Dłużnik rzeczowy a hipoteka – czy trzeba spłacić cały dług?

Dłużnik rzeczowy, czyli kto?

Dłużnik rzeczowy to osoba, której rzecz została obciążona zabezpieczeniem cudzej wierzytelności. Przy kredytach hipotecznych chodzi najczęściej o właściciela nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę na rzecz banku. W praktyce może to być np. rodzic, który zgodził się, aby kredyt dziecka został zabezpieczony hipoteką na jego działce.

Ważne jest rozróżnienie pojęć. Potocznie mówi się czasem, że nieruchomość została „zastawiona pod kredyt”. Przy nieruchomości prawidłowym zabezpieczeniem jest jednak hipoteka, a nie zastaw. Zastaw dotyczy co do zasady rzeczy ruchomych lub praw, natomiast hipoteka obciąża nieruchomość, użytkowanie wieczyste albo określone prawa związane z nieruchomością.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Oznacza to, że bank może kierować swoje roszczenia do nieruchomości, choć kredyt zaciągnęła inna osoba.

Czy dłużnik rzeczowy musi spłacić cały kredyt?

Jeżeli właściciel nieruchomości jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, jego odpowiedzialność jest ograniczona do nieruchomości obciążonej hipoteką. Bank może dążyć do zaspokojenia z tej nieruchomości, ale nie powinien prowadzić egzekucji z wynagrodzenia, rachunku bankowego, samochodu czy innych składników majątku właściciela tylko dlatego, że jest on właścicielem obciążonego gruntu.

Nie oznacza to jednak, że kwota wpisana w piśmie z banku jest bez znaczenia. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli suma hipoteki jest równa albo wyższa niż aktualne zadłużenie, bank może próbować uzyskać zaspokojenie z nieruchomości do wysokości tej sumy. Jeżeli suma hipoteki jest niższa, odpowiedzialność rzeczowa właściciela co do zasady nie przekracza tej granicy.

Na podstawie art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki, koszty postępowania oraz inne roszczenia uboczne, jeżeli zostały objęte zabezpieczeniem. W praktyce oznacza to, że odsetki i koszty nie są doliczane bez żadnego limitu ponad sumę hipoteki, lecz mieszczą się w tej sumie.

Dłużnik rzeczowy a poręczyciel - najważniejsza różnica

W starych opisach tego typu spraw często miesza się dwa pojęcia: dłużnika rzeczowego i poręczyciela. To błąd, który może prowadzić do zupełnie innej oceny ryzyka.

Poręczyciel odpowiada na podstawie umowy poręczenia. Zgodnie z art. 880 Kodeksu cywilnego wierzyciel powinien niezwłocznie zawiadomić poręczyciela, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia. Natomiast art. 881 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w braku odmiennego zastrzeżenia poręczyciel odpowiada jak współdłużnik solidarny. Wtedy wierzyciel może żądać zapłaty całości albo części długu od dłużnika głównego, poręczyciela albo od obu łącznie.

Jeżeli więc rodzice tylko ustanowili hipotekę na swojej nieruchomości, są dłużnikami rzeczowymi. Jeżeli dodatkowo podpisali umowę poręczenia, przystąpienie do długu, weksel, oświadczenie o poddaniu się egzekucji albo zostali współkredytobiorcami, ich odpowiedzialność może być szersza. Właśnie dlatego pierwszym krokiem po otrzymaniu wezwania z banku powinna być analiza dokumentów, a nie sama rozmowa telefoniczna z windykacją.

Co oznacza wezwanie banku do zapłaty w terminie 14 dni?

Pismo z banku trzeba potraktować poważnie, ale nie należy zakładać automatycznie, że po 14 dniach komornik sprzeda nieruchomość. Wezwanie może być etapem przedsądowym, wezwaniem do zapłaty po wypowiedzeniu umowy kredytu albo pismem wymaganym przed dalszymi czynnościami wobec dłużnika lub właściciela nieruchomości.

