Mniejsza powierzchnia działki niż w akcie notarialnym – czy można odzyskać część ceny?

Czy mniejsza powierzchnia działki jest wadą fizyczną?

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej reguluje rękojmia. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Wada polega przede wszystkim na niezgodności rzeczy z umową, w tym na braku właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

Jeżeli w akcie notarialnym, ogłoszeniu, dokumentach przedstawionych przed sprzedażą albo w jednoznacznych zapewnieniach sprzedawcy wskazano, że działka ma 10,77 ha, natomiast prawidłowo ustalona powierzchnia wynosi 10,49 ha, rozbieżność może stanowić wadę fizyczną. Ma to szczególne znaczenie, gdy wielkość działki wpływała na cenę, możliwość prowadzenia gospodarstwa, uzyskiwanie dopłat, planowany podział albo sposób zagospodarowania nieruchomości.

Nie każda korekta powierzchni w ewidencji gruntów oznacza jednak, że sprzedawca przekazał kupującemu mniej gruntu, niż obejmowała umowa. Przedmiotem sprzedaży jest oznaczona nieruchomość, której zasięg wyznaczają prawne granice, a powierzchnia stanowi wynik obliczenia pola wewnątrz tych granic. Jeżeli granice działki w terenie i stan prawny nie uległy zmianie, a nowa powierzchnia wynika wyłącznie z zastosowania dokładniejszej metody pomiarowej lub poprawienia danych ewidencyjnych, odpowiedzialność sprzedawcy nie jest automatyczna.

W podobnych sprawach sądy uznawały jednak rzeczywistą rozbieżność w powierzchni za wadę nieruchomości. Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z 14 maja 2014 r., sygn. akt II Ca 242/14, rozpatrywał sprawę działki, która miała mniejszą powierzchnię i nie posiadała zapewnianego dostępu do drogi publicznej. W uzasadnieniu wskazano:

„Z ustaleń faktycznych wynika, że cena nieruchomości gruntowej kupionej przez powoda była ustalona przez strony umowy w drodze negocjacji na 60.000,00 zł i w takiej wysokości była akceptowana przez powoda, ze względu na zespół cech, którym charakteryzować się miała działka nr (...). Jedną z nich była powierzchnia działki, bowiem zamiarem powoda było nabycie działki dużej, około 25 arowej, a drugą cechą było posiadanie przez działkę dostępu do drogi publicznej, z uwagi na planowaną na niej inwestycję budowlaną. Pozwani jako sprzedający w umowie zapewnili powoda, że powierzchnia działki wynosi 0,2473 ha i że działka posiada dostęp do drogi publicznej. Wprawdzie powód przed podpisaniem umowy sprzedaży oglądał działkę okazaną mu przez pozwanego, ale było to jedynie wizualne zapoznanie się z jej położeniem, usytuowaniem w terenie i orientacyjnymi granicami. W oględzinach tych nie asystował geodeta, który by »wychwycił« braki w areale”.

Oględziny nieruchomości bez udziału geodety zazwyczaj nie pozwalają na wykrycie kilkuprocentowej różnicy powierzchni. Samo oświadczenie kupującego, że zna stan faktyczny nieruchomości, nie musi zatem oznaczać, że wiedział on o błędnym areale. Więcej o podobnych roszczeniach omawia materiał dotyczący zakupu działki z wadami ukrytymi.

Najpierw ustal, co rzeczywiście zmienił pomiar geodezyjny

Przed wystąpieniem przeciwko sprzedawcy należy wyjaśnić charakter czynności wykonanych przez geodetę. Ustalenie przebiegu granic, wznowienie znaków granicznych, wyznaczenie punktów granicznych i zwykłe obliczenie powierzchni nie są pojęciami tożsamymi. Różne mogą być również skutki poszczególnych prac.

W pierwszej kolejności warto uzyskać od geodety kopię protokołu czynności, szkice, wykaz współrzędnych oraz informację, czy dokumentacja została przyjęta do zasobu geodezyjnego. Należy również pobrać aktualny wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz sprawdzić księgę wieczystą.

