Zakup działki z wadami ukrytymi – jak odzyskać pieniądze?

Czy osuwisko może być wadą ukrytą działki?

Tak, położenie działki w strefie aktywnego osuwiska może stanowić wadę fizyczną nieruchomości, jeżeli wpływa na jej wartość, przydatność do zabudowy albo sposób korzystania z działki. Podstawą jest art. 556 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Wada fizyczna została doprecyzowana w art. 556(1) § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że rzecz ma wadę fizyczną, jeżeli jest niezgodna z umową, w szczególności gdy nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo gdy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

Jeżeli więc działka była sprzedawana jako budowlana, a po zakupie okazało się, że jej położenie na aktywnym osuwisku uniemożliwia lub istotnie utrudnia budowę domu, można argumentować, że działka nie ma właściwości potrzebnych do celu, dla którego została kupiona. Sam wpis w mapach lub rejestrach nie przesądza jeszcze automatycznie o wyniku sprawy – kluczowe są skutki dla konkretnej nieruchomości, treść umowy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, dokumentacja geologiczna i ewentualne stanowisko organu architektoniczno-budowlanego.

Odpowiedzialność sprzedawcy z rękojmi

Odpowiedzialność sprzedawcy z rękojmi ma charakter odpowiedzialności za stan rzeczy sprzedanej, a nie za zawinione działanie sprzedawcy. Wynika to z konstrukcji art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 559 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

W praktyce oznacza to, że kupujący nie musi udowadniać, że sprzedawca wiedział o osuwisku. Musi natomiast wykazać, że wada istniała już w chwili sprzedaży albo wynikała z przyczyny tkwiącej w nieruchomości w chwili sprzedaży. Przy osuwisku zwykle pomocne są: mapy SOPO, dokumenty geologiczne, wypisy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, opinia geologa lub geotechnika oraz korespondencja ze starostwem albo urzędem gminy.

Stanowisko to jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 820/12, wskazał, że odpowiedzialność sprzedawcy z rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka, a brak winy i brak wiedzy sprzedawcy o wadzie co do zasady nie zwalniają go z odpowiedzialności.

Kiedy rękojmia może być wyłączona albo ograniczona?

Nie w każdej sprawie kupujący będzie mógł skutecznie skorzystać z rękojmi. Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Chodzi o rzeczywistą wiedzę kupującego, a nie samo twierdzenie sprzedawcy, że informacja była publicznie dostępna. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i treści dokumentów podpisanych przy akcie notarialnym.

Znaczenie ma też art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć odpowiedzialność z rękojmi. W umowach sprzedaży nieruchomości między osobami prywatnymi często pojawiają się postanowienia ograniczające rękojmię. Jeżeli takie postanowienie znalazło się w akcie notarialnym, trzeba je dokładnie przeanalizować. Zgodnie z art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności z rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.

Jeżeli sprzedawcą był przedsiębiorca, a kupującym osoba fizyczna nabywająca działkę niezwiązaną bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, mogą mieć znaczenie przepisy o konsumencie, w tym art. 22(1) Kodeksu cywilnego. W opisanym stanie faktycznym sprzedającym była jednak osoba fizyczna, więc zasadniczo należy analizować klasyczne przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.

Jakie roszczenia ma kupujący?

Podstawowe uprawnienia kupującego wynikają z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie albo rzecz wymieni na wolną od wad. Przy nieruchomości „wymiana” działki w praktyce zwykle nie wchodzi w grę, a usunięcie wady geologicznej może być niemożliwe albo ekonomicznie nieuzasadnione.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać relacji wartości rzeczy wadliwej do rzeczy wolnej od wad. Wynika to z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli działka z powodu aktywnego osuwiska jest mniej warta, ale nadal można ją wykorzystać, roszczenie o obniżenie ceny może być bezpieczniejsze dowodowo niż odstąpienie od umowy.

Odstąpienie od umowy jest dalej idącym roszczeniem. Art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego stanowi, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Dlatego przy żądaniu zwrotu całej ceny trzeba wykazać, że wada ma charakter istotny, np. uniemożliwia planowaną budowę domu, powoduje odmowę pozwolenia na budowę albo wymaga zabezpieczeń o kosztach nieproporcjonalnych do ceny nieruchomości.

Termin dochodzenia roszczeń przy wadach nieruchomości

Przy nieruchomościach termin odpowiedzialności sprzedawcy jest dłuższy niż przy rzeczach ruchomych. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Nie warto jednak zwlekać. Po wykryciu wady należy możliwie szybko zgromadzić dokumenty i wysłać sprzedawcy pisemne oświadczenie. Jeżeli kupujący chce obniżenia ceny, powinien wskazać kwotę lub sposób jej obliczenia. Jeżeli żąda odstąpienia od umowy, powinien jasno oświadczyć, że odstępuje od umowy z powodu istotnej wady nieruchomości oraz wezwać sprzedawcę do rozliczenia ceny i zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność z powrotem.

