Inwestowanie w gospodarstwo rodziców - jak się zabezpieczyć?

W zasadzie nie ma Pan żadnej pewności, że rodzice nie zmienią zdania albo w ogóle dożyją momentu przepisania Panu gospodarstwa.

Przedwstępna umowa darowizny gospodarstwa

Najlepiej, aby podpisał Pan z rodzicami umowę przedwstępną darowizny, wskazując, że po dacie osiągnięcia przez nich wieku i warunków niezbędnych do nabycia emerytury przekażą Panu gospodarstwo, a Pan ma prawo obecnie dokonywać inwestycji, jednak w przypadku niewywiązania się przez nich z umowy – zwrócą Panu nakłady. Tu musi Pan zbierać dokumenty, faktury, potwierdzenia.

Umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy – tu darowizny.

Użyczenie części gospodarstwa przez rodziców

Rodzice mogą też użyczyć Panu jakiejś część gospodarstwa lub podpisać jakąkolwiek umowę, że zezwalają Panu jako posiadaczowi na dokonywanie określonych nakładów pod rygorem ich zwrotu w przypadku rozwiązania umowy użyczenia i nie przekazania Panu własności gospodarstwa.

Każda umowa określająca jasno zwrot i warunki zwrotu nakładów jest prawnie akceptowalna.

Rozliczenie nakładów – inwestycji w gospodarstwo

Rozliczenie nakładów poczynionych przez posiadacza zależnego na cudzą nieruchomość powinno się odbywać przede wszystkim zgodnie z regułami tego stosunku prawnego, który był podstawą objęcia rzeczy w posiadanie zależne (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09). Z orzeczeń jednoznacznie wynika, że art. 224–226 Kodeksu cywilnego mogą stanowić podstawę prawną rozliczenia posiadacza zależnego z właścicielem wyłączenie wtedy, gdy strony nie były związane umową albo gdy regulacja umowy zawartej przez strony nie zawiera stosownych przepisów.

W szczególności przy umowie najmu podstawę prawną rozliczenia właściciela z nakładów poczynionych przez najemcę stanowi art. 676 , a przy użyczeniu stosuje się zasady rozliczenia obowiązujące przy umowie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, stosownie do art. 713 w zw. z art. 753 § 2 (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09 i w uchwale z dnia 20 sierpnia 1973 r., sygn. akt III CZP 17/73), które mają zastosowanie także do rozliczenia nakładów dokonanych przez użytkownika cudzej rzeczy, stosownie do art. 260 § 2. Przepisy prawa rzeczowego, w tym art. 226, mają zastosowanie wtedy, gdy brak jest postaw do zastosowania powołanych przepisów, jednakże z orzecznictwa Sądu Najwyższego, ani z żadnego przepisu nie wynika, aby rozliczenie nakładów poczynionych przez posiadacza zależnego mogło zostać dokonane zgodnie z art. 226 § 1, ponieważ, jak zaznaczono, jest to posiadanie w złej wierze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego odnotować ponadto należy pogląd, zgodnie z którym w wypadku nakładów motywowanych względami rodzinnymi, w szczególności bliskim pokrewieństwem, którym towarzyszyło wieloletnie korzystanie, za zgodą właściciela, z nieruchomości należącej do bliskiego krewnego, po stronie właściciela nie powstaje roszczenie o zapłatę przez posiadacza wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości krewnego bez tytułu prawnego z tego względu, że posiadaczowi nie przysługuje roszczenie o rozliczenie nakładów, a wszelkie rozliczenia nakładów faktycznie poniesionych mogą zostać dokonane na podstawie przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia się właściciela kosztem posiadacza w dacie zwrotu rzeczy, czyli na podstawie art. 405 (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 91/72).

Najlepiej więc podpisać umowę. Musi Pan jednak pamiętać, że umowa darowizny – w przyszłości – zrodzi roszczenie o zachowek od Pana rodzeństwa.