Darowizna mieszkania czy pieniędzy po sprzedaży?

Darowizna pieniędzy po sprzedaży mieszkania przez mamę

Jeżeli mama jest właścicielką mieszkania od 12 lat, to jego sprzedaż przez nią co do zasady nie będzie opodatkowana PIT. Przy nieruchomościach pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Po jego upływie sprzedaż prywatna nie stanowi źródła przychodu w PIT i nie trzeba składać PIT-39.

Następnie mama może przekazać dziecku pieniądze ze sprzedaży jako darowiznę. Córka należy do najbliższej rodziny, czyli do kręgu osób objętych zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie jest pełne, niezależnie od wartości darowizny, ale przy większych kwotach trzeba spełnić warunki formalne.

Przy darowiźnie pieniędzy najważniejsze jest, aby środki zostały przekazane przelewem na rachunek obdarowanego, na jego inny rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym. Przekazanie gotówki do ręki, a następnie samodzielna wpłata pieniędzy przez obdarowanego, może pozbawić prawa do zwolnienia.

Zobacz również: jak w praktyce rozliczana jest darowizna w I gr. podatkowej oraz kiedy warto dodatkowo zabezpieczyć przekazanie mieszkania w rodzinie.

Jak zgłosić darowiznę pieniędzy od matki?

Jeżeli łączna wartość darowizn od tej samej osoby przekracza kwotę wolną określoną dla I grupy podatkowej, obecnie 36 120 zł, obdarowany powinien złożyć formularz SD-Z2 do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Termin wynosi 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli przy zwykłej darowiźnie pieniędzy najczęściej od dnia wykonania przelewu.

Do zgłoszenia warto zachować potwierdzenie przelewu oraz prostą umowę darowizny albo opis przelewu wskazujący, że chodzi o darowiznę od matki. Umowa pisemna nie zastępuje przelewu, ale ułatwia wykazanie tytułu przekazania środków.

Jeżeli darowizna nie zostanie zgłoszona w terminie albo nie będzie prawidłowo udokumentowana, nabycie podlega opodatkowaniu według zasad dla I grupy podatkowej. Od 2026 r. możliwe jest przywrócenie terminu do zgłoszenia, ale tylko na wniosek podatnika i po uprawdopodobnieniu, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Nie warto więc traktować tej możliwości jako standardowego sposobu naprawienia spóźnienia.

Darowizna mieszkania i szybka sprzedaż przez córkę

Drugim wariantem jest przekazanie mieszkania córce w darowiźnie, a następnie jego sprzedaż przez córkę. Taka darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego. Notariusz wykonuje obowiązki płatnika lub informacyjne w podatku od spadków i darowizn, dlatego przy darowiźnie w akcie notarialnym obdarowana co do zasady nie składa osobnego SD-Z2.

Podatek od spadków i darowizn nie musi więc wystąpić, ale pojawią się koszty notarialne, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz ewentualne koszty wypisów. To podstawowa różnica względem darowizny pieniędzy, którą można przeprowadzić bez aktu notarialnego.

Najważniejsze ryzyko dotyczy jednak późniejszej sprzedaży. Jeżeli córka sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymała je w darowiźnie, sprzedaż będzie podlegać rozliczeniu w PIT-39. Podatek wynosi 19% dochodu, chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie, w szczególności ulga mieszkaniowa.

Zobacz również: kiedy problemem podatkowym może być sprzedaż z darowizny przed upływem pięcioletniego terminu oraz jakie wydatki może obejmować ulga mieszkaniowa.

Zameldowanie a sprzedaż mieszkania po darowiźnie

W starszych poradach można spotkać odwołanie do ulgi meldunkowej. Nie należy jednak opierać na niej aktualnych decyzji podatkowych. Ulga meldunkowa była rozwiązaniem dotyczącym określonych, historycznych stanów prawnych i nie jest obecnie podstawową ulgą pozwalającą uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania otrzymanego teraz w darowiźnie.

Sam fakt, że córka mieszkała w lokalu i była w nim zameldowana przez wiele lat, nie powoduje obecnie automatycznego zwolnienia z PIT przy sprzedaży mieszkania otrzymanego od mamy. Dla aktualnej oceny decydujące są: data nabycia przez córkę, data sprzedaży, wysokość przychodu i kosztów oraz to, czy pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży darowanego mieszkania

Jeżeli córka otrzyma mieszkanie w darowiźnie i sprzeda je przed upływem 5 lat, może uniknąć PIT w całości albo w części, jeżeli przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Termin na wydatkowanie wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć między innymi zakup domu lub mieszkania, nabycie gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa albo remont własnego budynku lub lokalu, a także spłata kredytu mieszkaniowego w zakresie przewidzianym w ustawie o PIT. Zwolnienie jest proporcjonalne, jeżeli tylko część przychodu zostanie przeznaczona na takie cele.

