Mieszkanie od mamy i spłata siostry – jak zabezpieczyć transakcję?

Najpierw ustal, czy siostra ma udział w mieszkaniu

Przed wyborem rozwiązania trzeba rozdzielić dwie sytuacje. Jeżeli mama jest jedyną właścicielką mieszkania, siostra nie ma jeszcze udziału w nieruchomości. Nie można więc mówić o spłacie jej udziału, dopóki mama nie przeniesie na nią części własności. W takim wariancie pieniądze przekazywane siostrze są raczej elementem rodzinnego porozumienia, darowizną pieniężną albo zapłatą związaną z inną czynnością, ale nie klasyczną spłatą współwłaściciela.

Jeżeli natomiast mama przekaże mieszkanie obu córkom, np. po 1/2 udziału, a następnie jedna z sióstr przejmie całość i spłaci drugą, mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności ze spłatą. Taki wariant jest formalnie przejrzysty, bo akt notarialny jasno pokazuje, kto nabywa nieruchomość, kto traci udział i ile pieniędzy otrzymuje w zamian.

Największym błędem byłoby tworzenie dokumentów, które nazywają przelew darowizną, gdy wszystkie okoliczności wskazują, że pieniądze są w istocie spłatą za udział w mieszkaniu. Urząd skarbowy i sąd nie muszą poprzestać na tytule przelewu. W razie sporu mogą badać rzeczywistą treść i cel czynności.

Dlaczego tytuł przelewu „darowizna” może być ryzykowny?

Tytuł przelewu jest tylko jednym z dowodów. Jeżeli z aktu notarialnego, korespondencji, rozmów rodzinnych albo późniejszego zachowania stron wynika, że pieniądze miały być spłatą siostry za mieszkanie, opis „darowizna” nie rozwiązuje problemu. Może wręcz stworzyć dodatkowe ryzyko: podatkowe, dowodowe i rodzinne.

Ryzyko polega na tym, że jedna strona będzie twierdziła, iż otrzymała darowiznę niezależną od mieszkania, a druga, że była to definitywna spłata. W przyszłości może to mieć znaczenie przy rozliczeniach po śmierci mamy, żądaniu zachowku, dziale spadku albo sporze o to, czy siostra rzeczywiście została zaspokojona.

Jeżeli celem stron jest rozliczenie wartości mieszkania, dokumenty powinny to jasno wskazywać. W przeciwnym razie pozorna prostota może okazać się droższa niż prawidłowo sporządzony akt notarialny.

Zniesienie współwłasności ze spłatą

Najbardziej przejrzysty wariant wygląda następująco: mama przenosi udziały w mieszkaniu na obie córki, a następnie siostry dokonują zniesienia współwłasności w taki sposób, że jedna z nich otrzymuje całe mieszkanie, a druga otrzymuje spłatę. Przy nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Pod względem cywilnym takie rozwiązanie dobrze zabezpiecza obie strony. Osoba spłacana ma w akcie określoną kwotę, termin i sposób zapłaty. Osoba przejmująca mieszkanie ma dowód, że druga strona została rozliczona i nie może później twierdzić, że pieniędzy nie było albo że przelew miał inny charakter.

Pod względem podatkowym trzeba jednak zachować ostrożność. Umowa o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli spłata oznacza odpłatne zbycie udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, po stronie osoby spłacanej może pojawić się obowiązek rozliczenia PIT-39. W konkretnym przypadku znaczenie ma sposób nabycia udziału, jego data, wysokość spłaty, koszty oraz ewentualne przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe.

Podobne podejście prezentowano również w interpretacjach podatkowych dotyczących zniesienia współwłasności ze spłatą, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 kwietnia 2014 r., nr IBPBII/2/415-83/14/ŁCz. Wskazywano w niej, że osoba otrzymująca spłatę w zamian za udział zbywa ten udział odpłatnie, a więc należy badać skutki w podatku dochodowym.

Dlatego przed podpisaniem aktu warto policzyć skutki podatkowe, a nie zakładać, że samo nazwanie przelewu darowizną pozwoli ich uniknąć. Przy większych kwotach bezpieczna forma przekazania nieruchomości powinna być dobrana przed wizytą u notariusza, a nie dopiero po wykonaniu przelewów.

Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny

Jeżeli mama chce przekazać mieszkanie jednej córce i jednocześnie zabezpieczyć własne utrzymanie, można rozważyć umowę dożywocia. To nie jest darowizna. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej ułożą zakres świadczeń.

Przepis stanowi:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Dożywocie może być korzystne, ponieważ nie jest darowizną i co do zasady inaczej wpływa na przyszłe rozliczenia spadkowe. Nie można jednak traktować go jako pustej konstrukcji podatkowej. Jeżeli obowiązki wobec mamy mają nie być wykonywane, a umowa ma tylko wyglądać jak dożywocie, pojawia się ryzyko zakwestionowania rzeczywistego charakteru czynności.

W praktyce ustanowienie dożywocia na nieruchomości wymaga dobrego opisania obowiązków nabywcy i sytuacji mieszkaniowej mamy. W podobnych sprawach warto wcześniej przeanalizować całe przekazanie nieruchomości, zwłaszcza gdy oprócz mamy i jednej córki w tle są jeszcze interesy rodzeństwa.

Darowizna pieniężna między rodzeństwem

Darowizna pieniędzy między rodzeństwem może korzystać z całkowitego zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, ponieważ rodzeństwo należy do najbliższej rodziny objętej art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunkiem jest jednak prawidłowe zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz udokumentowanie przekazania pieniędzy na rachunek płatniczy nabywcy, rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym, jeżeli wartość darowizny przekracza ustawowe limity.

To zwolnienie nie powinno być wykorzystywane do ukrycia innej czynności. Jeżeli strony umawiają się, że pieniądze są w rzeczywistości ceną za udział w mieszkaniu albo spłatą przy zniesieniu współwłasności, nazwanie przelewu darowizną nie usuwa skutków podatkowych właściwych dla rzeczywistej czynności.

Jeżeli jednak siostra nie jest właścicielką udziału w mieszkaniu, a jedna córka chce po prostu dobrowolnie przekazać jej pieniądze z powodów rodzinnych, prawidłowo udokumentowana darowizna może być rozwiązaniem możliwym do zastosowania. Trzeba wtedy zadbać o to, aby nie tworzyć sprzecznych dokumentów: raz wskazujących na darowiznę, a raz na spłatę za nieruchomość.

Zachowek, spadek i przyszłe roszczenia siostry

Osobnym problemem jest bezpieczeństwo po śmierci mamy. Jeżeli mama daruje mieszkanie jednej córce, druga może w przyszłości analizować, czy przysługuje jej zachowek. Darowizny dokonane za życia spadkodawcy mogą mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku, a rodzinne przelewy wykonane poza aktem notarialnym mogą stać się przedmiotem sporu dowodowego.

Jeżeli celem rodziny jest definitywne rozliczenie roszczeń spadkowych, warto rozważyć nie tylko samą darowiznę lub dożywocie, ale także notarialną umowę zrzeczenia się dziedziczenia albo zrzeczenia się prawa do zachowku. Taka umowa zawierana jest między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym, czyli np. między mamą a córką, a nie wyłącznie między siostrami.

W praktyce przyszłe dziedziczenie, zachowek i podatki trzeba analizować razem. Sam przelew między siostrami może nie wystarczyć, aby zamknąć wszystkie potencjalne roszczenia związane z mieszkaniem po rodzicu.

Jak najlepiej zabezpieczyć obie strony?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od tego, co rodzina naprawdę chce osiągnąć. Jeżeli chodzi o przejęcie udziału siostry, warto ujawnić to w akcie notarialnym jako zniesienie współwłasności ze spłatą. Jeżeli chodzi o przekazanie mieszkania jednej córce w zamian za opiekę nad mamą, można rozważyć umowę dożywocia. Jeżeli chodzi o dobrowolne wyrównanie między rodzeństwem bez związku z prawem własności, możliwa jest darowizna pieniężna, ale tylko wtedy, gdy odpowiada rzeczywistości.

W akcie notarialnym albo w odrębnej umowie warto precyzyjnie określić:

• kto jest właścicielem mieszkania przed podpisaniem aktu,
• kto i w jakim udziale nabywa nieruchomość,
• czy pieniądze są spłatą, darowizną, dopłatą czy innym rozliczeniem,
• kwotę, termin i sposób zapłaty,
• czy spłata wyczerpuje wzajemne rozliczenia między stronami,
• czy potrzebne jest dodatkowe zabezpieczenie, np. oświadczenie o poddaniu się egzekucji albo wpis hipoteki.

Nie należy także pomijać kosztów notarialnych, PCC, podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnego PIT po stronie osoby otrzymującej spłatę. To, które rozwiązanie będzie najtańsze, nie zawsze będzie jednocześnie najbezpieczniejsze.

FAQ

Czy mogę wpisać w tytule przelewu „darowizna”, żeby uniknąć PIT?

Nie powinno się tak robić, jeżeli pieniądze są faktycznie spłatą za udział w nieruchomości. Tytuł przelewu nie przesądza o charakterze czynności, a pozorna darowizna może zostać zakwestionowana.

Czy spłata siostry zawsze powoduje podatek dochodowy?

Nie zawsze. PIT zależy od tego, czy dochodzi do odpłatnego zbycia udziału, kiedy udział został nabyty, jaka jest wysokość spłaty, jakie są koszty i czy można zastosować zwolnienie mieszkaniowe. Przy zbyciu przed upływem 5 lat zwykle trzeba przeanalizować obowiązek złożenia PIT-39.

Czy dożywocie jest darowizną?

Nie. Dożywocie jest umową odpłatną w sensie cywilnoprawnym, ponieważ nabywca nieruchomości przyjmuje obowiązki wobec zbywcy. Nie powinno się jednak zawierać jej pozornie, jeżeli strony nie zamierzają wykonywać tych obowiązków.

Kto płaci PCC przy umowie dożywocia?

Obowiązek podatkowy przy umowie dożywocia ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Przy akcie notarialnym podatek co do zasady pobiera notariusz jako płatnik.

Czy darowizna pieniędzy między siostrami może być zwolniona z podatku?

Tak, rodzeństwo należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Trzeba jednak dochować formalności, w szczególności zgłoszenia SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i udokumentowania przekazania pieniędzy, jeżeli wymagają tego przepisy.

Czy spłata siostry zabezpiecza przed zachowkiem?

Nie zawsze. Jeżeli celem jest definitywne wyłączenie przyszłych roszczeń o zachowek, sam przelew między siostrami może być niewystarczający. Warto rozważyć odpowiednią umowę notarialną z przyszłym spadkodawcą, np. zrzeczenie się dziedziczenia albo zrzeczenie się prawa do zachowku.

Podsumowanie

W sprawach rodzinnego przekazania mieszkania najważniejsza jest zgodność dokumentów z rzeczywistością. Jeżeli pieniądze mają być spłatą za udział, powinno to wynikać z aktu i przelewu. Jeżeli mają być darowizną, musi to być faktyczna darowizna, a nie ukryta odpłatność. Jeżeli mama chce przekazać mieszkanie w zamian za opiekę, można rozważyć dożywocie, ale tylko wtedy, gdy obowiązki wobec niej będą realne.

Najbezpieczniej przed podpisaniem aktu notarialnego ustalić skutki cywilne, spadkowe i podatkowe całej operacji. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której pozornie korzystny opis przelewu staje się później dowodem w sporze rodzinnym albo podatkowym.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908 i art. 1048 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – ISAP.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn oraz informacje Ministerstwa Finansów o zwolnieniu dla najbliższej rodziny – podatki.gov.pl.

4. Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości i PIT-39 – podatki.gov.pl.