Przeniesienie służebności mieszkania na inne mieszkanie

Najpierw trzeba ustalić, jakie prawo wpisano w akcie notarialnym

W opisanej sytuacji najważniejsze jest sprawdzenie aktu notarialnego i księgi wieczystej. W praktyce podobne sprawy bywają określane potocznie jako "dożywotnie mieszkanie", ale prawnie mogą oznaczać różne konstrukcje: umowę dożywocia, służebność osobistą mieszkania, użytkowanie albo samo zobowiązanie rodzinne zapisane w umowie.

Ma to zasadnicze znaczenie, ponieważ inaczej postępuje się z prawem dożywocia, a inaczej ze służebnością mieszkania. Jeżeli w umowie dożywocia zastrzeżono na rzecz rodziców służebność mieszkania, to taka służebność może należeć do treści prawa dożywocia. Jeżeli natomiast ustanowiono wyłącznie służebność osobistą mieszkania, należy stosować przepisy o służebnościach osobistych.

Warto też pamiętać, że prawo ojca, który zmarł, co do zasady wygasło z chwilą jego śmierci. Jeżeli było ujawnione w księdze wieczystej, należy rozważyć złożenie wniosku o wykreślenie tego wpisu na podstawie dokumentu potwierdzającego zgon. Prawo matki nadal jednak istnieje, o ile nie wygasło z innej przyczyny albo nie zostanie skutecznie zniesione.

Czy można przenieść służebność mieszkania na inne mieszkanie?

Co do zasady nie dochodzi do prostego "przeniesienia" służebności mieszkania z jednej nieruchomości na drugą. Służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnioną. Zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Oznacza to, że uprawniony nie może sprzedać, darować ani scedować służebności na inną osobę lub na inną nieruchomość.

W praktyce rozwiązanie polega zwykle na dwóch czynnościach: najpierw trzeba doprowadzić do wygaśnięcia albo wykreślenia dotychczasowej służebności z mieszkania córki, a następnie właściciel innej nieruchomości może ustanowić na rzecz mamy nową służebność mieszkania. Jeżeli Pani jest właścicielką lokalu, w którym mama faktycznie mieszka, może Pani ustanowić na jej rzecz nową służebność osobistą mieszkania.

Do ustanowienia służebności mieszkania na nieruchomości potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przy ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Umowa dożywocia a służebność mieszkania

Jeżeli w akcie notarialnym rzeczywiście zawarto umowę dożywocia, zastosowanie ma przede wszystkim art. 908 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje również, że jeżeli nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy służebnością mieszkania albo inną służebnością osobistą, taka służebność należy do treści prawa dożywocia. Dlatego samo określenie "służebność mieszkania" w akcie nie zawsze oznacza, że sprawa dotyczy tylko zwykłej służebności osobistej.

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Nie można więc zawrzeć zwykłej umowy, na podstawie której dożywocie zostanie przeniesione z mieszkania córki na mieszkanie Pani. Możliwe są natomiast inne rozwiązania: porozumienie stron, zrzeczenie się określonych uprawnień, ustanowienie nowego zabezpieczenia dla mamy albo sądowa zamiana uprawnień na dożywotnią rentę.

Sprzedaż mieszkania obciążonego prawem matki

Sprzedaż mieszkania przez córkę nie spowoduje automatycznego wygaśnięcia prawa matki, jeżeli prawo to skutecznie obciąża nieruchomość. Przy dożywociu trzeba dodatkowo uwzględnić art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, chyba że stały się wymagalne w czasie, gdy nieruchomość nie była jego własnością.

Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że potencjalny kupujący może nie chcieć nabyć lokalu z wpisanym prawem dożywocia albo służebnością mieszkania. Nawet jeśli sprzedaż jest prawnie możliwa, obciążenie obniża wartość nieruchomości i komplikuje finansowanie zakupu kredytem.

Jeżeli więc celem jest sprzedaż lokalu bez obciążeń, należy wcześniej ustalić, czy matka może i chce zrzec się dotychczasowego prawa, czy w zamian otrzyma inne realne zabezpieczenie, oraz czy wpis w księdze wieczystej da się wykreślić przed sprzedażą.

Możliwe sposoby rozwiązania sprawy

Wybór właściwego rozwiązania zależy od tego, co dokładnie zapisano w akcie notarialnym, czy prawo jest ujawnione w księdze wieczystej oraz czy mama może samodzielnie i świadomie złożyć oświadczenie woli.

Zrzeczenie się dotychczasowego prawa i wykreślenie wpisu

Jeżeli chodzi o służebność osobistą mieszkania, podstawowe znaczenie ma art. 246 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli jednak prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

W praktyce, gdy służebność jest wpisana w księdze wieczystej, bezpiecznym rozwiązaniem jest przygotowanie dokumentu w formie umożliwiającej wpis w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Przy bardziej złożonych ustaleniach strony najczęściej i tak korzystają z aktu notarialnego.

W przypadku prawa dożywocia sytuacja jest bardziej złożona, bo dożywocie nie jest zwykłym ograniczonym prawem rzeczowym. W orzecznictwie i doktrynie dopuszcza się jednak zrzeczenie się prawa dożywocia przez dożywotnika. Trzeba przy tym zachować szczególną ostrożność, ponieważ dla osoby starszej albo chorej jest to czynność bardzo doniosła. Zrzeczenie się dożywocia nie powoduje powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dożywotnika.

Ustanowienie nowej służebności mieszkania u Pani

Jeżeli mama mieszka obecnie u Pani i ma tam pozostać, może Pani ustanowić na jej rzecz służebność osobistą mieszkania. Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Z kolei art. 302 Kodeksu cywilnego pozwala korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

W akcie notarialnym warto precyzyjnie określić zakres służebności: które pomieszczenia obejmuje, czy mama może korzystać z kuchni, łazienki, piwnicy, miejsca postojowego, mediów oraz części wspólnych. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko sporu w przyszłości.

Nowa służebność może zostać wpisana do księgi wieczystej Pani nieruchomości. Wpis nie jest wyłącznie formalnością techniczną, ponieważ zwiększa przejrzystość stanu prawnego nieruchomości i zabezpiecza uprawnioną na wypadek przyszłej sprzedaży mieszkania.

Sądowa zamiana dożywocia na rentę

Jeżeli sprawa dotyczy umowy dożywocia i między stronami wytworzyły się takie relacje, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności, zastosowanie może mieć art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala sądowi, na żądanie jednej ze stron, zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie. Trzeba jednak pamiętać, że art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje takie rozwiązanie tylko w wypadkach wyjątkowych i przy spełnieniu ustawowych warunków. Jeżeli dożywotnik nie był zbywcą nieruchomości, lecz osobą bliską, na rzecz której zastrzeżono świadczenia, możliwość rozwiązania umowy może być ograniczona.

Sama choroba matki i fakt, że obecnie mieszka u Pani, nie zawsze wystarczą do rozwiązania umowy. Mogą jednak uzasadniać zmianę sposobu wykonywania obowiązków, ustalenie świadczenia pieniężnego albo zawarcie porozumienia, które zabezpieczy interesy matki i umożliwi córce sprzedaż mieszkania.

Co zrobić, gdy mama jest chora?

Jeżeli mama rozumie znaczenie czynności i może świadomie złożyć oświadczenie woli, sprawę można zwykle przeprowadzić u notariusza oraz w sądzie wieczystoksięgowym. Jeżeli jednak choroba wpływa na jej zdolność świadomego działania, notariusz może odmówić dokonania czynności.

W takiej sytuacji trzeba rozważyć, czy mama ma ustanowionego pełnomocnika, opiekuna albo kuratora, a w razie potrzeby czy konieczne jest postępowanie przed sądem opiekuńczym. Przy czynnościach, które mogą prowadzić do utraty ważnego prawa mieszkaniowego, sądowa zgoda może mieć istotne znaczenie, zwłaszcza gdy osoba uprawniona jest ubezwłasnowolniona albo nie jest w stanie samodzielnie chronić swoich interesów.

Nie należy podpisywać dokumentów "dla przyspieszenia", jeżeli istnieją wątpliwości co do świadomości osoby uprawnionej. Taka czynność może być później kwestionowana jako nieważna albo dokonana z naruszeniem interesu osoby chorej.

Jak szybko można załatwić sprawę?

Jeżeli wszystkie osoby są zgodne, mama może świadomie podpisać dokumenty, a stan księgi wieczystej jest jasny, część notarialną można zwykle przygotować stosunkowo szybko. W praktyce najwięcej czasu zajmuje zebranie dokumentów, ustalenie treści aktu i oczekiwanie na wykreślenie starego wpisu oraz ewentualny wpis nowej służebności w księdze wieczystej.

Do notariusza zwykle potrzebne będą: aktualny numer księgi wieczystej, poprzedni akt notarialny, dane stron, dokumenty potwierdzające śmierć ojca, dokumenty dotyczące nieruchomości, a przy osobie chorej także dokumenty potwierdzające jej sytuację prawną i zdolność do złożenia oświadczenia. Dokładna lista zależy od rodzaju prawa ujawnionego w księdze wieczystej.

Jeżeli potrzebna jest sprawa sądowa o zamianę dożywocia na rentę albo o inne rozstrzygnięcie sporne, nie będzie to szybka procedura notarialna. Czas trwania zależy od sądu, liczby uczestników, dowodów medycznych, dokumentów i stopnia konfliktu między stronami.

FAQ

Czy służebność mieszkania można przepisać na inne mieszkanie?

Nie wprost. Służebność osobista jest niezbywalna, więc nie przenosi się jej automatycznie na inną nieruchomość. W praktyce trzeba wygasić albo wykreślić stare prawo i ustanowić nowe na innym lokalu.

Czy mama może zrzec się służebności mieszkania?

Tak, jeżeli działa świadomie i swobodnie. Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, samo oświadczenie może nie wystarczyć, bo potrzebne będzie jeszcze wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Czy sprzedaż mieszkania usuwa dożywocie?

Nie. Przy dożywociu sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia uprawnień dożywotnika. Nabywca nieruchomości może ponosić odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia.

Czy potrzebny jest akt notarialny?

Do ustanowienia nowej służebności mieszkania na nieruchomości potrzebne jest notarialne oświadczenie właściciela. Przy zrzeczeniu i wykreśleniu prawa z księgi wieczystej forma dokumentu musi pozwalać na dokonanie wpisu lub wykreślenia.

Co zrobić, gdy osoba uprawniona jest chora?

Najpierw trzeba ocenić, czy może świadomie złożyć oświadczenie woli. Jeżeli nie, sprawy nie należy załatwiać zwykłym podpisem u notariusza. Konieczne może być ustanowienie odpowiedniej reprezentacji i uzyskanie zgody sądu opiekuńczego.

Podsumowanie

Przeniesienie służebności mieszkania na inne mieszkanie w sensie technicznym zwykle nie jest możliwe. Najczęściej trzeba doprowadzić do wygaśnięcia albo wykreślenia dotychczasowego prawa i ustanowić nowe prawo na innym lokalu. Jeżeli sprawa dotyczy umowy dożywocia, trzeba dodatkowo uwzględnić obowiązki właściciela nieruchomości, możliwość sprzedaży lokalu z obciążeniem oraz ewentualną sądową zamianę świadczeń na rentę. Przy osobie starszej lub chorej kluczowe jest zabezpieczenie jej interesów i upewnienie się, że może świadomie podpisać dokumenty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 245, art. 246, art. 300, art. 301, art. 302, art. 908, art. 910, art. 912 i art. 913.
2. Art. 908 Kodeksu cywilnego - umowa dożywocia.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 31 ust. 1.
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 626⁸ § 7.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 30.06.2015 r., I ACa 211/15.