Wydatki trzeba udokumentować. W praktyce potrzebne są akty notarialne, faktury, potwierdzenia przelewów, umowy kredytowe i inne dokumenty potwierdzające rzeczywiste przeznaczenie środków. Sam zamiar zakupu domu nie wystarcza.

Co jest zwykle korzystniejsze w opisanej sytuacji?

Przy założeniu, że mama posiada mieszkanie od ponad 5 lat i chce przekazać córce środki na zakup domu, zwykle korzystniejsze jest, aby to mama sprzedała mieszkanie, a następnie przekazała córce pieniądze przelewem jako darowiznę. W takim wariancie mama nie rozlicza PIT od sprzedaży po upływie 5 lat, a córka korzysta ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn po spełnieniu warunków z art. 4a.

Wariant z wcześniejszą darowizną mieszkania bywa uzasadniony, gdy z powodów rodzinnych lub organizacyjnych to córka ma prowadzić sprzedaż, gdy mama nie chce zajmować się transakcją albo gdy sprzedaż ma nastąpić dopiero po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku darowizny. Trzeba jednak uwzględnić koszty aktu notarialnego i ewentualne rozliczenie PIT po stronie córki.

W relacjach rodzinnych znaczenie ma także bezpieczeństwo cywilne. Jeżeli przekazanie majątku ma być powiązane z rozliczeniem rodzeństwa, opieką nad rodzicem albo dalszymi zobowiązaniami, sama darowizna może nie wystarczyć. Wtedy trzeba rozważyć dodatkowe zapisy w umowie, polecenie, umowę dożywocia albo inne zabezpieczenia.

Forma umowy darowizny

Zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednak umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Dlatego darowizna pieniędzy może być w praktyce skuteczna po wykonaniu przelewu, choć dla celów dowodowych warto sporządzić prostą umowę pisemną.

Inaczej jest przy darowiźnie nieruchomości. Przeniesienie własności mieszkania wymaga aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności lokalu na córkę.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki podatkowe w zależności od kolejności czynności, sposobu przekazania pieniędzy i planów mieszkaniowych obdarowanego.

FAQ

Czy mama zapłaci PIT, jeżeli sprzeda mieszkanie po 12 latach?

Co do zasady nie. Jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej i od końca roku nabycia mieszkania przez mamę minęło ponad 5 lat, sprzedaż nie podlega PIT i mama nie składa PIT-39.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny pieniędzy od matki?

Nie, jeżeli spełni warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy większych kwotach oznacza to przede wszystkim zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz udokumentowanie otrzymania pieniędzy przelewem albo przekazem pocztowym.

Czy pieniądze z darowizny muszą być wydane na dom?

Dla zwolnienia z podatku od spadków i darowizn między matką a dzieckiem zasadniczo nie jest wymagane wydanie pieniędzy na dom. Liczą się pokrewieństwo, zgłoszenie i właściwe udokumentowanie przekazania środków. Cel mieszkaniowy ma natomiast znaczenie przy uldze mieszkaniowej w PIT, gdy to obdarowany sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat.

Czy można od razu sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie?

Tak, przepisy cywilne nie zakazują szybkiej sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Problemem może być jednak PIT, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do darowizny.

Czy zameldowanie przez 7 lat zwalnia dziś z podatku przy sprzedaży?

Nie w typowej aktualnej sytuacji. Samo zameldowanie nie zastępuje pięcioletniego terminu ani ulgi mieszkaniowej. Przy nowych darowiznach trzeba badać aktualne przepisy PIT, a nie historyczną ulgę meldunkową.

Czy darowizna mieszkania jest tańsza niż darowizna pieniędzy?

Niekoniecznie. Darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego i generuje koszty notarialne oraz sądowe. Darowizna pieniędzy od matki może być przeprowadzona przelewem i zgłoszona na SD-Z2, więc często jest prostsza i tańsza formalnie.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji, przy mieszkaniu posiadanym przez mamę od wielu lat i planie przeznaczenia środków na zakup domu przez córkę, zwykle najkorzystniejsza jest sprzedaż mieszkania przez mamę i późniejsza darowizna pieniędzy przelewem. Pozwala to uniknąć kosztów aktu darowizny nieruchomości i ogranicza ryzyko PIT po stronie córki.

Darowizna mieszkania również może być podatkowo bezpieczna, ale wymaga aktu notarialnego i ostrożności przy późniejszej sprzedaży. Jeżeli córka sprzeda lokal przed upływem 5 lat od końca roku darowizny, powinna rozliczyć PIT-39 i ewentualnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli rzeczywiście przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe.

Źródła

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 4c, art. 6, art. 9 i art. 15 - Dz.U. 2026 poz. 478.
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e - Dz.U. 2026 poz. 592.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 890 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
4. Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl: informacje o zwolnieniu z podatku od spadków i darowizn w najbliższej rodzinie oraz o zbyciu nieruchomości.