzieć najem?

Małżonkowie a najem mieszkania komunalnego

Jeżeli umowa najmu lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny została zawarta w czasie trwania małżeństwa, to zgodnie z art. 680¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oboje małżonkowie stają się najemcami, niezależnie od ustroju majątkowego. Oznacza to, że nawet jeśli w dokumentach gminy jako najemca figuruje tylko mąż, skutki prawne najmu co do zasady dotyczą także żony.

W praktyce ma to znaczenie dlatego, że gmina ocenia sytuację mieszkaniową całego gospodarstwa domowego, a nie wyłącznie osoby wpisanej w umowie jako jedynego najemcy.

Czy darowizna udziału w domu może spowodować utratę mieszkania komunalnego?

Może, ale nie zawsze. W sprawach lokali komunalnych trzeba odróżnić dwie kwestie:

• czy najemca lub członek gospodarstwa domowego uzyskał tytuł prawny do innej nieruchomości mieszkalnej,
• czy z tego tytułu może realnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe poza lokalem komunalnym.

Podstawą ustawową jest przede wszystkim art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te przewidują, że rada gminy w uchwale określa zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania i przesłanki pierwszeństwa. W wielu gminach uchwały przewidują, że posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu lub domu wyłącza możliwość dalszego korzystania z mieszkania komunalnego albo stanowi podstawę do odmowy przedłużenia umowy.

Jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy, znaczenie może mieć art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, spełniającego warunki lokalu zamiennego. W praktyce przepis ten bywa brany pod uwagę także przy lokalach z zasobu gminy. Innym wariantem jest małżeństwo, w którym każdy z małżonków ma własny lokal komunalny; osobno wyjaśniamy, czy dwa mieszkania komunalne po ślubie mogą prowadzić do wypowiedzenia najmu.

Dlatego nie wystarczy odpowiedzieć, że „jest udział, więc gmina wypowie umowę” albo odwrotnie: „to tylko udział, więc nic się nie stanie”. Ocenę trzeba oprzeć na konkretnym stanie faktycznym.

Dlaczego sam udział we współwłasności nie daje jeszcze pewności co do wypowiedzenia najmu?

Udział 1/4 w domu nie oznacza automatycznie, że można swobodnie zamieszkać w całej nieruchomości. Zgodnie z art. 195 i art. 206 Kodeksu cywilnego współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce jednak przy domu zajmowanym przez rodziców i przy kilku współwłaścicielach możliwość faktycznego zamieszkania może być ograniczona albo wręcz wyłączona.

To właśnie ta różnica między formalnym tytułem prawnym a realną możliwością zamieszkania jest najważniejsza. Gmina może argumentować, że udział w domu daje możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Z drugiej strony najemca może wykazywać, że dom jest zajęty przez rodziców, nie ma wydzielonego samodzielnego lokalu, a współwłasność nie daje praktycznej możliwości zamieszkania całej rodziny.

Jeżeli dom jest zamieszkiwany przez rodziców, a obdarowani otrzymują tylko udziały, to ryzyko wypowiedzenia zwykle jest mniejsze niż przy nabyciu samodzielnego mieszkania lub całego domu. Nie da się jednak wykluczyć, że gmina spróbuje uznać taki udział za wystarczający tytuł prawny do innego lokalu.

Jak ograniczyć ryzyko utraty lokalu komunalnego?

Najbezpieczniej zadbać o to, aby z aktu notarialnego jednoznacznie wynikało, że rodzice zachowują silne prawo do dalszego zamieszkiwania w domu. W praktyce najczęściej rozważa się:

• służebność mieszkania – art. 296 § 1 w zw. z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego,
• umowę dożywocia – art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli zamiast darowizny strony wybiorą inną konstrukcję prawną,
• precyzyjne postanowienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, choć same w sobie nie zawsze wystarczą.

Sama umowa użyczenia może mieć mniejszą siłę dowodową niż ujawnione w akcie notarialnym prawo rzeczowe, zwłaszcza gdy gmina będzie badała, czy obdarowany rzeczywiście może korzystać z domu. Z tego powodu znacznie lepszym zabezpieczeniem bywa służebność osobista mieszkania ustanowiona na rzecz rodziców. Jeżeli jej zakres zostanie opisany szeroko, łatwiej wykazać, że obdarowani nie otrzymali nieruchomości do własnego zamieszkania.

Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć: nawet służebność nie daje absolutnej gwarancji. Gmina może badać nie tylko treść dokumentu, lecz także rzeczywisty stan korzystania z domu, liczbę pokoi, możliwość współzamieszkiwania czy lokalizację nieruchomości.