Jeżeli okaże się, że sąsiad faktycznie włada pasem gruntu należącym do kupującego, sprawa może wymagać ochrony prawa własności albo rozgraniczenia. W takim przypadku dochodzenie zwrotu części ceny od sprzedawcy nie zawsze będzie właściwym pierwszym rozwiązaniem.

Jakie terminy obowiązują przy zakupie działki w 2005 r.?

Data zawarcia umowy ma w tej sprawie podstawowe znaczenie. Obecnie art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia jej wydania kupującemu. Pięcioletniego terminu nie można jednak zastosować wstecz do umowy zawartej w 2005 r.

Zmiana przepisów weszła w życie 25 grudnia 2014 r. Zgodnie z art. 51 ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta do umów zawartych przed wejściem tej ustawy w życie stosuje się przepisy dotychczasowe.

W stanie prawnym właściwym dla umowy z 2005 r. art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przewidywał, że uprawnienia z rękojmi za wady fizyczne wygasały po roku od wydania rzeczy. Dla wady samego gruntu nie obowiązywał termin trzyletni zastrzeżony wówczas dla wad budynku.

Kupujący miał ponadto co do zasady miesiąc od wykrycia wady na zawiadomienie sprzedawcy. Zgodnie z dawnym art. 564 Kodeksu cywilnego spóźnione zawiadomienie nie powodowało jednak utraty uprawnień, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wada nie istnieje.

Oznacza to, że przy zwykłej, nieświadomej rozbieżności w dokumentach roszczenie z rękojmi dotyczące zakupu z 2005 r. najczęściej będzie już wygasłe. Sam fakt wykrycia różnicy kilkanaście lat po zakupie nie rozpoczyna dawnego rocznego terminu od nowa.

Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę

Podstępne zatajenie nie jest tym samym co zwykły brak wiedzy sprzedawcy. Trzeba wykazać, że sprzedawca wiedział o mniejszej powierzchni i świadomie ukrył tę informację albo podjął działania mające utrudnić jej wykrycie. Może chodzić na przykład o zatajenie wcześniejszego pomiaru, przerwanie zleconych prac geodezyjnych po uzyskaniu niekorzystnego wyniku, przedstawienie nieaktualnej dokumentacji albo jednoznaczne zapewnianie o prawidłowym areale mimo posiadania przeciwnych informacji.

Istotnym przykładem jest wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z 15 maja 2023 r., sygn. akt I C 354/22. Sprzedający przed transakcją dowiedział się od geodety, że działka ma 1827 m² zamiast 2100 m², wstrzymał prace geodezyjne i nie poinformował o tym kupujących. Sąd uznał, że nieruchomość miała wadę fizyczną, a sprzedawcy podstępnie ją zataili.

Wiedza sprzedawcy może być wykazywana wszelkimi dopuszczalnymi dowodami, w szczególności:

• wcześniejszymi operatami, zleceniami i protokołami geodezyjnymi,
• korespondencją sprzedawcy z geodetą lub urzędem,
• zeznaniami geodety, pośrednika, sąsiadów i innych świadków,
• ogłoszeniem sprzedaży oraz wiadomościami wymienianymi przed podpisaniem aktu,
• dokumentacją wcześniejszego postępowania o podział lub rozgraniczenie działki,
• dowodami wskazującymi, że sprzedawca znał niezgodność danych ewidencyjnych ze stanem rzeczywistym.

Jeżeli sprzedawca opierał się w dobrej wierze na aktualnym wypisie z rejestru gruntów i sam nie znał rozbieżności, trudno będzie wykazać podstępne zatajenie. Nie wyklucza to odpowiedzialności z rękojmi w obowiązującym terminie, lecz ma zasadnicze znaczenie po jego upływie.

Jak prawidłowo obliczyć obniżenie ceny działki?

Zgodnie z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Nie wystarczy zatem zawsze podzielić ceny zakupu przez liczbę metrów wskazaną w akcie i pomnożyć otrzymany wynik przez brakującą powierzchnię.

