Darowizna dwustronna zamiast sprzedaży
Co do zasady darowizna dwustronna jest możliwa. Niemniej, musi być to darowizna, nie zaś sprzedaż pod powłoką darowizny.
Zgodnie bowiem z art. 888 Kodeksu cywilnego „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.
Przekazanie mieszkania siostrze, a następnie otrzymanie od siostry pieniędzy opiewających wysokością na wartość wcześniej darowanego mieszkania jest tak naprawdę sprzedażą ukrytą pod darowizną. A zwracam Pana uwagę, że zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”.
A zatem jeśli Pan daruje siostrze mieszkanie, a następnie siostra daruje Panu kwotę pieniężną opiewającą wartości tegoż darowanego jej mieszkania, to darowizny obie będą nieważne w świetle prawa, a ważna będzie umowa sprzedaży mieszkania.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Czynność pozorna – unikanie zapłaty podatku
Urząd skarbowy potraktuje to jako unikanie płacenia podatku od czynności cywilno-prawnej, a w świetle prawa Państwa czynność będzie nieważna, a zatem bezskuteczna, a ważna będzie umowa sprzedaży ze wszelkimi tego konsekwencjami, takimi choćby jak podatek.
Nie ma czasookresu, po którego upływie można uznać, że nie zajdzie podejrzenie dokonywania czynności pozornej (tj. pozornej darowizny). W świetle prawa zawsze może dojść do takiego uznania.
Kara za domniemaną darowiznę dwustronną
Ze swojej strony nie polecam dokonywać takiej pozornej darowizny, bowiem naczelnik urzędu skarbowego ma prawo ukarać osobę, która dokonała takiej pozornej czynności darowizny a w istocie przyjęła pieniądze za mieszkanie grzywną wynoszącą od 1/10 do 20-krotności minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Na marginesie wskazuję, że w polskim prawie występują sytuacje, kiedy nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży. Takie sytuacje mają miejsce, gdy:
- kupujemy mieszkanie od dewelopera będącego podatnikiem podatku VAT;
- sprzedawcą mieszkania jest spółdzielnia, a przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie na prawie spółdzielczym własnościowym;
- dokonujemy wykupu mieszkania komunalnego, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- kupujemy mieszkanie z powodu wywłaszczenia wcześniej posiadanego, które finansowane jest w całości z otrzymanego odszkodowania z tego tytułu (nieruchomość zajęta na cele publiczne); zwolnieniu podlega mieszkanie zakupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;
- zakup dotyczy nieruchomości wykupionej na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Jeśli nie podpada Pan pod żadne z tych włączeń, lepiej jest rozliczyć się z US jak ze sprzedaży i zawrzeć umowę sprzedaży, bowiem konsekwencje związane z unikaniem płacenia podatków mogą okazać się dużo kosztowniejsze.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Zapłata podatku od transakcji umowy kupna–sprzedaży
Zgodnie z przepisami uznaje się, że to kupujący reguluję tę opłatę, jaką jest podatek od czynności zakupu mieszkania. Kodeks cywilny wyraźnie wskazuje, że jeżeli strony nie umówiły się inaczej, to nabywca ponosi wszelkie koszty związane z transakcją. Nie zmienia to jednak faktu, że kupujący i sprzedający mają dowolność w ustaleniach w tej kwestii.
Sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania, jeżeli zbycie nastąpiło w ciągu 5 lat od kupna. Na szczęście w niektórych sytuacjach możemy uniknąć rozliczania się z fiskusem mimo sprzedaży mieszkania w ciągu 5 lat od jego kupna. Podatku nie musimy płacić, jeżeli zadeklarujemy, że środki uzyskane z kupna zostaną przeznaczone na zakup nowego mieszkania. Takie zeznanie należy złożyć przy rozliczeniu rocznym. Podatku nie zapłacimy również wtedy, kiedy środki ze sprzedaży przeznaczymy na inne cele mieszkaniowe. Do grupy tej zaliczamy nie tylko remont nieruchomości, ale także spłatę kredytu hipotecznego. Oczywiście te dwa wyjątki dotyczą sytuacji, gdy sprzedajemy mieszkanie wcześniej niż przed upływem 5 lat od dnia jego zakupu.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Pani Anna chciała przekazać swojemu bratu mieszkanie w formie darowizny. Brat, z wdzięczności, planował przelać siostrze równowartość mieszkania. Po konsultacji z prawnikiem dowiedzieli się, że takie działanie może zostać potraktowane przez urząd skarbowy jako sprzedaż, a nie darowizna. Zdecydowali się więc sporządzić jawną umowę sprzedaży i zapłacić stosowny podatek.
Pan Krzysztof otrzymał od kuzyna działkę budowlaną w darowiźnie. Po pewnym czasie postanowił przekazać kuzynowi w prezencie znaczną sumę pieniędzy. Wkrótce urząd skarbowy wszczął postępowanie w sprawie pozornej czynności prawnej. W efekcie musiał zapłacić zaległy podatek od czynności cywilnoprawnych oraz grzywnę.
Małżeństwo Marta i Tomasz rozważało darowiznę rodzinnego mieszkania na rzecz córki, w zamian za co córka miała przekazać im pieniądze na zakup mniejszego lokalu. Notariusz odradził takie rozwiązanie, informując, że byłoby to obejście przepisów podatkowych. Zamiast tego zdecydowali się na klasyczną sprzedaż nieruchomości.
Podsumowanie
Darowizna dwustronna, polegająca na wzajemnym przekazaniu sobie przez strony mieszkania i odpowiadającej mu kwoty pieniężnej, w praktyce może zostać uznana za ukrytą umowę sprzedaży. Choć przepisy dopuszczają swobodę w kształtowaniu stosunków majątkowych między bliskimi, organy podatkowe bacznie analizują takie przypadki pod kątem obejścia prawa podatkowego. W razie stwierdzenia pozorności czynności, strony mogą zostać zobowiązane do zapłaty należnych podatków oraz ukarane grzywną. Dlatego zamiast ryzykować konsekwencje prawne, lepiej skorzystać z transparentnych form przeniesienia własności i w razie potrzeby zasięgnąć porady prawnika lub doradcy podatkowego.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące darowizn, sprzedaży nieruchomości czy skutków podatkowych takich transakcji, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne, które pozwolą Ci bezpiecznie i zgodnie z prawem przeprowadzić każdą czynność. Nasi prawnicy wyjaśnią wszelkie zawiłości i pomogą dobrać najlepsze rozwiązanie w Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