W przypadku kredytów bankowych istotne znaczenie ma art. 75c Prawa bankowego, który przewiduje wezwanie kredytobiorcy do spłaty z terminem nie krótszym niż 14 dni roboczych oraz informację o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Przy konsumenckim kredycie hipotecznym podobną funkcję pełni art. 33 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Te przepisy dotyczą przede wszystkim kredytobiorcy, ale w praktyce pismo do właściciela nieruchomości może być związane z przygotowaniem banku do dochodzenia roszczeń z hipoteki.

Jeżeli wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia, trzeba pamiętać o art. 78 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wypowiedzenie jest skuteczne wobec właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym dopiero wtedy, gdy zostało dokonane wobec niego. Dlatego należy sprawdzić, czy bank rzeczywiście doręczył właścicielom nieruchomości wymagane oświadczenia, a nie tylko prowadzi korespondencję z kredytobiorcą.

Czy bank może od razu skierować sprawę do komornika?

Co do zasady bank potrzebuje tytułu wykonawczego obejmującego odpowiedzialność właściciela nieruchomości. Może to być np. prawomocny wyrok, nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności albo akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli taki dokument został skutecznie podpisany i spełnia wymagania formalne.

Po likwidacji bankowego tytułu egzekucyjnego samo wewnętrzne stwierdzenie banku nie wystarcza do egzekucji. Jeżeli właściciel nieruchomości otrzyma z sądu pozew, nakaz zapłaty albo postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności, trzeba bardzo uważnie pilnować terminów. Ich przekroczenie może doprowadzić do tego, że bank uzyska możliwość egzekucji z nieruchomości mimo zarzutów, które wcześniej można było podnieść.

Egzekucja z nieruchomości odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce obejmuje zajęcie nieruchomości, opis i oszacowanie, licytację oraz podział sumy uzyskanej ze sprzedaży. Wierzyciel hipoteczny korzysta z pierwszeństwa wynikającego z hipoteki, ale tylko w granicach swojego zabezpieczenia i zgodnie z kolejnością wynikającą z księgi wieczystej oraz przepisów egzekucyjnych.

Jak sprawdzić, do jakiej kwoty odpowiada właściciel nieruchomości?

Najpierw należy sprawdzić dział IV księgi wieczystej nieruchomości. Kluczowe są: suma hipoteki, waluta, wierzyciel hipoteczny, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, ewentualne zmiany wierzyciela oraz wzmianki o postępowaniach. Jeżeli hipoteka zabezpiecza kredyt córki do określonej sumy, to właśnie ta suma jest podstawowym limitem odpowiedzialności rzeczowej.

Drugi krok to analiza dokumentów podpisanych przy ustanowieniu zabezpieczenia. Trzeba ustalić, czy właściciele nieruchomości podpisali wyłącznie oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, czy również poręczenie, przystąpienie do długu, umowę z bankiem albo akt notarialny z poddaniem się egzekucji. Różnica jest zasadnicza: sama hipoteka ogranicza odpowiedzialność do nieruchomości, natomiast dodatkowe zobowiązanie osobiste może otworzyć bankowi drogę do żądania zapłaty z całego majątku.

Trzeci krok to sprawdzenie aktualnego salda zadłużenia. Bank powinien wskazać kapitał, odsetki, koszty, datę wymagalności i podstawę naliczenia. Warto żądać szczegółowego rozliczenia, zwłaszcza gdy sprawa trwa kilka lat, kredyt był restrukturyzowany albo dłużnik główny dokonywał częściowych spłat.

Czy przedawnienie chroni dłużnika rzeczowego?

Przedawnienie przy hipotece wymaga ostrożnej oceny. Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się jednak do roszczeń o świadczenia uboczne, czyli przede wszystkim do odsetek.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli roszczenie osobiste wobec kredytobiorcy jest przedawnione, bank może nadal dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką w zakresie należności głównej. Inaczej mogą być oceniane odsetki i koszty, dlatego przy starszych długach trzeba osobno zbadać datę wymagalności, przerwanie biegu przedawnienia, czynności sądowe i treść hipoteki.

Co można zrobić po otrzymaniu pisma z banku?

