Darowizna dwustronna mieszkania i pieniędzy

Czy możliwa jest darowizna dwustronna?

Potocznie mówi się czasem o „darowiźnie dwustronnej”, gdy jedna osoba przekazuje mieszkanie, a druga przekazuje pieniądze. Z prawnego punktu widzenia trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to dwie rzeczywiście niezależne darowizny, bez uzgodnionego ekwiwalentu. Druga to przekazanie mieszkania w zamian za pieniądze, tylko nazwane przez strony darowiznami. Ta druga sytuacja jest ryzykowna.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Kluczowe jest więc słowo „bezpłatnego”. Jeżeli przekazanie pieniędzy jest zapłatą za mieszkanie, nawet nazwaną darowizną, nie jest to typowa darowizna, lecz czynność o charakterze odpłatnym.

Przy nieruchomości dodatkowo znaczenie ma forma. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i darowizny mieszkania.

Kiedy dwie darowizny mogą zostać uznane za ukrytą sprzedaż?

Jeżeli siostra daruje mieszkanie, a obdarowany przekazuje jej kwotę odpowiadającą wartości tego mieszkania, organ podatkowy może badać, czy strony nie ukryły sprzedaży. Podstawą cywilnoprawną takiej oceny jest art. 83 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru, a jeżeli oświadczenie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej ukrytej czynności.

W praktyce oznacza to, że jeżeli strony zgodnie nazywają czynność darowizną, ale rzeczywiście umawiają się na przeniesienie mieszkania za pieniądze, skutki prawne i podatkowe mogą być oceniane jak przy sprzedaży. Znaczenie mają m.in. wysokość przekazanej kwoty, związek czasowy między czynnościami, korespondencja stron, tytuły przelewów, ustalenia rodzinne oraz to, czy pieniądze były faktycznie ekwiwalentem za lokal.

Nie każda późniejsza darowizna pieniędzy od obdarowanego na rzecz wcześniejszego darczyńcy automatycznie oznacza sprzedaż. Jeżeli pieniądze są przekazywane z innego, rzeczywistego powodu, w innej wysokości i nie były wcześniej warunkiem przekazania mieszkania, ocena może być odmienna. Każdy przypadek zależy jednak od dowodów i konkretnego stanu faktycznego.

Czy istnieje bezpieczny termin na przekazanie pieniędzy po darowiźnie mieszkania?

Nie ma przepisu, który wskazywałby, że po upływie określonej liczby dni, miesięcy albo lat przekazanie pieniędzy nie może zostać powiązane z wcześniejszą darowizną mieszkania. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nie przewiduje takiego „okresu bezpieczeństwa”, a przepisy podatkowe również nie wprowadzają automatycznej ochrony w tym zakresie.

Jeżeli już przy darowiźnie mieszkania strony uzgodniły, że druga strona przekaże pieniądze odpowiadające wartości lokalu, późniejsze wykonanie takiego uzgodnienia może być dowodem na odpłatny charakter całej transakcji. Sam odstęp czasu nie przesądza sprawy, ale może być jednym z elementów oceny. Im bardziej pieniądze odpowiadają wartości mieszkania i im wyraźniej są z nim powiązane, tym większe ryzyko zakwestionowania darowizn.

Podatki przy darowiźnie między rodzeństwem

Darowizna między rodzeństwem podlega ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Rodzeństwo należy do tzw. grupy zerowej korzystającej ze zwolnienia, jeżeli spełnione są warunki z art. 4a ust. 1 tej ustawy. W przypadku darowizny pieniędzy obdarowany powinien co do zasady zgłosić nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego oraz udokumentować otrzymanie środków dowodem przekazania na rachunek płatniczy, rachunek w banku albo przekazem pocztowym - wynika to z art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie mieszkania zawieranej w formie aktu notarialnego zgłoszenie przez obdarowanego nie jest zasadniczo wymagane, ponieważ zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz wykonuje wtedy obowiązki wynikające z przepisów podatkowych.

Jeżeli jednak czynność zostanie uznana nie za darowiznę, ale za sprzedaż, zwolnienie dla darowizn rodzinnych nie rozwiązuje problemu. Wtedy zastosowanie mogą mieć przepisy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualnie o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży nieruchomości stawka podatku wynosi 2% podstawy opodatkowania, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Podstawą opodatkowania jest co do zasady wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym, co wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest zawierana u notariusza, notariusz jest płatnikiem PCC na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy i pobiera podatek przy akcie.

W praktyce próba zastąpienia sprzedaży dwiema darowiznami może prowadzić do sporu z urzędem skarbowym o niepobrany lub niezapłacony PCC, odsetki oraz odpowiedzialność karnoskarbową, jeżeli z okoliczności wynikało zatajenie rzeczywistej czynności.

Podatek dochodowy po stronie osoby przekazującej mieszkanie

Jeżeli czynność zostanie potraktowana jako sprzedaż mieszkania, trzeba również sprawdzić skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego terminu, przychód z odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu na podstawie tego przepisu. Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, dochód jest co do zasady opodatkowany 19% podatkiem na zasadach z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód z odpłatnego zbycia może być zwolniony w odpowiedniej części, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39 składanym na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tej ustawy.

