Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co powinien zrobić właściciel lokalu użytkowego po śmierci najemcy?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 30.01.2014

Wynajmuję lokal użytkowy osobie prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. W lokalu prowadzona jest placówka banku, umowa najmu jest trójstronna (wynajmujący, partner banku – czyli najemca – bank). Najemca odebrał sobie życie. W moim lokalu (do którego nie mam kluczy) zostały jego rzeczy oraz rzeczy spółki, z którą współpracował. Co powinnam zrobić jako właścicielka lokalu użytkowego po śmierci najemcy? Czy mogę natychmiastowo wypowiedzieć umowę (zgodnie z postanowieniami umowy mogę ją wypowiedzieć po dwukrotnym nieopłaceniu czynszu)? Komu dostarczyć wypowiedzenie? Kto powinien usunąć rzeczy znajdujące się w lokalu? Co zrobić, jeśli nikt się po nie nie zgłosi? Spadkobiercy prawdopodobnie odrzucą spadek (najemca miał długi). W załączniku przesyłam wzór umowy, którą podpisałam z najemcą i bankiem.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W świetle przedstawionych przez Panią informacji pewne jest, że zawarła Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) umowę najmu – ogólnie regulowaną w artykule 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Z uwagi na zakres zasady swobody umów (art. 3531 K.c.) spore znaczenie ma treść postanowień umownych. I tu pojawia się swoista zagadka, którą Pani może – w oparciu o podpisane dokumenty – rozwiązać. Chodzi o to, kto jest najemcą.

 

Z przesłanych przez Panią wzorców postanowień umownych wynika, że najemcą był zmarły przedsiębiorca. Proszę zwrócić uwagę na to, że w jednym z przesłanych przez Panią wzorów (w umowie najmu pomieszczeń użytkowych) bank jest nazywany najemcą. § 1 ust. 2 wzorca brzmi: „Wynajmujący przekazuje w użytkowanie, a Najemca przyjmuje w najem lokal użytkowy, opisany w ust.1, który Najemca będzie wykorzystywał wyłącznie do prowadzenia swej statutowej działalności, z zastrzeżeniem § 12 ust. 2 niniejszej umowy”. W cytowanym wzorcu jest także mowa o wskazanym przez Panią trybie wypowiedzenia umowy najmu.

 

Chodzi o ważną sprawę. Dlatego proponuję dbać o zagadnienia dowodowe; również z uwagi na prawny obowiązek dowodowy w prawie cywilnym, czyli na obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Podejmowane przez Panią kroki prawne – czy to w sądzie, czy to w kontakcie z innymi podmiotami (np. rodziną najemcy, bankiem, ewentualnym kuratorem spadku) – powinny dać się udokumentować. Dlatego należy domagać się pokwitowania przyjmowanych pism (np. w banku lub w sądowym biurze podawczym) lub wypada pisma wysyłać listami poleconymi (z ewentualną opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru pisma).

 

Jeśli chodzi o samo udostępnienie przez Panią lokalu na działalność gospodarczą – przedsiębiorca (dopóki żył) był jego posiadaczem zależnym. Najemca jest wprost wskazany (w artykule 336 K.c.) przy określeniu posiadacza zależnego. Od treści podpisanych dokumentów zależy, czy najemcą (współnajemcą?) jest bank – sam wzór (który na to wskazuje) to za mało, ponieważ szczególnie duże znaczenie mają dokumenty (np. umowy) podpisane, a nie udostępniane do zapoznania się. Nawet jeśli bank nie był (nie jest) najemcą owego lokalu, należałoby go informować o sytuacji – w sposób dający się udowodnić. Dlatego należy unikać załatwiania czegokolwiek „na gębę”. Pracownikom bankowym lub osobom, z którymi banki zawierają umowy „śmieciowe”, może nie zależeć na załatwianiu sprawy, zwłaszcza trudnej. Jeśli czyjeś wynagrodzenie ma (w dużym stopniu) charakter prowizyjny, to zrozumiałe jest (zwłaszcza w kapitalizmie), że unika się pracy za darmo (czyli bez wynagrodzenia). Niezależnie od okoliczności, należy spokojnie i metodycznie składać pisma za pokwitowaniem i kontaktować się z decydentami.

