Jak przepisać dom na żonę?

Pan Albert zapytał nas, jak przekazać żonie prawo do nieruchomości, której jest w połowie właścicielem, aby mogła mieć pewność, że nawet gdyby nagle zmarł, nikt jej nie będzie mógł wyrzucić na bruk. Pan Albert wyjaśnił, że dom jest podzielony na dwa mieszkania, są dwie osobne hipoteki, a on jest właścicielem połowy. Pan Albert i jego żona mieszkają na piętrze, rodzice pana Alberta na parterze. Pan Albert wytłumaczył nam, że stosunki pomiędzy nimi są napięte. Pan Albert obawia się, że w razie jakiegoś nieszczęścia jego rodzice zrobią wszystko, żeby żona opuściła ten dom. Dlatego chciałby dopisać ją do hipoteki, której jest właścicielem. Pan Albert zapytał nas, jak to zrobić.

Jak dopisać współmałżonka do własności nieruchomości?

Aby można było dopisać współmałżonka do własności nieruchomości, niezbędna jest przede wszystkim inicjatywa pana Alberta jako właściciela, ponieważ od woli pana Alberta zależy, czy taka czynność będzie miała miejsce. Można to zrobić na dwa sposoby, poprzez:

1. darowiznę na rzecz małżonka z udziału w nieruchomości, dowolnego udziału np. 1/100 czy 1/2 – to zależy od decyzji;
2. umowę majątkową małżeńską polegającą na rozszerzeniu wspólności ustawowej o własność tej nieruchomości.

Ad 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego. Świadczenie jest bezpłatne tylko wtedy, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Nieodpłatność ta oznacza, że darczyńca nie może uzyskać jakiegokolwiek ekwiwalentu ani w chwili darowizny, ani też w przyszłości.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Podstawową zatem cechą darowizny jest nieodpłatność. Darczyńca w zamian za uczynioną darowiznę nie może uzyskać jakiegokolwiek ekwiwalentu ani w chwili dokonywania darowizny, ani w przyszłości.

Darowizna między małżonkami a podatek od spadków i darowizn

Darowizna między małżonkami nie jest obwarowana podatkiem od spadków i darowizn.

Ad 2. Zgodnie z treścią Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„Art. 47. § 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

Rozszerzenie wspólności majątkowej

Zakres rozszerzenia wspólności ustawowej lub jej ograniczenia zależy od woli stron. Swoboda stron jest jednak ograniczona (art. 353¹ K.c.). Z mocy art. 49 § 1 nie można rozszerzyć wspólności na przedmioty i prawa wymienione w tym przepisie.

W obu przypadkach konieczna jest wizyta u notariusza.

Przepis art. 158 Kodeksu cywilnego ustanawia dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego. Forma ta jest również zastrzeżona dla umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Konsekwencją niezachowania formy jest bezwzględna nieważność umowy (czyli jest to forma ad solemnitatem). Brak tej formy nie może być w żaden sposób uzupełniony ani sanowany.

Dodam na koniec, że w opisanej sytuacji tańsza byłaby umowa majątkowa małżeńska (ok. 600 zł, darowizna ok. 1500 zł). Chodzi o opłatę notarialną, która jest wyższa przy darowiźnie niż przy umowie majątkowej. Decyzja jednak należy do pana Alberta.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59