Mniejsza powierzchnia zakupionej działki

Mniejsza powierzchnia nieruchomości - wada fizyczna

Odpowiadając na Pana pytania, wyjaśniam, że mniejsza powierzchnia działki może być uznana za wadę fizyczną nieruchomości.

W sytuacji, gdy nieruchomość była mniejsza o 4 ary, niż wynikało to z aktu notarialnego, sąd uznał to za wadę fizyczną nieruchomości i przyznał kupującemu prawo do obniżenia ceny nieruchomości. Art. 556 Kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Podobna sytuacja była przedmiotem wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 14 maja 2014 r., wydanego w sprawie II Ca 242/14 – w treści tego wyroku sąd napisał:

„Z ustaleń faktycznych wynika, że cena nieruchomości gruntowej kupionej przez powoda była ustalona przez strony umowy w drodze negocjacji na 60.000,00 zł i w takiej wysokości była akceptowana przez powoda, ze względu na zespół cech, którym charakteryzować się miała działka nr (…). Jedną z nich była powierzchnia działki, bowiem zamiarem powoda było nabycie działki dużej, około 25 arowej, a drugą cechą było posiadanie przez działkę dostępu do drogi publicznej, z uwagi na planowaną na niej inwestycję budowlaną. Pozwani jako sprzedający w umowie zapewnili powoda, że powierzchnia działki wynosi 0,2473 ha i że działka posiada dostęp do drogi publicznej. Wprawdzie powód przed podpisaniem umowy sprzedaży oglądał działkę okazaną mu przez pozwanego, ale było to jedynie wizualne zapoznanie się z jej położeniem, usytuowaniem w terenie i orientacyjnymi granicami. W oględzinach tych nie asystował geodeta, który by »wychwycił« braki w areale”.

Uznał tym samym, że zarówno zaniżona, powierzchnia jak i brak dostępu do drogi publicznej są wadami nieruchomości.

Obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy z powodu mniejszego wymiaru nieruchomości

Z kolei art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Obniżenie ceny w praktyce oznacza właśnie żądanie zwrotu nadpłaconej kwoty.

Takie roszczenie z tytułu rękojmi Panu przysługuje. Dodam, że odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny, co oznacza że jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy wiedział lub mógł o niej wiedzieć.