Ustanowienie dożywocia na nieruchomości
Tego rodzaju sprawy zawsze są bardzo trudne, bowiem chodzi przede wszystkim o najbliższych. Na pewno, aby uniknąć w przyszłości sporów odnośnie tego, że nieruchomość, którą Pani otrzymała, nie powinna zostać zaliczona do schedy spadkowej lub też nie powinna Pani od niej płacić zachowku, należałoby przekazać ją tylko na rzecz Pani – w formie ustanowienia dożywocia. Wskazać należy przede wszystkim, że ustanowienie dożywocia to nie jest żadna darowizna. Dożywocie wiąże się jednak z obowiązkiem zapłaty podatku w wysokości 2% (dużo mniej niż ewentualnego podatku dochodowego). Właśnie dlatego, że dożywocie to nie jest darowizna i nie korzysta ze zwolnienia z podatku.
Dożywocie uregulowane jest w Kodeksie cywilnym. Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 908:
„[Umowa dożywocia]
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.
Zgodnie z treścią każdego dożywocia, jeśli nie jest kształtowane inaczej, to przyjmujący się zobowiązuje się: „zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Rzekoma darowizna jako spłata mieszkania
Zatem dożywocie miałoby sporo korzyści, ale i obowiązków. Druga sprawa to kwestia zaufania. Co do zasady czynność darowizny dla Pani nieruchomości można by było przeprowadzić u notariusza, bowiem tu mamy do czynienia z nieruchomością i nie mamy wyjścia. Jednak kwestię przekazania środków siostrze można już zrobić zwykłym przelewem z opisem „darowizna” i wtedy nikt, w tym urząd skarbowy, nie będzie mógł nam zarzucić, że była to spłata. Tylko oczywiście w tym miejscu mamy pewne ale. Po pierwsze Pani musi ufać siostrze na tyle, że ta za jakiś czas, jak rodziców zabraknie, nie złoży do sądu sprawy o zachowek albo o dział spadku z wnioskiem o uzupełnienie schedy spadkowej o to darowane Pani mieszkanie, a siostra musi ufać Pani, że Pani tej darowizny pieniędzy dokona. Jeśli jednak byłaby to spłata z tego mieszkania, to byłoby łatwiej i bezpieczniej pod względem prawnym. Mama wtedy daruje nieruchomość i Pani i siostrze, a Panie dokonują tzw. zniesienia współwłasności i niestety wiąże się to jednak z podatkiem po stronie osoby, która spłatę otrzymuje.
Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 28 kwietnia 2014 r., nr IBPBII/2/415-83/14/ŁCz, gdzie można przeczytać:
„Jak wynika z powyższego jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Oznacza to, że osoby które otrzymują spłaty w zamian za udziały we współwłasności, zbywają swoje udziały w rzeczy odpłatnie. W związku z tym, po stronie dokonującego odpłatnego (bo w zamian za spłatę) zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy”.
Dlatego też uważam, że aby te wszystkie czynności nie były kwestionowane, a Panie otrzymały nieruchomość jak najtaniej i bez żadnych zastrzeżeń, mama powinna przekazać ją Pani w formie dożywocia (koszt to 2% PCC), a Pani dokonać siostrze zwykłej darowizny pieniężnej w gotówce.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Anna mieszkała za granicą, gdy jej mama postanowiła przekazać jej mieszkanie. Ponieważ w nieruchomości udziały miała również jej siostra Marta, siostry uzgodniły, że Anna spłaci Martę za jej część. Aby uniknąć podatku dochodowego, Marta zaproponowała, by w przelewie tytułować przelew jako „darowizna”. Notariusz jednak uprzedził je, że w razie późniejszych sporów spadkowych taki zapis może zostać zakwestionowany jako ukryta spłata. Dlatego ostatecznie zdecydowały się na bezpieczniejsze rozwiązanie: mama przekazała mieszkanie na Annę w drodze dożywocia, a spłatę wobec Marty przeprowadzono formalnie jako zniesienie współwłasności, dzięki czemu obie strony miały pewność, że transakcja jest w pełni zgodna z prawem i trudna do podważenia w przyszłości.
Tomasz wraz z bratem Piotrem odziedziczyli po ojcu mieszkanie. Tomasz chciał przejąć całość i zaproponował bratu spłatę w wysokości połowy wartości rynkowej. Piotr, obawiając się podatku dochodowego, zaproponował, by pieniądze otrzymać w formie darowizny. Doradca podatkowy wytłumaczył jednak, że urząd skarbowy może uznać to za próbę obejścia prawa i zakwestionować darowiznę jako ukrytą spłatę za udział w nieruchomości. Bracia zdecydowali się więc na podpisanie aktu zniesienia współwłasności z obowiązkiem spłaty, co rodziło obowiązek podatkowy po stronie Piotra, ale dawało pełną przejrzystość transakcji.
Joanna i jej brat Paweł stali przed dylematem, jak podzielić mieszkanie po babci, które babcia wcześniej darowała im obojgu w równych częściach. Joanna miała możliwość wykupienia udziału Pawła i chciała jak najbardziej ograniczyć koszty podatkowe. Znajoma doradziła im, żeby pieniądze przelać Pawłowi jako darowiznę, ale notariusz uprzedził, że to ryzykowne i może zostać później zakwestionowane. Ostatecznie rodzeństwo umówiło się na dożywocie na rzecz babci, która jeszcze wtedy żyła, a Joannie przyznano całość własności w akcie zniesienia współwłasności, przy czym Paweł otrzymał należną mu kwotę w sposób jawny i udokumentowany, minimalizując ryzyko podatkowe i prawne na przyszłość.
Podsumowanie
Cała sytuacja pokazuje, jak ważne jest odpowiednie uregulowanie przekazania mieszkania w rodzinie. Choć pozornie prostsze rozwiązania — jak przelew z tytułem „darowizna” — mogą kusić, to jednak niosą ryzyko podatkowe i prawne w przyszłości. Zniesienie współwłasności ze spłatą lub umowa dożywocia dają większe bezpieczeństwo obu stronom, choć wiążą się z pewnymi kosztami i formalnościami. Kluczowe jest, aby wszystkie uzgodnienia były jasno udokumentowane i przeprowadzone w zgodzie z obowiązującymi przepisami, co pozwoli uniknąć nieporozumień i sporów w kolejnych latach.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem i potrzebujesz pewnych, dopasowanych do Twojej sytuacji rozwiązań prawnych, skorzystaj z naszej pomocy online. Szybko przeanalizujemy Twoją sprawę, wskażemy bezpieczne rozwiązania i pomożemy przygotować odpowiednie dokumenty, tak aby zabezpieczyć interesy wszystkich stron i uniknąć problemów w przyszłości.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Darowizna pieniężna od żonatego brata a podatek
