Brak zgody na podzielniki ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Czy właściciel lokalu może sprzeciwić się podzielnikom ciepła?

Sprzeciw pojedynczego właściciela lokalu nie przesądza o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może przyjąć systemu rozliczania kosztów ogrzewania z użyciem podzielników. W budynku wielolokalowym instalacja centralnego ogrzewania jest zwykle elementem technicznie powiązanym z całym budynkiem, a nie z jednym lokalem. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wynika to z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W praktyce to wspólnota, działająca przez zarząd albo zarządcę, zawiera umowę dotyczącą dostaw ciepła do budynku, a koszty są następnie rozliczane między właścicieli lokali.

Istotne pozostaje stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 7 maja 2004 r., sygn. akt III SK 37/04. Sąd Najwyższy wskazał, że „właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do zawarcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu”. W typowym budynku z jednym węzłem cieplnym i wspólną instalacją właściciel lokalu nie jest więc w pełni samodzielnym odbiorcą ciepła w sensie technicznym.

Kto decyduje o sposobie rozliczania kosztów ogrzewania?

Podstawowe znaczenie ma art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne. Z art. 45a ust. 8 tej ustawy wynika, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania lokali mogą być rozliczane z wykorzystaniem wskazań ciepłomierzy, wskazań urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, czyli m.in. podzielników kosztów ogrzewania, albo powierzchni lub kubatury lokali.

Zgodnie z art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wybiera metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Metoda powinna uwzględniać prawidłowe warunki eksploatacji budynku, zapewniać energooszczędne zachowania użytkowników lokali oraz ustalać opłaty w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Natomiast art. 45a ust. 10 tej ustawy przewiduje wprowadzenie wybranej metody w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła.

We wspólnocie mieszkaniowej decyzja o wprowadzeniu podzielników i regulaminu rozliczeń powinna być oceniana również przez pryzmat ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli sprawa przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, konieczna jest uchwała właścicieli lokali na podstawie art. 22 ust. 2 tej ustawy. Uchwały zapadają zasadniczo większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, chyba że zachodzą podstawy do głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos, o której mowa w art. 23 ust. 2a tej ustawy.

Podzielnik ciepła, ciepłomierz i rozliczenie według powierzchni – różnice praktyczne

Czy można odmówić montażu podzielnika w mieszkaniu?

Odmowa montażu podzielnika może być ryzykowna, jeżeli wspólnota prawidłowo podjęła uchwałę, a regulamin rozliczeń przewiduje obowiązek udostępnienia lokalu w celu montażu urządzeń. Właściciel lokalu ma obowiązki wobec wspólnoty. Art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nakazuje właścicielowi m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu, utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego oraz korzystać z lokalu w sposób nieutrudniający korzystania z innych lokali i nieruchomości wspólnej.

Nie oznacza to jednak, że każda uchwała o podzielnikach jest automatycznie zgodna z prawem. Wspólnota powinna wykazać, że przyjęta metoda rozliczeń jest racjonalna, zgodna z art. 45a ust. 9 ustawy Prawo energetyczne i nie narusza w sposób nieuzasadniony interesu właściciela lokalu. Znaczenie mają m.in. techniczne warunki instalacji, sposób ustalania kosztów stałych i zmiennych, współczynniki korygujące dla lokali skrajnych oraz zasady postępowania w razie awarii, braku odczytu albo odmowy montażu.

Czy wspólnota może naliczyć karę albo dodatkową opłatę?

Wspólnota mieszkaniowa nie powinna wprowadzać dowolnej, oderwanej od kosztów „kary” za sam fakt sprzeciwu właściciela. Ustawa o własności lokali nie daje wspólnocie ogólnej kompetencji do nakładania sankcji pieniężnych według uznania większości. Opłaty obciążające właścicieli muszą mieć podstawę w ustawie, umowie, uchwale albo regulaminie i powinny pozostawać w związku z kosztami utrzymania nieruchomości oraz rozliczaniem mediów.

Co innego rozliczenie zastępcze. Jeżeli właściciel uniemożliwia montaż albo odczyt urządzenia, regulamin rozliczeń może przewidywać sposób ustalenia kosztów dla takiego lokalu. Taki mechanizm powinien być jednak proporcjonalny, obiektywny i możliwy do weryfikacji. Jeżeli opłata jest skrajnie wygórowana, ma charakter represyjny albo prowadzi do pokrzywdzenia mniejszości, może być podstawą do zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Jak zaskarżyć uchwałę o podzielnikach ciepła?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu, jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Wynika to z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo można wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pozwie warto wskazać konkretnie, dlaczego uchwała narusza prawo lub interes właściciela. Najczęstsze argumenty to: brak prawidłowego zawiadomienia o głosowaniu, błędne liczenie głosów, brak regulaminu rozliczeń wymaganego przez art. 45a ust. 10 ustawy Prawo energetyczne, nieracjonalne współczynniki, nieproporcjonalna opłata zastępcza, pominięcie specyfiki lokalu albo sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządu.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel lokalu może nie zgadzać się z montażem podzielników ciepła, ale sam sprzeciw nie wystarczy, aby zablokować prawidłowo podjętą uchwałę wspólnoty. Kluczowe jest to, czy wspólnota działała zgodnie z ustawą o własności lokali i art. 45a ustawy Prawo energetyczne, czy przyjęła regulamin rozliczeń oraz czy zasady rozliczenia lokali bez podzielników są racjonalne i proporcjonalne.

Jeżeli uchwała narusza interes właściciela, została wadliwie podjęta albo przewiduje opłaty o charakterze represyjnym, właściciel powinien działać szybko. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni i wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Źródła

• Art. 3 ust. 1 i 2, art. 6, art. 13 ust. 1, art. 22 ust. 2, art. 23 ust. 2 i 2a oraz art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1 oraz art. 45a ust. 8, 9 i 10 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2004 r., sygn. akt III SK 37/04.