Znaczenie lokalnej uchwały gminy

To bardzo ważny element, którego nie wolno pominąć. Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy określa w uchwale zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. W takich uchwałach często pojawiają się postanowienia dotyczące:

• braku tytułu prawnego do innego lokalu lub domu,
• obowiązku informowania gminy o zmianie sytuacji majątkowej i mieszkaniowej,
• przesłanek odmowy dalszego najmu, zamiany albo zawarcia kolejnej umowy,
• sposobu oceny, czy dany lokal lub dom nadaje się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Dlatego trzeba sprawdzić uchwałę obowiązującą w konkretnej gminie. Dwie osoby w niemal identycznej sytuacji mogą otrzymać odmienne rozstrzygnięcia tylko dlatego, że mieszkają w różnych gminach albo mają zawarte umowy o różnej treści.

Co zrobić przed przyjęciem darowizny?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto:

1. uzyskać i przeczytać obowiązującą uchwałę rady gminy dotyczącą zasad najmu lokali komunalnych,
2. sprawdzić treść własnej umowy najmu oraz ewentualnych aneksów,
3. ustalić, czy gmina wymaga zgłaszania nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości,
4. rozważyć wpisanie do aktu notarialnego służebności mieszkania na rzecz rodziców,
5. opisać stan faktyczny tak, aby z dokumentów wynikało, że udział nie zapewnia samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Państwa rodziny.

Jeżeli rodzice chcą mieszkać w domu do końca życia, rozwiązanie notarialne powinno to jasno zabezpieczać. Im bardziej precyzyjny dokument, tym łatwiej później bronić stanowiska wobec gminy.

Kiedy ryzyko wypowiedzenia jest większe?

Jak odpowiadać, gdy gmina pyta o darowiznę?

Jeżeli gmina wezwie do złożenia wyjaśnień, warto odpowiedzieć rzeczowo i dołączyć dokumenty. W piśmie zwykle należy wskazać:

• że nabyto jedynie udział, a nie wyłączną własność całego domu,
• ilu jest współwłaścicieli,
• czy w domu mieszkają rodzice i na jakiej podstawie prawnej,
• czy ustanowiono służebność mieszkania lub inne prawo na rzecz rodziców,
• dlaczego nieruchomość nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych Państwa gospodarstwa domowego.

W razie wypowiedzenia trzeba przeanalizować jego podstawę prawną, zachowanie terminu wypowiedzenia oraz to, czy rzeczywiście spełnione zostały przesłanki z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i z lokalnej uchwały gminy.

Wniosek praktyczny

W opisanej sytuacji przyjęcie darowizny 1/4 udziału w domu nie powinno automatycznie prowadzić do utraty mieszkania komunalnego. Ryzyko istnieje, ale jest istotnie mniejsze, jeśli:

• obdarowana otrzymuje tylko udział,
• dom nadal zajmują rodzice,
• w akcie notarialnym zostanie ustanowiona na ich rzecz służebność mieszkania albo inne silne zabezpieczenie prawa do zamieszkiwania,
• z uchwały gminy nie wynika bardziej rygorystyczne podejście do takich sytuacji.

Najważniejsze jest więc nie samo pytanie, czy można przyjąć darowiznę, ale jak przygotować akt notarialny i jak wykazać brak realnej możliwości zamieszkania w tej nieruchomości.

FAQ

Czy samo otrzymanie udziału w domu oznacza utratę mieszkania komunalnego?

Nie. Sam udział we współwłasności nie przesądza jeszcze sprawy. Decyduje to, czy z tego udziału wynika realna możliwość zamieszkania oraz co przewiduje lokalna uchwała gminy.

Czy gmina może badać sytuację żony, jeśli najemcą formalnie jest mąż?

Tak, ponieważ przy najmie lokalu służącego rodzinie zastosowanie ma art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego, a gmina zwykle ocenia sytuację całego gospodarstwa domowego.

Czy lepsza będzie umowa użyczenia dla rodziców czy służebność mieszkania?

Z punktu widzenia dowodowego zwykle mocniejszym zabezpieczeniem jest służebność mieszkania ustanowiona w akcie notarialnym. Sama umowa użyczenia może być dla gminy mniej przekonująca.

Czy trzeba zgłosić gminie otrzymanie darowizny?

To zależy od treści umowy najmu i lokalnej uchwały. W wielu gminach istnieje obowiązek informowania o zmianie sytuacji mieszkaniowej lub majątkowej, dlatego trzeba sprawdzić lokalne regulacje.

Czy wypowiedzenie przez gminę można podważać?

Tak, jeżeli gmina błędnie oceniła stan faktyczny, nie wykazała przesłanek ustawowych albo naruszyła wymagania formalne wypowiedzenia, w tym termin i podstawę prawną.

Źródła

• art. 680¹ § 1, art. 195, art. 206, art. 296 § 1, art. 301 § 1, art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 11 ust. 3 pkt 2, art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• uchwała właściwej rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – do sprawdzenia według miejsca położenia lokalu