 

Trudno jest – zwłaszcza w tej chwili – przewidzieć, czy uda się Pani uzyskać wszystkie należne świadczenia. Dlatego tym bardziej należy dążyć do minimalizowania strat. Jeśli w podpisanej umowie (co sugeruje wzorzec) rzeczywiście zgodziła się Pani na wydanie bankowi rzeczy banku – w przypadku skorzystania z ustawowego prawa zastawu (art. 670 K.c.) – to tym bardziej należy dbać o dowody (w tym dotyczące korespondencji). Dotyczący ustawowego prawa zastawu (w przypadku najmu) artykuł 670 § 1 K.c. brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”.

 

Skoro nie ma Pani kluczy (czyli dostępu) do wynajętych przez Panią pomieszczeń, to może Pani (a zapewne powinna) powiadomić bank o tym; ewentualnie mogłaby Pani wezwać bank (zwłaszcza jeśli jest on najemcą) do niezwłocznego (czyli bez zbędnej zwłoki) poinformowania Pani o tym, kto ma klucze do przedmiotowego lokalu. Pani – zwłaszcza w tak delikatnych warunkach (rodzaj działalności oraz okoliczności śmierci przedsiębiorcy) – powinna unikać naruszania posiadania najemcy (ewentualnie współnajemców). Chodzi nie tylko o to, że posiadanie (również zależne) jest pod ochroną prawa (zwłaszcza art. 342-344 K.c.), lecz także o pozostałe zagadnienia, być może wykraczające poza zakres prawa cywilnego.

 

W lokalu mogą znajdować się dokumenty objęte tajemnica bankową – już to mogłoby skłonić Panią do zapytania (na piśmie i za pokwitowaniem) Komisji Nadzoru Finansowego (która ma placówki terenowe poza Warszawą) oraz Narodowego Banku Polskiego (posiadającego oddziały w różnych miastach) o to, czy bank zabezpieczył objęte tajemnicą bankową materiały (np. umowy), znajdujące w pomieszczeniu (współ-)wynajętym przez tragicznie zmarłego przedsiębiorcę. Podobne wystąpienie mogłaby Pani skierować do prokuratury (na zwykłych „stójkowych” z lokalnego posterunku lepiej nie liczyć) – np. mogłaby Pani poinformować o tym, że nie ma Pani kluczy do rzeczonych pomieszczeń, oraz zapytać, kiedy zostaną zakończone czynności dowodowe w tych pomieszczeniach (niekiedy w miejscu wykonywania pracy mogą znajdować się dowody istotne dla ustalenia przyczyn śmierci człowieka). Być może nawet (choć to wątpliwe) doszłoby do tego, że dowody (zwłaszcza dokumenty) zostałyby zabrane z owego lokalu przez ekipę dochodzeniowo-śledczą; z Pani perspektywy takie rozwiązanie mogłoby być właściwe.

 

Sytuacja jest nietypowa oraz bardzo delikatna (zwłaszcza z uwagi na okoliczności śmierci przedsiębiorcy), więc proszę tym bardziej dbać o należyte wykonywanie umowy – należyta staranność jest czymś typowym w zobowiązaniach (art. 355 K.c.), a najem to umowa zobowiązująca. W zaistniałych okolicznościach ważne może okazać się Pani odpowiednio aktywne postępowanie oraz informowanie (np. przez wysyłanie kopii pism do wiadomości) poszczególnych podmiotów zaangażowanych w tę sprawę (w tym banku i rodziny przedsiębiorcy).

