Czy zarząd wspólnoty może wyznaczyć miejsce postojowe?

Czy zarząd może sam zezwolić na parkowanie na części wspólnej?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, czym jest sporne miejsce: czy jest to wyznaczone miejsce postojowe, droga dojazdowa, część manewrowa garażu, droga pożarowa, czy tylko fragment powierzchni wspólnej, który zarząd chce wykorzystywać jako dodatkowy postój.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: (...) 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Jeżeli zarząd jedynie porządkuje sposób korzystania z parkingu, np. egzekwuje regulamin albo czasowo wskazuje miejsce dla pojazdu technicznego bez ograniczania praw właścicieli, może to mieścić się w zwykłym zarządzie. Inaczej należy ocenić sytuację, w której z części dojazdowej lub manewrowej faktycznie tworzy się nowe, stałe miejsce postojowe dla określonych osób, zwłaszcza gdy utrudnia to dojazd do miejsc wykupionych przez właścicieli albo zawęża trasę przejazdu.

W praktyce zgoda na stałe parkowanie na drodze dojazdowej, zakręcie lub powierzchni wyłączonej z ruchu może być uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd, ponieważ zmienia sposób korzystania z części wspólnej i ogranicza współkorzystanie przez innych właścicieli. W razie sporu ostatecznie oceni to sąd, biorąc pod uwagę dokumentację nieruchomości, regulamin, projekt garażu, oznakowanie i realny wpływ parkowania na innych mieszkańców.

Prawo właściciela do korzystania z części wspólnej

Istotne znaczenie ma także art. 12 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Jeżeli regulamin różnicuje dostęp właścicieli i osób korzystających z lokali na podstawie najmu, osobno analizujemy prawa najemców do miejsc parkingowych we wspólnocie.

Droga dojazdowa do miejsc postojowych ma służyć przede wszystkim przejazdowi i manewrowaniu. Jeżeli zaparkowany samochód ochrony utrudnia wjazd, wyjazd, mijanie się pojazdów albo dostęp do miejsc postojowych, właściciel może żądać usunięcia naruszeń. Nie ma znaczenia, że pojazd należy do pracownika firmy wykonującej usługę na rzecz wspólnoty. Umowa z ochroną nie może automatycznie pozbawiać właścicieli bezpiecznego korzystania z garażu lub drogi wewnętrznej.

Warto odróżnić trzy sytuacje:

Czy zgoda zarządu wystarczy, gdy chodzi o bezpieczeństwo pożarowe i ruch pojazdów?

Nie. Nawet uchwała właścicieli nie zalegalizuje parkowania, które narusza przepisy przeciwpożarowe, warunki techniczne budynku, zasady ewakuacji albo bezpieczeństwo przejazdu. Zarząd wspólnoty ma obowiązek zarządzać nieruchomością wspólną z należytą starannością, a więc także nie dopuszczać do praktyk, które mogą powodować zagrożenie.

W garażu podziemnym szczególnie istotne są: szerokość przejazdów, promienie skrętu, dostęp do hydrantów, wyjść ewakuacyjnych, bram, urządzeń przeciwpożarowych oraz możliwość dojazdu służb ratowniczych. Jeżeli samochód stoi na zakręcie lub na powierzchni wyłączonej z ruchu, może realnie ograniczać widoczność i manewrowanie.

W zakresie ruchu drogowego trzeba ustalić, jaki status ma teren. Na drogach publicznych przepisy Prawa o ruchu drogowym stosuje się w pełnym zakresie. Na drogach wewnętrznych stosuje się je w szczególności wtedy, gdy jest to konieczne dla uniknięcia zagrożenia bezpieczeństwa osób, a także w strefie ruchu i strefie zamieszkania. Jeżeli wspólnota ustanowiła strefę zamieszkania, postój poza miejscami do tego wyznaczonymi jest co do zasady zabroniony.

Zgodnie z art. 49 ustawy Prawo o ruchu drogowym zabrania się postoju między innymi w miejscu utrudniającym wjazd lub wyjazd, w szczególności do i z garażu lub parkingu, w miejscu utrudniającym dostęp do innego prawidłowo zaparkowanego pojazdu albo wyjazd tego pojazdu, a w strefie zamieszkania także w innym miejscu niż wyznaczone w tym celu.

Jakie dokumenty warto uzyskać od zarządu?

W pierwszej kolejności warto zwrócić się do zarządu lub zarządcy na piśmie. Pismo powinno być konkretne i odnosić się do bezpieczeństwa oraz podstawy prawnej decyzji, a nie tylko do ogólnego niezadowolenia z parkowania.