Jak urząd skarbowy może ocenić taką czynność?

Organ podatkowy może analizować rzeczywistą treść czynności, a nie tylko jej nazwę w akcie notarialnym albo tytuł przelewu. Jeżeli z dowodów wynika, że mieszkanie zostało przekazane w zamian za pieniądze, organ może określić skutki podatkowe jak dla sprzedaży. Znaczenie mogą mieć również przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności art. 199a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym organ podatkowy ustala treść czynności prawnej z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu czynności, a nie tylko dosłownego brzmienia oświadczeń woli.

Jeżeli podatnik nie ujawni rzeczywistej podstawy opodatkowania albo poda nieprawdę, mogą powstać konsekwencje na gruncie ustawy z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy. W zależności od okoliczności mogą wchodzić w grę m.in. art. 54 § 1 Kodeksu karnego skarbowego dotyczący uchylania się od opodatkowania albo art. 56 § 1 Kodeksu karnego skarbowego dotyczący podania nieprawdy lub zatajenia prawdy w deklaracji lub oświadczeniu. To, czy czyn będzie wykroczeniem skarbowym czy przestępstwem skarbowym, zależy m.in. od wysokości uszczuplonej należności publicznoprawnej.

Co zrobić zamiast ryzykownej „darowizny za pieniądze”?

Jeżeli intencją stron jest przeniesienie mieszkania za określoną kwotę, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest jawna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Pozwala to prawidłowo pobrać PCC, ustalić cenę, rozliczyć ewentualny podatek dochodowy i uniknąć zarzutu pozorności.

Jeżeli intencją jest nieodpłatne przekazanie mieszkania siostrze lub bratu, właściwa może być darowizna. Wtedy jednak pieniądze nie powinny być zapłatą za lokal ani warunkiem darowizny. Jeżeli po pewnym czasie obdarowany chce niezależnie pomóc darczyńcy finansowo, trzeba zadbać o rzeczywiste uzasadnienie, przelew bankowy, prawidłowe zgłoszenie SD-Z2 oraz brak dowodów wskazujących, że była to zapłata za mieszkanie.

W niektórych rodzinnych sytuacjach warto rozważyć inne konstrukcje, np. umowę dożywocia, zniesienie współwłasności, dział spadku, podział majątku albo sprzedaż z odroczoną płatnością. Wybór zależy od celu stron, składu majątku, historii nabycia nieruchomości i skutków podatkowych.

Porównanie skutków: darowizna, sprzedaż i czynność pozorna

FAQ

Czy rodzeństwo może darować sobie mieszkanie i pieniądze?

Tak, rodzeństwo może dokonywać darowizn, ale muszą to być rzeczywiste, nieodpłatne świadczenia. Jeżeli pieniądze są zapłatą za mieszkanie, czynność może być oceniona jako sprzedaż, a nie jako dwie darowizny.

Czy wystarczy wpisać w przelewie „darowizna”, żeby uniknąć podatku od sprzedaży?

Nie. Organ podatkowy może badać rzeczywisty zamiar stron i cel czynności. Wynika to m.in. z art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej oraz z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczącego pozorności.

Czy darowizna pieniędzy między rodzeństwem zawsze jest zwolniona z podatku?

Nie zawsze. Zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn wymaga m.in. terminowego zgłoszenia SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy oraz udokumentowania przekazania pieniędzy przelewem albo przekazem pocztowym, chyba że przepisy przewidują wyjątek od zgłoszenia.

Kto płaci PCC przy sprzedaży mieszkania?

Przy umowie sprzedaży obowiązek zapłaty PCC ciąży na kupującym, co wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy akcie notarialnym notariusz pobiera ten podatek jako płatnik na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Czy sprzedaż mieszkania zawsze powoduje PIT po stronie sprzedawcy?

Nie. PIT może powstać, jeżeli odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W niektórych sytuacjach możliwa jest ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania i przekazanie pieniędzy przez drugą stronę mogą być legalne tylko wtedy, gdy są to rzeczywiście odrębne i nieekwiwalentne czynności. Jeżeli pieniądze są uzgodnioną zapłatą za lokal, nazwanie ich darowizną nie eliminuje skutków sprzedaży. W takim przypadku istnieje ryzyko uznania czynności za pozorną na podstawie art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, konieczności zapłaty PCC, ewentualnego PIT oraz odpowiedzialności karnoskarbowej.

Najbezpieczniej jest dobrać umowę do rzeczywistego celu stron. Jeżeli ma dojść do zapłaty ceny, należy zawrzeć umowę sprzedaży. Jeżeli celem jest nieodpłatne przekazanie majątku w rodzinie, trzeba zadbać o prawidłową darowiznę i spełnienie warunków podatkowych, zwłaszcza przy darowiźnie pieniędzy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 83 § 1, art. 158, art. 888 § 1 i art. 890 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 10 ust. 2 - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.

4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.

5. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 199a § 1 - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926.

6. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 54 i art. 56 - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930.