Różnica pomiędzy 10,77 ha a 10,49 ha wynosi 0,28 ha, czyli 2800 m². Stanowi to około 2,6% powierzchni wskazanej w umowie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że cena powinna zostać obniżona dokładnie o 2,6%.

Proste rozliczenie według ceny hektara może być uzasadnione, gdy strony rzeczywiście ustaliły cenę jako iloczyn powierzchni i stawki za hektar albo metr kwadratowy, a poszczególne części działki mają zbliżoną wartość. Jeżeli cena została ustalona ryczałtowo za całą nieruchomość, zwykle potrzebna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.

W sprawie I C 354/22 sąd potwierdził istnienie wady i podstępne działanie sprzedawców, ale oddalił żądanie zapłaty, ponieważ kupujący ograniczyli się do prostego przeliczenia średniej ceny jednego metra i nie wykazali wymaganej proporcji wartości. Przykład ten pokazuje, że nawet przy oczywistej wadzie błędne obliczenie obniżki może doprowadzić do przegrania procesu.

Czy po wygaśnięciu rękojmi można żądać odszkodowania?

Uprawnienia z rękojmi nie są jedyną możliwą podstawą odpowiedzialności sprzedawcy. W określonych przypadkach kupujący może rozważyć roszczenie odszkodowawcze z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli sprzedawca nienależycie wykonał umowę. Trzeba wtedy wykazać naruszenie obowiązku umownego, powstanie szkody, jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem sprzedawcy i szkodą.

Odpowiedzialność kontraktowa nie może być jednak traktowana jako automatyczny sposób obejścia terminów rękojmi. Samo stwierdzenie, że działka jest mniejsza, nie wystarcza. Należy wykazać, że sprzedawca zobowiązał się do przeniesienia nieruchomości o określonej powierzchni, złożył nieprawdziwe zapewnienia albo naruszył obowiązek przekazania znanych mu informacji.

Roszczenia odszkodowawcze podlegają przedawnieniu według zasad ogólnych. W przypadku umowy zawartej w 2005 r. zarzut przedawnienia jest bardzo prawdopodobny, zwłaszcza jeżeli kupujący przez wiele lat nie podejmował żadnych działań, sprzedawca nie uznał roszczenia, a bieg terminu nie został wcześniej przerwany. Początek i długość terminu trzeba oceniać na podstawie konkretnego rodzaju roszczenia oraz przepisów obowiązujących w odpowiednich okresach.

Jeżeli sprzedawca celowo wprowadził kupującego w błąd, w szczególnych okolicznościach mogą pojawić się również inne podstawy odpowiedzialności. Ich zastosowanie wymaga jednak analizy dowodów i terminów. Nie można zakładać, że każde nieprawdziwe oznaczenie powierzchni w akcie notarialnym stanowi oszustwo lub automatycznie rodzi odpowiedzialność deliktową.

Jak przygotować wezwanie do sprzedawcy?

Po wyjaśnieniu stanu geodezyjnego i prawnego należy skierować do sprzedawcy pisemne zawiadomienie o wadzie. Jeżeli roszczenie z rękojmi może być jeszcze wykonywane, pismo powinno zawierać również jednoznaczne oświadczenie o obniżeniu ceny oraz dokładnie wskazywać, o jaką kwotę cena zostaje obniżona.

W piśmie warto zamieścić:

1. datę i oznaczenie aktu notarialnego oraz numer działki i księgi wieczystej,
2. powierzchnię podaną w umowie i powierzchnię wynikającą z aktualnej dokumentacji,
3. opis wykonanych czynności geodezyjnych wraz z datami,
4. wyjaśnienie, dlaczego rozbieżność stanowi wadę i jak wpływa na wartość lub sposób korzystania z działki,
5. wskazanie dowodów świadczących o wiedzy sprzedawcy, jeżeli kupujący powołuje się na podstępne zatajenie,
6. sposób obliczenia obniżenia ceny zgodny z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego,
7. kwotę żądanego zwrotu, termin zapłaty i numer rachunku bankowego.