Roszczenia z rękojmi i terminy przedawnienia wymagają każdorazowej analizy dat: zawarcia umowy, wydania nieruchomości, wykrycia wady, wysłania oświadczenia oraz reakcji sprzedawcy. W sprawach o dużej wartości, takich jak zakup działki, najlepiej zabezpieczyć dowody jeszcze przed skierowaniem pozwu.

Odstąpienie od umowy a zwrotne przeniesienie własności działki

Przy sprzedaży nieruchomości trzeba odróżnić samo odstąpienie od umowy od faktycznego powrotu własności do sprzedawcy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy może stworzyć obowiązek zwrotnego przeniesienia własności i rozliczenia ceny, ale samo w sobie zazwyczaj nie powoduje automatycznego powrotu własności nieruchomości do sprzedawcy.

W praktyce potrzebna jest umowa w formie aktu notarialnego. Jeżeli sprzedawca odmawia jej zawarcia, kupujący może wystąpić do sądu z powództwem. Podstawą prawną żądania zastąpienia oświadczenia woli jest art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie sprzedawcy potrzebne do dokonania czynności.

Takie podejście odpowiada uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., sygn. akt III CZP 130/94, w której przyjęto, że odstąpienie od umowy zobowiązująco-rozporządzającej sprzedaży nieruchomości wywołuje skutek obligacyjny, a nie automatyczny skutek rzeczowy.

Jak przygotować pismo do sprzedawcy?

Pismo do sprzedawcy powinno być konkretne i oparte na dokumentach. Należy wskazać datę umowy, numer księgi wieczystej, opis ujawnionej wady, datę jej wykrycia oraz wpływ wady na możliwość wykorzystania działki. Warto dołączyć wydruki map, wypis z planu miejscowego, korespondencję z urzędem, opinię specjalisty albo inne dokumenty potwierdzające problem.

Jeżeli kupujący wybiera obniżenie ceny, powinien powołać art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego oraz wskazać żądaną kwotę. Jeżeli wybiera odstąpienie, powinien powołać art. 560 § 1 i § 4 Kodeksu cywilnego oraz uzasadnić, dlaczego wada jest istotna. Dobrą praktyką jest wyznaczenie sprzedawcy terminu na odpowiedź i rozliczenie, np. 14 dni od doręczenia pisma.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania lub doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. Przy sporze sądowym istotne będzie nie tylko to, co kupujący napisał, ale także kiedy sprzedawca otrzymał oświadczenie.

FAQ

Czy sam fakt, że działka jest w strefie osuwiska, zawsze pozwala odstąpić od umowy?

Nie zawsze. Art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego wyłącza odstąpienie, gdy wada jest nieistotna. Trzeba wykazać, że osuwisko realnie wpływa na wartość działki albo możliwość jej wykorzystania, zwłaszcza na możliwość budowy domu.

Czy sprzedawca odpowiada, jeżeli nie wiedział o osuwisku?

Co do zasady tak. Rękojmia z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego nie zależy od winy sprzedawcy. Kupujący musi jednak wykazać istnienie wady i jej związek ze stanem nieruchomości w chwili sprzedaży, zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego.

Czy informacja dostępna w publicznych mapach wyłącza rękojmię?

Sama publiczna dostępność informacji nie zawsze oznacza, że kupujący wiedział o wadzie. Art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego mówi o wiedzy kupującego w chwili zawarcia umowy. Jeżeli jednak kupujący otrzymał konkretne dokumenty i potwierdził zapoznanie się z nimi, sytuacja dowodowa może być trudniejsza.

Ile czasu jest na zgłoszenie wady działki?

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania rzeczy kupującemu – art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Mimo tego najlepiej działać niezwłocznie po wykryciu wady.

Czy po odstąpieniu od umowy własność działki automatycznie wraca do sprzedawcy?

Co do zasady nie. Przy nieruchomości potrzebny jest akt notarialny albo prawomocny wyrok zastępujący oświadczenie sprzedawcy, na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowanie

Zakup działki położonej w strefie aktywnego osuwiska może uzasadniać roszczenia z rękojmi, zwłaszcza gdy działka była kupowana pod budowę domu i wada istotnie ogranicza ten cel. Najważniejsze jest wykazanie, że problem istniał już w chwili sprzedaży, że kupujący nie wiedział o nim przy zawieraniu umowy oraz że wada wpływa na wartość lub przydatność nieruchomości.

Jeżeli wada jest istotna, można rozważyć odstąpienie od umowy. Jeżeli działka nadal nadaje się do zabudowy, ale wymaga dodatkowych kosztów albo jest mniej warta, często praktycznym rozwiązaniem jest żądanie obniżenia ceny. W sporze ze sprzedawcą decydujące znaczenie mają dokumenty planistyczne, geologiczne, opinie specjalistów i treść aktu notarialnego.

Źródła

• Art. 22(1), art. 64, art. 556, art. 556(1), art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 566 i art. 568 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 820/12.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., sygn. akt III CZP 130/94.