Inwestowanie w gospodarstwo rodziców – jak zabezpieczyć nakłady?

Jeżeli chce Pan już teraz inwestować w gospodarstwo rodziców, a własność ma zostać przeniesiona dopiero w przyszłości, to bez umowy ponosi Pan istotne ryzyko. Rodzice mogą zmienić decyzję, gospodarstwo może zostać przekazane komuś innemu, a po ich śmierci dojdą jeszcze kwestie spadkowe i ewentualne roszczenia rodzeństwa.

Dlatego najważniejsze jest nie tyle samo „przyrzeczenie”, ile prawidłowe uregulowanie relacji prawnej już teraz.

Dlaczego sama obietnica rodziców nie wystarcza?

Samo ustne zapewnienie, że gospodarstwo w przyszłości zostanie przekazane dziecku, co do zasady nie daje skutecznego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

W praktyce oznacza to, że dopóki nie ma odpowiednio sporządzonej umowy, inwestowanie większych środków opiera się głównie na zaufaniu rodzinnym, a nie na mocnym zabezpieczeniu prawnym.

Jakie rozwiązanie daje największe bezpieczeństwo?

Najrozsądniejsze jest połączenie dwóch elementów:

• umowy określającej, na jakiej podstawie korzysta Pan z gospodarstwa i może wykonywać inwestycje,
• umowy regulującej rozliczenie nakładów, jeżeli własność nie zostanie ostatecznie przeniesiona.

Taka umowa powinna być sporządzona co najmniej na piśmie, a jeżeli ma zawierać zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości – trzeba rozważyć formę aktu notarialnego. W zależności od sytuacji mogą to być: umowa dzierżawy, użyczenia, przedwstępna umowa przeniesienia własności, umowa darowizny zawarta od razu albo umowa o dożywocie.

Przedwstępna umowa dotycząca gospodarstwa – czy to działa?

Co do zasady umowę przedwstępną reguluje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zobowiązać się, że w przyszłości zawrą oznaczoną umowę. Jeżeli jednak chodzi o nieruchomość, bardzo ważna jest forma.

Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości oznacza to w praktyce akt notarialny. Zwykła forma pisemna co do zasady daje słabsze roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, ale nie pozwala skutecznie wymusić samego przeniesienia własności.

Trzeba jednak zaznaczyć ostrożnie: przedwstępna umowa darowizny nieruchomości jest konstrukcyjnie możliwa, ale w sprawach rodzinnych i rolnych nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem praktycznym. Jeśli celem jest realne przejęcie gospodarstwa i jednoczesne zabezpieczenie rodziców, częściej lepiej sprawdza się od razu darowizna z odpowiednimi zastrzeżeniami albo umowa dożywocia.

Użyczenie albo dzierżawa części gospodarstwa

Jeżeli rodzice nie chcą jeszcze teraz przenosić własności, można uregulować Pana sytuację przez umowę użyczenia albo dzierżawy. To ważne, bo późniejsze rozliczenie nakładów zależy przede wszystkim od treści tej umowy.

Umowę użyczenia reguluje art. 710 Kodeksu cywilnego – użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. W przypadku użyczenia warto wprost wpisać:

• jakiej części gospodarstwa dotyczy umowa,
• jakie inwestycje są dopuszczalne,
• które nakłady wymagają zgody rodziców,
• jak będą rozliczane nakłady konieczne, użyteczne i ulepszenia,
• w jakim terminie i na jakich zasadach ma nastąpić zwrot pieniędzy.

Można też zawrzeć dzierżawę. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Przy gospodarstwie rolnym dzierżawa bywa praktyczniejsza niż użyczenie, bo lepiej porządkuje sposób prowadzenia produkcji, pobierania pożytków i ponoszenia kosztów.

Jeżeli planowane są większe remonty, budynki gospodarcze, instalacje, modernizacja obory czy zakup wyposażenia trwale związanego z nieruchomością, sama ogólna zgoda rodziców to za mało. Umowa powinna opisywać to bardzo konkretnie.

Jak rozlicza się nakłady na cudzą nieruchomość?

To zależy od podstawy korzystania z gospodarstwa.

Jeżeli strony zawarły umowę, to w pierwszej kolejności stosuje się właśnie jej postanowienia. Takie podejście od lat potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego – rozliczenie nakładów posiadacza zależnego powinno następować przede wszystkim według stosunku prawnego, z którego wynikało władanie rzeczą.

Dopiero gdy brak odpowiedniej umowy albo umowa nie reguluje rozliczeń, mogą mieć znaczenie przepisy szczególne lub ogólne, np.:

• art. 676 Kodeksu cywilnego – przy najmie,
• art. 713 Kodeksu cywilnego – przy użyczeniu,
• art. 224–226 Kodeksu cywilnego – przy roszczeniach między właścicielem a posiadaczem, zależnie od dobrej albo złej wiary,
• art. 405 Kodeksu cywilnego – bezpodstawne wzbogacenie.

Z punktu widzenia praktyki rodzinnej najlepiej nie zostawiać tego do późniejszego sporu. W sądzie zwykle najtrudniejsze bywa nie samo powołanie podstawy prawnej, lecz udowodnienie:

• że wydatki rzeczywiście Pan poniósł,
• że rodzice się na nie zgodzili,
• czy były to nakłady konieczne, użyteczne czy wyłącznie wygodne dla inwestującego,
• o ile wzrosła wartość nieruchomości.

Jak dokumentować inwestycje?

Bez dokumentów nawet dobra umowa może nie wystarczyć. Dlatego należy gromadzić:

• faktury i rachunki wystawione na inwestującego,
• potwierdzenia przelewów,
• protokoły uzgodnień z rodzicami,
• zdjęcia stanu przed i po wykonaniu prac,
• kosztorysy, umowy z wykonawcami i protokoły odbioru.