 

Szczególnie duże znaczenie ma ustalenie, czy już sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym przedsiębiorcy; można to sprawdzić zdalnie. Jeśli dotychczas nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, to właściwe może być wystąpienie (nawet przez Panią) o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy. Przepisy szczególne (art. 691 K.c.) – dotyczące wstąpienia w prawo najmu lokalu mieszkalnego – w tym przypadku nie mają zastosowania. Najem (jako umowa o charakterze majątkowym) – a dokładniej status najemcy – wchodzą w skład spadku (art. 922 K.c.). Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) ma interes prawny w ustaleniu, kto jest spadkobiercą zmarłego, więc jest Pani uprawniona do zawnioskowania o stwierdzenie nabycia spadku – z uwagi na artykuł 1025 K.c.:

 

„§ 1. Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

§ 2. Domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą.

§ 3. Przeciwko domniemaniu wynikającemu ze stwierdzenia nabycia spadku nie można powoływać się na domniemanie wynikające z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia”.

 

Zakładam, że zna Pani miejsce ostatniego zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy (czyli spadkodawcy). Jeśli tak jest, to łatwiej będzie Pani ustalić właściwy sąd spadku; zazwyczaj sądem spadku jest sąd rejonowy, na obszarze którego właściwości miejscowej ostatnio zamieszkiwał spadkodawca. Do sądu spadku mogłaby Pani skierować przynajmniej wniosek o stwierdzenie praw do spadku po spadkodawcy. Pani świadoma jest tego, że spadek może zostać odrzucony (art. 1012 i następne K.c. – potencjalni spadkobiercy mają na to sześć miesięcy od dowiedzenia się o tytule swego powołania, czyli o swym statusie potencjalnego spadkobiercy). Ponadto wyjaśnienia wymagać może sposób dziedziczenia – ustawowe (art. 931 i następne K.c.) lub testamentowe (art. 1040 i następne K.c.); zasadą jest pierwszeństwo dziedziczenia testamentowego przed ustawowym (art. 926 K.c.). Wyjaśnianie różnych okoliczności – mogących mieć wpływ na odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1030 i następne K.c.) – może trwać, więc warto zastanowić się nad jeszcze jednym rozwiązaniem.

 

Kolejne z potencjalnych rozwiązań dotyczy obowiązku sądu (sądu spadku) czuwania nad spadkiem nieobjętym (zwłaszcza od art. 666-668 K.p.c.). Przynajmniej z Pani perspektywy spadek (a przynajmniej część majątku spadkowego) można uznać za spadek nieobjęty. Dlatego mogłaby Pani poinformować sąd spadku o tym, że w wynajętym przez Panią lokalu użytkowym znajdują się rzeczy, które wchodzą w skład masy spadkowej. Sąd – oceniając dowody (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) oraz Pani argumentację – będzie mógł powołać kuratora spadku.

 

Ewentualnie powołany przez sąd kurator spadku będzie mógł być – zarówno dla Pani (a zapewne również dla banku) – swoistym partnerem odnośnie do spraw, które wchodzą w skład spadku po zmarłym przedsiębiorcy. Umowa najmu określa tryb jej wypowiedzenia – jeśli czynsz nie będzie regulowany, to kurator spadku (albo spadkobiercy) będzie adresatem oświadczeń woli (np. wypowiedzenia umowy najmu). Z uwagi na sytuację zapewne Pani poprosi sąd o wyrażenie zgody na to, by wchodzące rzeczy w skład spadku po zmarłym najemcy zostały w stosownym czasie usunięte z wynajętego lokalu użytkowego – z uwagi na umieszczenie tam również rzeczy banku zapewne będzie wskazana Pani współpraca z kuratorem spadku (ewentualnie ze spadkobiercami) oraz z bankiem. Prawdopodobnie trzeba będzie ustalić, które rzeczy wchodzą w skład masy spadkowej (i ewentualnie mogłyby być przedmiotem zastawu), a które należą do banku. Z kuratorem spadku mogłaby Pani załatwić również inne zagadnienia (np. opłaty licznikowe); kurator spadku zapewne postarałby się o uzyskanie kluczy do lokalu lub o inne legalne wejście do odnośnego lokalu.

