Darowizna mieszkania między fundacjami – CIT, VAT i PCC

Czy fundacja może przekazać mieszkanie innej fundacji?

Tak. Co do zasady fundacja może przenieść własność mieszkania na inną fundację w drodze darowizny, o ile jest to zgodne z jej statutem, zasadami reprezentacji oraz uchwałami właściwych organów. Sama umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 890 § 1 w zw. z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić przede wszystkim:

• czy statut fundacji dopuszcza rozporządzanie majątkiem w taki sposób,
• kto reprezentuje fundację przy zbyciu nieruchomości,
• czy potrzebna jest uchwała zarządu albo innego organu wskazanego w statucie,
• czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ograniczonymi prawami rzeczowymi albo zakazem zbywania,
• czy mieszkanie było wykorzystywane w działalności opodatkowanej VAT.

Podatek od spadków i darowizn – czy ma tu zastosowanie?

Nie. Zakres ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie przez osoby fizyczne, co wynika z art. 1 ust. 1 tej ustawy. Fundacja jako osoba prawna nie jest więc podatnikiem tego podatku przy otrzymaniu darowizny nieruchomości.

To oznacza, że obdarowana fundacja nie składa zgłoszenia SD-Z2 ani zeznania SD-3, ponieważ przepisy tej ustawy w ogóle nie mają tu zastosowania.

CIT po stronie obdarowanej fundacji

Otrzymanie mieszkania nieodpłatnie co do zasady powoduje powstanie przychodu podatkowego. Wynika to z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym przychodem jest w szczególności wartość otrzymanych rzeczy lub praw oraz innych świadczeń w naturze, w tym świadczeń nieodpłatnych.

Nie oznacza to jednak automatycznie konieczności zapłaty CIT. Dla fundacji kluczowe jest zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody podatników, których celem statutowym jest m.in. działalność naukowa, oświatowa, kulturalna, w zakresie ochrony zdrowia, pomocy społecznej, dobroczynności czy rehabilitacji społecznej i zawodowej osób z niepełnosprawnościami – w części przeznaczonej na te cele.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch warunkach praktycznych:

• cel musi wynikać ze statutu fundacji,
• dochód musi zostać nie tylko przeznaczony, ale także faktycznie wydatkowany na cele objęte zwolnieniem.

Jeżeli mieszkanie ma służyć jako biuro fundacji oraz miejsce spotkań i warsztatów zgodnych z celami statutowymi, to co do zasady można bronić stanowiska, że dochód związany z otrzymaniem darowizny korzysta ze zwolnienia, o ile rzeczywiste wykorzystanie lokalu odpowiada celom wymienionym w art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT.

Istotne jest też ograniczenie z art. 17 ust. 1a i ust. 1c ustawy o CIT. Zwolnienie nie działa w każdym stanie faktycznym i nie obejmuje wszystkich kategorii podatników czy wszystkich sposobów wykorzystania dochodu. Jeżeli fundacja prowadzi również działalność gospodarczą, trzeba oddzielić wykorzystanie lokalu na cele statutowe od wykorzystania komercyjnego, bo to może wpływać na zakres zwolnienia.

VAT po stronie fundacji darczyńcy

Najwięcej ryzyka praktycznego zwykle dotyczy VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów rozumie się również nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa, w tym wszelkie darowizny, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów albo ich części składowych.

W praktyce oznacza to:

• jeżeli fundacja darczyńca nie miała prawa do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu mieszkania – darowizna co do zasady nie będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT,
• jeżeli takie prawo przysługiwało choćby częściowo – darowizna może podlegać VAT po stronie darczyńcy.

Samo to, że obdarowana fundacja nie prowadzi działalności gospodarczej, nie rozstrzyga kwestii VAT po stronie darczyńcy. Decydujące jest przede wszystkim to, czy darczyńca działa jako podatnik VAT i czy miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy mieszkaniu lub jego istotnych ulepszeniach.

Przy lokalach mieszkalnych trzeba dodatkowo zbadać, czy ewentualna darowizna byłaby objęta zwolnieniem od VAT, np. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT. To wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego: daty pierwszego zasiedlenia, zakresu ulepszeń oraz prawa do odliczenia VAT. W sprawach nieruchomości nie warto zakładać automatycznie, że VAT na pewno wystąpi albo na pewno nie wystąpi.

PCC – kiedy wystąpi, a kiedy nie?

Co do zasady sama darowizna nieruchomości nie powoduje obowiązku zapłaty PCC od całej wartości mieszkania. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.

