Granica działki zabrana z drogi wspólnej – jak cofnąć ogrodzenie?

Jakie roszczenie przysługuje wobec współwłaściciela, który zabrał część drogi?

Jeżeli droga stanowi współwłasność kilku osób, każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych. Wynika to wprost z art. 206 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli przesunął ogrodzenie i faktycznie przyłączył do swojej działki pas drogi, narusza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. W takiej sytuacji pozostali mogą oprzeć swoje żądania na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 206 Kodeksu cywilnego i żądać dopuszczenia do współposiadania oraz usunięcia przeszkody uniemożliwiającej korzystanie z drogi.

W praktyce oznacza to możliwość żądania:

• cofnięcia ogrodzenia do prawidłowej granicy,
• wydania zajętego pasa gruntu do wspólnego korzystania,
• zaniechania dalszych naruszeń.

Jeżeli droga ma służyć wszystkim współwłaścicielom jako dojazd, samowolne zmniejszenie jej szerokości jest co do zasady bezprawne także wtedy, gdy sprawca jest współwłaścicielem tej samej nieruchomości.

Czy najpierw trzeba ustalić granicę?

Tak, jeżeli sąsiad twierdzi, że ogrodził się zgodnie z granicą, trzeba najpierw ustalić, czy problem dotyczy wyłącznie bezprawnego zajęcia części drogi, czy także sporu co do przebiegu granicy.

W praktyce najczęściej warto zacząć od dokumentów i danych geodezyjnych:

• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów,
• mapy zasadniczej lub mapy do celów prawnych,
• dokumentacji z podziału nieruchomości,
• protokołów geodezyjnych, jeśli były wcześniej sporządzane.

Jeżeli znaki graniczne były kiedyś prawidłowo ustalone, geodeta może przeprowadzić wznowienie znaków granicznych lub wyznaczenie punktów granicznych na podstawie przepisów ustawy z 17.05.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Jeżeli natomiast przebieg granicy jest sporny i brak jest wystarczających danych, konieczne może być postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone na podstawie art. 29–39 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, a materialnoprawną podstawę rozgraniczenia stanowi art. 153 Kodeksu cywilnego.

To ważne, bo sąd cywilny o wydanie części nieruchomości nie zastąpi postępowania rozgraniczeniowego tam, gdzie naprawdę nie wiadomo, gdzie przebiega granica.

Jakie działania podjąć krok po kroku?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

W wezwaniu warto wskazać:

• oznaczenie nieruchomości i numer działki,
• opis naruszenia z podaniem przybliżonej szerokości i długości zajętego pasa,
• żądanie cofnięcia ogrodzenia,
• termin na wykonanie, np. 7 lub 14 dni,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu oraz dochodzenia kosztów.

Jeżeli naruszenie utrudnia przejazd lub dostęp do posesji, nie warto zwlekać z działaniem, bo z czasem konflikt zwykle się pogłębia.

Pozew o dopuszczenie do współposiadania i usunięcie ogrodzenia

Jeżeli wezwanie nie zadziała, pozostaje droga sądowa. Podstawą żądania będzie najczęściej art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 206 Kodeksu cywilnego. W pozwie należy precyzyjnie wskazać, czego domagają się powodowie, np.:

• nakazania pozwanemu usunięcia ogrodzenia z pasa drogi wspólnej,
• nakazania wydania do współposiadania zajętej części nieruchomości,
• zakazania dalszego naruszania prawa współposiadania.

Jeżeli współwłaścicieli jest wielu, najlepiej, aby w sporze wystąpili wspólnie albo aby przynajmniej stanowisko było spójne. Zakres koniecznego współuczestnictwa procesowego zależy od treści żądania i konkretnego stanu faktycznego, dlatego przy redagowaniu pozwu warto zachować ostrożność.

W pozwie trzeba zgłosić dowody, zwłaszcza:

• odpis księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
• mapę geodezyjną,
• zdjęcia ogrodzenia,
• korespondencję i wezwania,
• zezwania świadków korzystających z drogi.

Jeżeli potrzebne jest szybkie zabezpieczenie przejazdu, można rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia na podstawie art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2 oraz art. 755 § 1 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, ale tylko wtedy, gdy da się uprawdopodobnić roszczenie i interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Przykładowo może chodzić o sytuację, w której droga jest jedynym dojazdem dla służb ratunkowych lub pojazdów gospodarczych.

Czy można żądać pieniędzy za korzystanie z zajętej części drogi?

Tak, ale nie w każdej sprawie będzie to opłacalne dowodowo. Jeżeli jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego i wyłącza innych ze współposiadania, pozostali mogą dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Podstawą są art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, stosowane odpowiednio do relacji między współwłaścicielami zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego.