 

Jestem przekonany, że „splot” zagadnień spowoduje, że będzie Pani kierowała do sądu nie tylko wnioski główne (np. o stwierdzenie nabycia spadku lub o zabezpieczenie spadku), lecz także zawnioskuje Pani o to, by sąd wezwał bank do udziału w postępowaniu. Powiadomienie rodziny spadkodawcy jest oczywiste. Wobec tego proponuję pisma do sądu (wraz z załącznikami) składać w kilku egzemplarzach – jeden dla sądu, jeden dla banku, jeden dla ewentualnego kuratora spadku, odpowiednia liczba egzemplarzy dla spadkobierców. Kopie (a może nawet odpisy) umów powinny pomóc w wykazaniu przed sądem Pani interesu prawnego; być może uda się Pani (w urzędzie stanu cywilnego) wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu odpisu aktu zgonu spadkodawcy (taki dokument jest zazwyczaj wymagany w załatwianiu spraw spadkowych). Załatwianie określonych zagadnień może wiązać się z kosztami, więc proponuję zadbać o rachunki (np. z punktów kserograficznych) oraz (od samego początku) wnioskować o przyznanie przez sąd na Pani rzecz zwrotu kosztów.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V + V =

»Podobne materiały

Powrót do pracy matki karmiącej piersią

W przyszłym miesiącu wracam do pracy (na cały etat) po urlopie macierzyńskim. Karmię dziecko piersią – czy przysługuje mi prawo do dwóch półgodzinnych przerw na karmienie? Czy te godziny będę musiała odrobić? Czy pracodawca może mnie zwolnić po powrocie z urlopu lub nie zgodzić się na przerwy

 

Bezpośrednie przekazywanie alimentów pełnoletniemu dziecku

Ciąży na mnie obowiązek płacenia alimentów na dziecko, orzeczony przy wyroku rozwodowym. Syn ma 19 lat i do tej pory alimenty przekazywałem na konto matki. Co zrobić, by alimenty trafiały bezpośrednio do syna (na jego konto)? Czy potrzebna jest na to zgoda sądu lub matki dziecka? Czy mogę się kierow

 

Kontakty z dzieckiem a osoby trzecie

Aktualnie mam orzeczoną separację z winy męża. Dzieci (5 i 11 lat) mają ustalone kontakty z ojcem bez obecności osób trzecich, a dokładnie – bez konkubiny męża. Małżonek nigdy nie przestrzegał postanowienia odnośnie osób trzecich i w RODK powiedział, że nigdy nie zmieni swojego zacho

 

Dłużnik rzeczowy

Moja córka wzięła w banku kredyt hipoteczny, ja z żoną postawiliśmy pod zastaw ziemię i stałem się dłużnikiem rzeczowym. Córka nie spłacała zaciągniętego kredytu i w rezultacie otrzymałem pismo z banku o spłacie całego zadłużenia w terminie 14 dni. Dodaję, że to kwota prawie 250 tys. zł. Moje pytani

 

Co zrobić, gdy spadkobiercy nie chcą płacić kosztów bieżących?

Odziedziczyłem mieszkanie wraz z 6 innymi spadkobiercami. Choć moja część jest niewielka, płacę obecnie czynsz za 5 osób, ponosząc większość kosztów utrzymania. Jeden ze spadkobierców, tj. mój brat, w ogóle nie dokłada się do bieżących opłat. Czy mogę go jakoś do tego zmusić? Poza tym chciałbym sprz

 

Czy poniesienie kosztów pogrzebu może obniżyć zachowek dla krewnych?

Mój tata przed śmiercią sporządził spadek, przekazując cały swój majątek mnie. Mama zrzekła się prawa do spadku w całości. Mój jedyny brat nie żyje, ale ma dwoje dzieci. Bratowa w ich imieniu wystąpiła do mnie o zachowek. Dodam, że po śmierci brata mama przekazała jego żonie książeczkę mieszkaniową

 

Ściganie listem gończym a pobyt za granicą

Moja żona w dawnym związku była zmuszana do podpisywania faktur. Teraz matka jej byłego partnera założyła sprawę w sądzie i okazało się, że żona jest ścigana listem gończym. Przebywamy za granicą. Czy możemy spokojnie odwiedzić rodzinę w Polsce?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »