Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dowolnie decydować o miejscach postojowych?

Czy zgoda zarządu na parkowanie to jeszcze zwykły zarząd, czy już zmiana przeznaczenia?

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. (…)

Kluczowe jest zatem ustalenie przeznaczenia owego „dojazdu”. Jeśli jest to część parkingu, lecz prowadzi do innych miejsc postojowych, to co do zasady nie dochodzi do zmiany przeznaczenia i ciężko obronić stanowisko, że zgoda na parkowanie w tymże miejscu (dojeździe będącym częścią parkingu) jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Oczywiście art. 22 w ust. 2 wskazuje tylko przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie mniej ów pkt 4 jest jedynym, jaki można by brać w tej sytuacji pod uwagę.

Bazując na dostarczonej fotografii, skłonna jestem sądzić, że to nadal część parkingu, lecz nie jest to wydzielone miejsce do parkowania. O ile zatem nie występuje tu zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, o tyle można ewentualnie rozważać, czy nie dokonano swego rodzaju podziału nieruchomości na „nowe” miejsce parkingowe. Jest to daleko idące i takiej tezy nie postawię, bo władny byłby dokonać takiej oceny tylko sąd, gdyby doszło na tym tle do sporu, który znalazłby się aż w sądzie. Zezwolenie na parkowanie na części wspólnej, zwłaszcza jeśli wiąże się to z ograniczeniem jej dostępności dla innych właścicieli, może jednak wykraczać poza zakres zwykłego zarządu. Z uwagi na to katalog otwarty czynności przekraczających zwykły zarząd – tak jak już wskazałam – władny rozstrzygnięcia byłby tylko sąd.

Czy decyzja zarządu nie narusza przepisów przeciwpożarowych i prawa o ruchu drogowym?

Ocena legalności parkowania w tym miejscu zależy zaś od kilku czynników:

· Przepisy przeciwpożarowe i BHP: Parkowanie na drodze pożarowej lub w sposób utrudniający dojazd służbom ratowniczym jest niedozwolone. Z opisu wynika, że miejsce to znajduje się na zakręcie i może utrudniać przejazd. Konieczne jest sprawdzenie, czy nie narusza to przepisów przeciwpożarowych. Ja zgłosiłabym sprawę do zbadania do Państwowej Straży Pożarnej.

· Regulamin osiedla (parkingu): Warto sprawdzić, czy regulamin osiedla lub parkingu zawiera jakieś zapisy dotyczące parkowania w tym miejscu.

· Własność drogi: Istotne jest ustalenie, czy droga dojazdowa jest częścią wspólną nieruchomości, czy też stanowi odrębną własność. Jeśli jest to faktycznie, jak Pan pisze, część wspólna, zarząd ma prawo do podejmowania decyzji dotyczących jej użytkowania w zakresie, jaki nie przekracza zwykłego zarządu, ale z poszanowaniem praw wszystkich właścicieli. Wszak art. 12 ustawy o własności lokali wskazuje wprost, że: Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeśli to korzystanie jest blokowane (utrudniane), ma prawo żądać zaniechania takich działań, tym bardzie gdy naruszają bezpieczeństwo użytkowników nieruchomości wspólnej.

Jakie działania może podjąć właściciel lokalu?

Zalecam więc zapoznać się z regulaminem osiedla (parkingu) i uchwałą o zarządzie nieruchomością wspólną. Nadto, proszę na piśmie zwrócić się do zarządu wspólnoty z wnioskiem o udostępnienie podstawy prawnej zezwolenia na parkowanie w tym miejscu (np. opinii rzeczoznawcy ds. bezpieczeństwa pożarowego).

Może Pan również zgłosić sprawę do Państwowej Straży Pożarnej, jeśli uważa Pan, że parkowanie w tym miejscu narusza przepisy przeciwpożarowe. Ja zgłosiłabym sprawę również na Policję, czy nie dochodzi do naruszenia przepisów zw. z bezpieczeństwem komunikacji. Być może Policja nie będzie tu władna oceny, jeśli jest to typowy teren prywatny wyłączony z ustawy o drogach publicznych (jest wysokie prawdopodobieństwo), ale jeśli uzna się kompetentna, to przecież zgodnie z art. 49 ustawy Prawo o ruchu drogowym:

2. Zabrania się postoju:

1) w miejscu utrudniającym wjazd lub wyjazd, w szczególności do i z bramy, garażu, parkingu lub wnęki postojowej;

2) w miejscu utrudniającym dostęp do innego prawidłowo zaparkowanego pojazdu lub wyjazd tego pojazdu;

4) w strefie zamieszkania w innym miejscu niż wyznaczone w tym celu.

Jeśli ww. działania nic nie przyniosą, pozostaje skierować sprawę na drogę sądową i tutaj prawdopodobnie w trybie powództwa o ustalenie, względnie o zobowiązanie do zaniechania dalszych opisanych przez Pana działań.