Wysokość takiego wynagrodzenia ustala się zwykle według rynkowych stawek za korzystanie z gruntu podobnego rodzaju i przez okres faktycznego zajęcia. W praktyce często potrzebna jest opinia biegłego.

Trzeba jednak odróżnić:

• wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy – gdy jeden współwłaściciel wyłączył innych z korzystania,
• odszkodowanie – gdy powstała konkretna szkoda, np. uszkodzenie pojazdu z powodu braku możliwości bezpiecznego przejazdu.

Jeżeli droga stała się zbyt wąska do normalnego przejazdu, ale nadal częściowo użyteczna, zakres roszczenia pieniężnego może zależeć od tego, jak duże było faktyczne ograniczenie korzystania.

Czy można samemu usunąć ogrodzenie?

Co do zasady nie należy samodzielnie rozbierać ogrodzenia sąsiada bez tytułu wykonawczego albo jego zgody. Nawet jeśli ogrodzenie stoi na gruncie wspólnym, samowolne działania mogą doprowadzić do kolejnego sporu o naruszenie posiadania, zniszczenie mienia albo odpowiedzialność odszkodowawczą.

Bezpieczniejsze jest:

• wezwanie do dobrowolnego usunięcia,
• zabezpieczenie dowodów,
• skorzystanie z procedury geodezyjnej,
• wystąpienie do sądu.

Wyjątki mogą zależeć od bardzo konkretnego stanu faktycznego, np. nagłego zagrożenia bezpieczeństwa, ale to sytuacje szczególne i wymagają ostrożnej oceny.

Czy sprawa może mieć także znaczenie administracyjne lub budowlane?

Czasami tak. Samo przesunięcie ogrodzenia w pas gruntu wspólnego najczęściej rozstrzyga się cywilnie lub geodezyjnie. Jeżeli jednak ogrodzenie zostało wykonane z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych albo w pasie drogi publicznej, mogą wchodzić w grę także przepisy administracyjne.

W opisanej sytuacji mowa jednak o drodze będącej współwłasnością mieszkańców, a nie o drodze publicznej. To oznacza, że podstawowy ciężar sporu spoczywa na prawie cywilnym i geodezyjnym, nie zaś na zarządcy drogi publicznej.

Jakie przepisy i orzeczenia mają tu największe znaczenie?

Najważniejsze podstawy prawne to:

• art. 206 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – prawo współposiadania rzeczy wspólnej,
• art. 222 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – roszczenie windykacyjne, wykorzystywane także do ochrony współwłaściciela przed wyłączeniem ze współposiadania,
• art. 224 § 2 i art. 225 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,
• art. 153 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – rozgraniczenie nieruchomości,
• art. 29–39 ustawy z 17.05.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne – procedura rozgraniczeniowa,
• art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2 oraz art. 755 § 1 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – zabezpieczenie roszczeń.

Znaczenie mają też utrwalone poglądy orzecznictwa, że współwłaściciel może dochodzić ochrony przed innym współwłaścicielem, gdy ten wyłącza go z korzystania z rzeczy wspólnej.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może sam zdecydować, że część drogi należy do niego?

Nie. Sam fakt współwłasności nie daje prawa do wyłącznego zajęcia fragmentu drogi wspólnej. Narusza to art. 206 Kodeksu cywilnego, jeżeli ogranicza korzystanie pozostałych współwłaścicieli.

Czy trzeba iść od razu do sądu?

Nie zawsze. Najpierw warto zgromadzić dokumenty, ustalić przebieg granicy i wysłać pisemne wezwanie do cofnięcia ogrodzenia. Jeśli to nie pomoże, wtedy zasadny jest pozew.

Co jeśli sąsiad twierdzi, że granica od lat przebiegała inaczej?

Wtedy trzeba sprawdzić dokumentację geodezyjną. Jeżeli przebieg granicy jest rzeczywiście sporny, może być potrzebne wznowienie znaków granicznych albo rozgraniczenie, a nie sam pozew o usunięcie ogrodzenia.

Czy można żądać odszkodowania za utrudniony przejazd?

Tak, ale podstawę i wysokość roszczenia trzeba dobrać do konkretnej szkody. Niezależnie od tego można dochodzić wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z zajętej części gruntu na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Czy sprawa się przedawnia?

Samo roszczenie o wydanie nieruchomości co do zasady nie ulega przedawnieniu, natomiast roszczenia pieniężne, np. o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, podlegają przedawnieniu według zasad ogólnych. Dokładny termin zależy od charakteru roszczenia i stanu faktycznego.

Źródła

• art. 153, art. 206, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 29–39 ustawy z 17.05.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne
• art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 i § 2, art. 755 § 1 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07
• uchwała SN z 13.03.2008 r., III CZP 3/08
• uchwała SN z 19.03.2013 r., III CZP 88/12