Przy większych inwestycjach warto wprowadzić do umowy obowiązek podpisywania przez rodziców krótkiego potwierdzenia, że konkretna praca została uzgodniona i wykonana.

Zobacz również:

darowizna działki rolnej kupionej od KOWR może podlegać dodatkowym ograniczeniom – warto to sprawdzić przed podpisaniem aktu.

Darowizna czy dożywocie – co lepiej wybrać?

Jeżeli rodzice są zdecydowani przekazać gospodarstwo jeszcze za życia, najczęściej rozważa się dwa rozwiązania.

Darowizna gospodarstwa

Darowiznę reguluje art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Darowizna pozwala szybko uporządkować własność, ale trzeba brać pod uwagę skutki spadkowe.

Co do zasady darowizna dokonana na rzecz zstępnego może być doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku – art. 993 i nast. Kodeksu cywilnego. To oznacza, że po śmierci rodziców rodzeństwo może dochodzić od obdarowanego roszczeń o zachowek, jeżeli spełnione będą przesłanki z art. 991 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa dożywocia

Umowę dożywocia reguluje art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zakres tych obowiązków można doprecyzować w akcie notarialnym.

W praktyce dożywocie bywa korzystniejsze niż darowizna, gdy rodzice chcą mieć zapewnione utrzymanie i mieszkanie, a jednocześnie ograniczyć ryzyko sporów o zachowek. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem umowa dożywocia nie jest darowizną i co do zasady nie podlega doliczeniu do substratu zachowku na zasadach właściwych dla darowizn. To jednak nie znaczy, że każda sprawa jest całkowicie bezsporna – znaczenie ma rzeczywista treść umowy i stan faktyczny.

Ograniczenia przy obrocie ziemią rolną

Przy przekazywaniu gospodarstwa nie można pominąć ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa przewiduje ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych, zwłaszcza przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, oraz uprawnienia KOWR w określonych przypadkach.

To, czy w konkretnej sprawie ograniczenia będą miały zastosowanie, zależy m.in. od:

• powierzchni i charakteru nieruchomości,
• tego, czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym,
• podstawy nabycia – sprzedaż, darowizna, dziedziczenie, dożywocie,
• ewentualnych wyjątków ustawowych.

Jeżeli w grę wchodzą grunty rolne, przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba każdorazowo sprawdzić aktualne warunki z tej ustawy. Szczególne znaczenie ma to wtedy, gdy planowane jest późniejsze dziedziczenie albo wcześniejsze nabycie nastąpiło od KOWR.

Czy rodzeństwo może później kwestionować przekazanie gospodarstwa?

Tak, ale zakres możliwych roszczeń zależy od tego, jak rodzice przekażą majątek.

Jeżeli rodzice chcą przekazać gospodarstwo jednemu dziecku, a jednocześnie ograniczyć przyszłe konflikty, trzeba zawczasu przeanalizować nie tylko akt notarialny, ale też możliwe roszczenia pozostałego rodzeństwa.

Najbezpieczniejszy wariant praktyczny

W opisanej sytuacji zwykle najlepiej rozważyć jeden z dwóch modeli:

1. Model przejściowy: teraz umowa dzierżawy albo użyczenia z bardzo dokładnym rozliczeniem nakładów, a później akt notarialny przenoszący własność.
2. Model docelowy: już teraz przeniesienie własności w akcie notarialnym – najczęściej przez darowiznę albo dożywocie – z jednoczesnym zabezpieczeniem rodziców.

Jeżeli rodzice nie chcą jeszcze przenosić własności, proszę co najmniej zadbać o pisemne uregulowanie inwestycji. Bez tego odzyskanie pieniędzy może okazać się trudne i kosztowne.

Zobacz również:

Przekazanie gospodarstwa za dożywocie oraz skutki takiej umowy dla rodziców i następcy.

FAQ

Czy mogę odzyskać pieniądze bez żadnej umowy?

Jest to możliwe, ale zwykle dużo trudniejsze. W zależności od okoliczności mogą wchodzić w grę roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego albo rozliczenia nakładów według przepisów właściwych dla danego stosunku prawnego. Problemem bywa jednak udowodnienie wysokości i podstawy roszczenia.

Czy zwykła pisemna umowa wystarczy, by rodzice musieli przepisać gospodarstwo?

Nie zawsze. Jeżeli chodzi o skuteczne dochodzenie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, znaczenie ma forma aktu notarialnego – art. 158 oraz art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy darowizna gospodarstwa dla jednego dziecka zawsze oznacza zachowek dla rodzeństwa?

Nie zawsze, ale bardzo często taki problem może się pojawić. Roszczenie zależy od tego, kto należy do kręgu uprawnionych do zachowku, jaka była wartość spadku i darowizn oraz czy nie zachodzą szczególne okoliczności z art. 991 i nast. Kodeksu cywilnego.

Czy dożywocie jest bezpieczniejsze niż darowizna?

W wielu sytuacjach tak, bo dożywocie jest umową odpłatną i zwykle lepiej zabezpiecza rodziców oraz ogranicza ryzyko sporów o zachowek. Nie jest to jednak rozwiązanie uniwersalne – treść umowy trzeba dopasować do faktycznej sytuacji rodzinnej i majątkowej.

Czy przy ziemi rolnej potrzebna jest dodatkowa analiza KOWR?

Tak, często jest konieczna. Zastosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zależy od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni, statusu nabywcy i podstawy nabycia.

Źródła

• art. 158, art. 389–390, art. 405, art. 676, art. 693 § 1, art. 710, art. 713, art. 888 § 1, art. 908 § 1, art. 991, art. 993 oraz art. 224–226 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r., III CZP 17/73
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72