Odmowa najmu garażu gminnego po śmierci najemcy

Czy można odziedziczyć najem garażu gminnego?

W przypadku garażu podstawowe znaczenie ma to, czy w dniu śmierci dotychczasowego najemcy nadal istniała ważna umowa najmu. Jeżeli tak, prawa i obowiązki z tej umowy co do zasady wchodzą do spadku na podstawie art. 922 Kodeksu cywilnego. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy, co wynika z art. 925 Kodeksu cywilnego.

Nie należy jednak mylić najmu garażu z najmem lokalu mieszkalnego. Przy mieszkaniu działa szczególny mechanizm z art. 691 Kodeksu cywilnego, czyli wstąpienie określonych osób w stosunek najmu po śmierci najemcy. Ten przepis dotyczy lokalu mieszkalnego i wymaga między innymi stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Garaż nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dlatego nie stosuje się do niego art. 691 Kodeksu cywilnego, lecz ogólne reguły spadkowe.

Oznacza to, że samo pokrewieństwo z najemcą nie zawsze wystarczy do skutecznego uporządkowania sprawy z gminą. Trzeba wykazać, że dana osoba jest spadkobiercą, a więc przedstawić postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli spadkobierców jest kilku, stroną umowy mogą być wszyscy, chyba że między nimi i gminą zostanie inaczej uregulowane korzystanie z garażu.

Kiedy gmina mogła odmówić dalszego najmu garażu?

Gmina mogła zasadnie odmówić dalszego najmu przede wszystkim wtedy, gdy w chwili śmierci rodziców nie istniała już umowa najmu garażu. Najczęściej dzieje się tak, gdy umowa została skutecznie wypowiedziana z powodu zadłużenia, upłynął okres, na jaki ją zawarto, albo w samej umowie znajdowało się postanowienie przewidujące jej wygaśnięcie po śmierci najemcy.

Samo zadłużenie garażu nie powoduje jeszcze automatycznie, że najem przestał istnieć. Zadłużenie mogło jednak stanowić podstawę wypowiedzenia umowy. Dlatego kluczowe są dokumenty: treść dawnej umowy, ewentualne wypowiedzenie, dowód doręczenia wypowiedzenia, rozliczenie zadłużenia oraz korespondencja z administracją.

Jeżeli gmina twierdzi, że garaż jest zajmowany bez tytułu prawnego, powinna umieć wskazać, kiedy i na jakiej podstawie poprzednia umowa najmu przestała obowiązywać. Jeżeli natomiast nie było skutecznego wypowiedzenia ani innej podstawy wygaśnięcia najmu, spadkobierca może podnosić, że stosunek najmu przeszedł na spadkobierców i nie wymagał zawarcia nowej umowy od początku, lecz potwierdzenia zmiany po stronie najemcy.

Czy płacenie odszkodowania oznacza zawarcie nowej umowy?

Regularne płacenie kwot opisanych jako odszkodowanie za bezumowne zajmowanie garażu nie jest tym samym co płacenie czynszu najmu. W praktyce taki opis należności działa raczej przeciwko tezie o istnieniu umowy, ponieważ pokazuje, że gmina traktuje korzystanie z garażu jako bezumowne.

Nie można jednak całkowicie pomijać zachowania gminy przez dłuższy czas. Jeżeli administracja przez wiele lat wystawiała dokumenty, przyjmowała płatności, zapewniała media i nie podejmowała realnych działań, może to mieć znaczenie dowodowe. Nadal trzeba jednak odróżnić tolerowanie czasowego korzystania za opłatą od świadomego zawarcia albo potwierdzenia umowy najmu.

Wysokość odszkodowania również można weryfikować. Przy korzystaniu bez tytułu prawnego właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, ale jego wysokość powinna mieć podstawę w przepisach, umowie, stawkach przyjętych przez gminę albo wartości rynkowej podobnego korzystania. Jeżeli kwota jest dwukrotnie wyższa od normalnej stawki, warto zażądać pisemnego wyjaśnienia sposobu jej wyliczenia.

Jak uregulować sytuację z gminą?

Najlepszym pierwszym krokiem jest pisemny wniosek do gminy albo zarządcy zasobu. W piśmie warto nie tylko prosić o zawarcie nowej umowy, ale także zażądać wyjaśnienia statusu prawnego garażu. Pismo powinno być złożone za potwierdzeniem odbioru albo wysłane listem poleconym.