Po otrzymaniu wezwania nie warto ignorować banku. Najrozsądniejsze działania to:

• sprawdzenie działu IV księgi wieczystej i pobranie aktualnego odpisu,
• odszukanie aktu notarialnego oraz dokumentów podpisanych przy zabezpieczeniu kredytu,
• ustalenie, czy właściciel nieruchomości jest tylko dłużnikiem rzeczowym, czy także poręczycielem lub współdłużnikiem,
• zażądanie od banku szczegółowego rozliczenia zadłużenia,
• rozważenie wniosku o ugodę, restrukturyzację, spłatę ratalną albo kontrolowaną sprzedaż nieruchomości,
• pilnowanie terminów procesowych, jeżeli sprawa trafi do sądu.

W wielu sprawach korzystniejsze jest szybkie porozumienie z bankiem niż bierne czekanie na egzekucję. Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku zwykle pozwala uzyskać lepszą cenę niż sprzedaż licytacyjna, ale wymaga uzgodnienia z bankiem sposobu spłaty i wykreślenia hipoteki. Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, dodatkowo trzeba sprawdzić, czy możliwa jest bezpieczna sprzedaż i rozliczenie z wierzycielem.

Czy warto sprzedać obciążoną nieruchomość?

Sprzedaż nieruchomości może być rozsądnym rozwiązaniem, gdy zadłużenie jest realne, hipoteka została skutecznie ustanowiona, a dalsza zwłoka grozi kosztami i egzekucją. Trzeba jednak zadbać o bezpieczny mechanizm rozliczenia: promesę banku, aktualne saldo zadłużenia, sposób zapłaty ceny, wykreślenie hipoteki i zabezpieczenie interesów właściciela.

Jeżeli cena sprzedaży przewyższa zadłużenie zabezpieczone hipoteką, nadwyżka powinna trafić do właściciela nieruchomości. Jeżeli cena jest niższa niż dług, właściciel będący wyłącznie dłużnikiem rzeczowym nie powinien odpowiadać za brakującą część swoim pozostałym majątkiem. Inaczej będzie wtedy, gdy podpisał dodatkowe zobowiązanie osobiste.

Regres wobec dłużnika głównego

Jeżeli właściciel nieruchomości spłaci cudzy dług zabezpieczony hipoteką albo straci nieruchomość w egzekucji, może powstać roszczenie zwrotne wobec dłużnika głównego. Podstawą może być m.in. art. 518 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoba spłacająca cudzy dług, za który odpowiada osobiście albo określonymi przedmiotami majątkowymi, wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela do wysokości dokonanej spłaty.

W praktyce odzyskanie pieniędzy od dłużnika głównego zależy jednak od jego majątku, wypłacalności i dowodów. Jeżeli córka nie spłaca kredytu z powodu trwałej niewypłacalności, samo roszczenie regresowe może mieć ograniczoną wartość praktyczną. Mimo to warto zabezpieczyć dokumenty potwierdzające spłatę, korespondencję z bankiem i rozliczenia rodzinne.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji odpowiedź zależy od tego, czy właściciele gruntu są wyłącznie dłużnikami rzeczowymi, czy również poręczycielami albo współdłużnikami. Sama hipoteka oznacza odpowiedzialność z konkretnej nieruchomości i w granicach sumy hipoteki. Nie daje bankowi automatycznego prawa do egzekucji z całego majątku właścicieli.

Jeżeli jednak oprócz hipoteki podpisano poręczenie lub inne osobiste zabezpieczenie, bank może dochodzić zapłaty szerzej. Dlatego przed podjęciem decyzji o spłacie, sprzedaży gruntu albo zawarciu ugody trzeba przeanalizować księgę wieczystą, umowę kredytu, akt notarialny i korespondencję z bankiem.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 366, art. 518 oraz art. 880-881: tekst aktu w serwisie Sejmu
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65, art. 68, art. 69, art. 77 i art. 78: tekst aktu w serwisie Sejmu
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o tytule wykonawczym i egzekucji z nieruchomości: tekst aktu w serwisie Sejmu
• Prawo bankowe, w szczególności art. 75c: tekst aktu w serwisie Sejmu
• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w szczególności art. 33: informacja o akcie w serwisie ELI