To oznacza, że:

• jeżeli obdarowana fundacja nie przejmuje żadnych długów, ciężarów ani zobowiązań darczyńcy – PCC nie wystąpi,
• jeżeli wraz z mieszkaniem przejmie np. dług wobec banku albo inne zobowiązanie darczyńcy – PCC może pojawić się od wartości przejętego zobowiązania, a nie od pełnej wartości nieruchomości.

Podatnikiem PCC przy umowie darowizny jest obdarowany – art. 4 pkt 3 ustawy o PCC. Stawka wynosi 2% od podstawy opodatkowania w części dotyczącej praw majątkowych lub rzeczy nieruchomych, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC.

W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba odróżnić sam wpis hipoteki od osobistego przejęcia długu. Sam fakt, że w księdze wieczystej istnieje hipoteka, nie zawsze oznacza jeszcze przejęcie zobowiązania przez obdarowanego. Dla PCC kluczowe jest to, czy dochodzi do przejęcia długu lub innego zobowiązania darczyńcy.

Jakie formalności trzeba spełnić przy darowiźnie mieszkania?

Poza oceną podatków trzeba prawidłowo przeprowadzić samą czynność prawną. Przy przekazaniu mieszkania między fundacjami najczęściej potrzebne będą:

• aktualne odpisy z KRS obu fundacji,
• statuty obu fundacji,
• uchwały wymagane przez statut albo przez zasady reprezentacji,
• akt notarialny darowizny nieruchomości,
• dane księgi wieczystej i dokument potwierdzający tytuł własności,
• analiza, czy konieczne są dodatkowe zgody, np. banku, jeśli istnieje kredyt lub zabezpieczenia.

Jeżeli fundacja darczyńca jest organizacją pożytku publicznego albo korzystała z określonych środków publicznych na nabycie lub utrzymanie nieruchomości, warto dodatkowo sprawdzić, czy nie istnieją szczególne ograniczenia wynikające z umów dotacyjnych, regulaminów grantowych lub wewnętrznych zasad gospodarowania majątkiem.

Tabela: skutki podatkowe w najczęstszych wariantach

Praktyczny wniosek dla opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym najbardziej prawdopodobny wariant jest następujący:

• obdarowana fundacja nie zapłaci podatku od spadków i darowizn,
• PCC nie wystąpi, jeśli nie przejmie długów, ciężarów ani zobowiązań darczyńcy,
• po stronie obdarowanej może powstać przychód w CIT, ale dochód może korzystać ze zwolnienia, jeżeli mieszkanie będzie faktycznie służyło celom statutowym wymienionym w art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT,
• po stronie darczyńcy trzeba osobno zbadać VAT, zwłaszcza jeśli przy nabyciu lub ulepszeniu mieszkania odliczano podatek naliczony.

Jeżeli lokal ma służyć jako biuro oraz miejsce warsztatów i spotkań statutowych, to z perspektywy CIT jest to argument korzystny. Decydujące będzie jednak nie samo oświadczenie w akcie, ale późniejsze rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości.

FAQ

Czy fundacja musi zgłaszać taką darowiznę na formularzu SD-Z2?

Nie. Formularz SD-Z2 dotyczy podatku od spadków i darowizn, a ten podatek odnosi się do nabycia przez osoby fizyczne, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy obdarowana fundacja zawsze skorzysta ze zwolnienia z CIT?

Nie zawsze. Zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT zależy od treści statutu i od tego, czy dochód zostanie rzeczywiście przeznaczony i wydatkowany na cele objęte tym przepisem.

Czy brak działalności gospodarczej u obdarowanej fundacji wyklucza VAT?

Nie. Dla darowizny VAT ocenia się przede wszystkim po stronie darczyńcy, zwłaszcza według art. 7 ust. 2 ustawy o VAT i prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Czy PCC zapłaci się od całej wartości mieszkania?

Nie, nie przy zwykłej darowiźnie. Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o PCC podatek dotyczy tylko części związanej z przejęciem długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.

Czy umowa darowizny mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, a przy darowiźnie wynika to dodatkowo z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

2. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – ISAP

3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – ISAP

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – ISAP

5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP

6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17.11.2021 r., 0111-KDIB1-2.4010.398.2021.1.AW.

7. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19.05.2020 r., 0111-KDIB1-2.4010.195.2020.1.ANK.

8. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20.06.2023 r., 0111-KDIB2-3.4014.133.2023.2.BD.