Do pisma należy dołączyć kopie aktu notarialnego, aktualnego wypisu i wyrysu, dokumentacji geodezyjnej, korespondencji oraz ewentualnego operatu szacunkowego. Pismo najlepiej wysłać przesyłką rejestrowaną albo doręczyć w sposób umożliwiający późniejsze wykazanie daty odbioru.

Najczęściej zadawane pytania

Czy każda różnica między powierzchnią w akcie a wynikiem pomiaru jest wadą?

Nie. Trzeba ustalić, czy działka rzeczywiście ma inne prawne granice lub mniejszy zasięg, czy jedynie dokładniej obliczono powierzchnię wewnątrz niezmienionych granic. Znaczenie ma również treść umowy, sposób ustalenia ceny i zapewnienia składane przez sprzedawcę.

Czy mogę żądać ceny za 2800 brakujących metrów kwadratowych?

Nie zawsze można zastosować proste przemnożenie liczby metrów przez średnią cenę. Art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga porównania wartości nieruchomości z wadą i bez wady, a następnie odniesienia tej proporcji do ceny umownej. Proste rozliczenie może być właściwe, gdy cena została rzeczywiście określona za hektar lub metr kwadratowy.

Jaki jest obecnie termin rękojmi za wady nieruchomości?

Obecnie sprzedawca odpowiada za wadę nieruchomości stwierdzoną przed upływem pięciu lat od jej wydania kupującemu. Termin ten nie dotyczy jednak automatycznie starszych umów. Do sprzedaży z 2005 r. stosuje się dawne przepisy przewidujące dla wady gruntu zasadniczo roczny termin.

Co może świadczyć o podstępnym zatajeniu mniejszej powierzchni?

Ważnymi dowodami mogą być wcześniejsze pomiary wykonane na zlecenie sprzedawcy, korespondencja z geodetą, przerwana procedura aktualizacji ewidencji, dokumenty dotyczące planowanego podziału oraz świadkowie potwierdzający, że sprzedawca znał rzeczywistą powierzchnię, lecz przed transakcją jej nie ujawnił.

Czy wystarczy prywatny pomiar wykonany przez geodetę?

Prywatny pomiar jest istotnym sygnałem, ale w sporze może nie wystarczyć. Należy ustalić, na jakiej podstawie przyjęto granice, czy operat został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego oraz czy zaktualizowano ewidencję gruntów. Przy spornej granicy konieczne może być postępowanie rozgraniczeniowe.

Czy sprzedawca odpowiada, jeżeli sam nie wiedział o błędzie?

W czasie trwania rękojmi odpowiedzialność sprzedawcy co do zasady nie zależy od jego winy ani wiedzy o wadzie. Wiedza sprzedawcy staje się jednak kluczowa po upływie terminu, gdy kupujący chce wykazać, że wada została podstępnie zatajona.

Podsumowanie

Mniejsza powierzchnia działki może stanowić wadę fizyczną i uzasadniać obniżenie ceny, jeżeli areał był właściwością wynikającą z umowy lub zapewnień sprzedawcy, a rozbieżność rzeczywiście wpływa na wartość albo użyteczność nieruchomości. Konieczne jest jednak potwierdzenie prawidłowego przebiegu granic i charakteru zmian w dokumentacji geodezyjnej.

W przypadku zakupu z 2005 r. podstawowy roczny termin rękojmi za wadę gruntu dawno upłynął. Realne znaczenie może mieć udowodnienie, że sprzedawca znał prawidłową powierzchnię i celowo ją zataił. Przed wystąpieniem z żądaniem należy również prawidłowo ustalić wysokość obniżenia ceny oraz przeanalizować przedawnienie ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 556, art. 560, art. 568 i art. 471.
• Ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, w szczególności art. 51 dotyczący stosowania wcześniejszych przepisów do starszych umów.
• Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z 15 maja 2023 r., sygn. akt I C 354/22.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 14 maja 2014 r., sygn. akt II Ca 242/14.
• Główny Urząd Geodezji i Kartografii – zasady obliczania pól powierzchni działek ewidencyjnych.