W takim wniosku warto zawrzeć:

• wskazanie, od kiedy i na jakiej podstawie rodzice korzystali z garażu,
• informację o śmierci najemców oraz o tym, kto jest spadkobiercą,
• wniosek o udostępnienie kopii umowy najmu, wypowiedzenia i rozliczenia zadłużenia,
• wniosek o potwierdzenie, czy umowa najmu trwała w dniu śmierci najemcy,
• ewentualny wniosek o zawarcie nowej umowy najmu albo dopuszczenie do procedury najmu garażu,
• prośbę o wstrzymanie czynności zmierzających do opróżnienia garażu do czasu pisemnego wyjaśnienia sprawy.

Jeżeli garaż jest składnikiem mienia gminnego, sposób jego wynajęcia zależy także od przepisów o gospodarce nieruchomościami, uchwał rady gminy i zarządzeń organu wykonawczego. Przy umowach najmu na czas dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony mogą pojawić się dodatkowe wymogi, w tym procedura przetargowa albo zgoda właściwego organu na odstąpienie od przetargu. Gmina nie zawsze może po prostu przepisać garaż na wskazaną osobę bez zachowania swoich lokalnych procedur.

Co zrobić po wezwaniu do opróżnienia garażu?

Wezwania do opróżnienia garażu nie należy ignorować, nawet jeżeli wcześniejsze pismo zostało zostawione tylko w drzwiach garażu. Jeżeli gmina doręczyła obecne wezwanie prawidłowo, brak reakcji może skłonić ją do skierowania sprawy do sądu o wydanie albo opróżnienie garażu.

Gmina nie powinna samodzielnie wyrzucać rzeczy z garażu ani przejmować go siłowo bez podstawy prawnej. Co do zasady, jeżeli osoba korzystająca z garażu nie wyda go dobrowolnie, właściciel powinien uzyskać orzeczenie sądu, a następnie prowadzić egzekucję przez komornika. Trzeba jednak pamiętać, że garaż nie daje ochrony takiej jak lokal mieszkalny; w szczególności nie chodzi tu o prawo do lokalu socjalnego.

Jeżeli po analizie dokumentów okaże się, że najem rzeczywiście istniał i przeszedł na spadkobierców, możliwe jest wystąpienie do gminy o uznanie tego stanu, a w razie odmowy rozważenie powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli natomiast umowa była skutecznie wypowiedziana, praktycznie najlepszym rozwiązaniem jest negocjowanie nowej umowy albo udział w procedurze przewidzianej przez gminę.

Czy gmina popełniła błąd, odmawiając dziedziczenia najmu?

Odpowiedź zależy od dokumentów. Gmina mogła popełnić błąd, jeżeli umowa najmu garażu trwała w chwili śmierci rodziców, nie została wcześniej wypowiedziana, nie wygasła z upływem terminu i nie zawierała postanowienia wyłączającego kontynuację najmu po śmierci najemcy. Wtedy prawo najmu mogło wejść do spadku, a administracja nie powinna automatycznie traktować spadkobiercy jak osoby całkowicie bez tytułu prawnego.

Gmina mogła jednak działać prawidłowo, jeżeli najem zakończył się jeszcze za życia rodziców albo zanim spadkobierca wystąpił o uregulowanie sprawy. Spłata zadłużenia po rodzicach nie odtwarza automatycznie wygasłej albo wypowiedzianej umowy. Może być argumentem w rozmowach z gminą, ale sama w sobie nie tworzy prawa do garażu.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest więc ustalenie chronologii: kiedy zawarto umowę, czy i kiedy ją wypowiedziano, czy wypowiedzenie zostało doręczone, kiedy zmarli najemcy, od kiedy wystawiano dokumenty za bezumowne korzystanie oraz jakie pisma wysyłała gmina. Dopiero po tej analizie można ocenić, czy warto bronić tezy o dziedziczeniu najmu, czy lepiej skupić się na zawarciu nowej umowy.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 224, 225, 230, 659, 674, 675, 691, 922 i 925: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 189: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 35 i art. 37 ust. 4: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, w szczególności art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a: tekst aktu w ELI.
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące skutków śmierci najemcy i ustalania stosunku najmu, m.in. uchwała z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, uchwała z dnia 19 lipca 1996 r., III CZP 77/96, oraz wyrok z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 769/00.