Można zażądać w szczególności:

• wskazania, czy zarząd podjął formalną decyzję i na jakiej podstawie,
• udostępnienia uchwały właścicieli, jeżeli taka była podejmowana,
• regulaminu korzystania z parkingu lub garażu,
• projektu organizacji ruchu, jeżeli został sporządzony,
• dokumentacji określającej przeznaczenie spornego miejsca,
• opinii rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych albo protokołów kontroli, jeżeli zarząd się na nie powołuje,
• informacji, czy sporne miejsce jest ujęte jako miejsce postojowe w dokumentacji budynku.

Jeżeli zarząd twierdzi, że chodzi wyłącznie o decyzję organizacyjną, powinien wykazać, że parkowanie nie zmienia przeznaczenia części wspólnej, nie ogranicza praw właścicieli i nie pogarsza bezpieczeństwa.

Co może zrobić właściciel, gdy zarząd nie reaguje?

Jeżeli pismo do zarządu nie przyniesie skutku, właściciel może podjąć dalsze kroki. Wybór działania zależy od tego, czy problem ma charakter organizacyjny, bezpieczeństwa, czy sporu o zakres uprawnień zarządu.

• Wniosek o usunięcie pojazdów i zmianę organizacji parkowania – najlepiej wraz ze zdjęciami, datami i opisem utrudnień.
• Wniosek o poddanie sprawy pod uchwałę właścicieli – szczególnie gdy parkowanie ma mieć charakter stały.
• Zgłoszenie do Państwowej Straży Pożarnej – gdy istnieje podejrzenie naruszenia wymogów przeciwpożarowych, utrudnienia ewakuacji lub dostępu do urządzeń ppoż.
• Zgłoszenie Policji albo straży miejskiej – zwłaszcza gdy teren jest objęty strefą ruchu lub strefą zamieszkania albo postój powoduje zagrożenie bezpieczeństwa.
• Zaskarżenie uchwały – jeżeli uchwała została podjęta, a narusza przepisy, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela. Termin z art. 25 ustawy o własności lokali wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
• Powództwo o zaniechanie naruszeń – gdy brak uchwały, a działania zarządu lub osób trzecich faktycznie uniemożliwiają lub poważnie utrudniają korzystanie z nieruchomości wspólnej.

W postępowaniu sądowym znaczenie będą miały dowody: zdjęcia, nagrania, korespondencja z zarządem, regulamin, dokumentacja techniczna, oznakowanie, protokoły kontroli oraz ewentualne stanowisko Państwowej Straży Pożarnej.

FAQ

Czy zarząd wspólnoty może sam stworzyć nowe miejsce postojowe?

Nie zawsze. Jeżeli chodzi o stałe wydzielenie nowego miejsca na części wspólnej albo zmianę przeznaczenia drogi dojazdowej lub placu manewrowego, co do zasady potrzebna może być uchwała właścicieli. Zarząd samodzielnie podejmuje tylko czynności zwykłego zarządu.

Czy uchwała wspólnoty wystarczy, jeśli miejsce jest niebezpieczne?

Nie. Uchwała nie może legalizować parkowania sprzecznego z przepisami przeciwpożarowymi, warunkami technicznymi, zasadami ewakuacji lub bezpieczeństwa ruchu. W takiej sytuacji warto uzyskać stanowisko Państwowej Straży Pożarnej lub innego właściwego organu.

Czy właściciel miejsca postojowego może żądać usunięcia samochodu z drogi dojazdowej?

Tak, jeżeli postój utrudnia korzystanie z jego miejsca, ogranicza przejazd albo narusza przeznaczenie części wspólnej. Najpierw warto wystąpić pisemnie do zarządu, a w razie braku reakcji rozważyć zawiadomienie właściwych służb lub działania sądowe.

Czy Policja może interweniować na terenie prywatnego garażu?

To zależy od statusu terenu i okoliczności. Jeżeli jest to strefa ruchu lub strefa zamieszkania, kompetencje Policji są szersze. Na zwykłej drodze wewnętrznej interwencja może być ograniczona, ale przepisy mogą mieć zastosowanie, gdy chodzi o uniknięcie zagrożenia bezpieczeństwa osób.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Podsumowanie

Zarząd wspólnoty może organizować korzystanie z nieruchomości wspólnej, ale nie ma pełnej dowolności. Jeżeli zgoda na parkowanie prowadzi do faktycznego utworzenia nowego miejsca postojowego, ogranicza dojazd do prywatnych miejsc, narusza przeznaczenie części wspólnej albo zagraża bezpieczeństwu, właściciel ma podstawy do żądania wyjaśnień i usunięcia naruszeń.

Najbezpieczniejsza kolejność działania to: zebranie dowodów, pisemne wystąpienie do zarządu, żądanie dokumentów i podstawy prawnej, weryfikacja przepisów ppoż. oraz ewentualne zawiadomienie właściwych organów. Jeżeli problem wynika z uchwały, trzeba pamiętać o 6-tygodniowym terminie na jej zaskarżenie.

Źródła

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 22, art. 23 i art. 25.
• Ustawa z 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym, w szczególności art. 1 i art. 49.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.