Jak pozbyć się konkubenta z domu zgodnie z prawem?

Dlaczego nie można po prostu wyrzucić konkubenta z domu?

To, że dom należy wyłącznie do Pani, ma kluczowe znaczenie, ale nie oznacza, że może Pani fizycznie usunąć partnera samodzielnie. Jeżeli przez pewien czas pozwalała mu Pani mieszkać w domu, partner może twierdzić, że korzystał z lokalu na podstawie Pani zgody. W praktyce taka zgoda często jest kwalifikowana jako nieodpłatne użyczenie.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Umowa nie musi być zawarta na piśmie. Może powstać także przez faktyczne zachowanie stron, np. gdy właściciel przyjmuje partnera do swojego domu i pozwala mu tam mieszkać.

Brak meldunku nie rozstrzyga sprawy. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam przez się nie daje prawa do lokalu, ale jego brak nie uprawnia właściciela do samowolnej eksmisji. Wymiana zamków, wyrzucenie rzeczy, odcinanie mediów albo uniemożliwianie wejścia do pomieszczeń może narazić właściciela na zarzuty naruszenia posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych sytuacjach także na inne konsekwencje prawne.

Wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do opuszczenia domu

Pierwszym krokiem powinno być pisemne cofnięcie zgody na dalsze zamieszkiwanie, czyli wypowiedzenie użyczenia, oraz wezwanie partnera do opuszczenia domu i zabrania rzeczy. Pismo powinno być konkretne: należy wskazać nieruchomość, osobę, której dotyczy wezwanie, podstawę żądania, termin wyprowadzki i zapowiedź skierowania sprawy do sądu w razie braku dobrowolnego opuszczenia domu.

W przypadku użyczenia zawartego na czas nieoznaczony przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują jednego uniwersalnego terminu wypowiedzenia. Termin powinien być rozsądny i dostosowany do okoliczności. W praktyce często wyznacza się 7, 14 albo 30 dni. Jeżeli zachowanie partnera rażąco narusza zasady wspólnego zamieszkiwania, niszczy rzeczy, nadużywa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo właściciel potrzebuje domu dla siebie z przyczyn nieprzewidzianych wcześniej, znaczenie może mieć art. 716 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać zwrotu rzeczy także przed upływem czasu, na jaki użyczenie zostało udzielone.

Pismo najlepiej doręczyć w sposób, który da się później wykazać w sądzie: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez kuriera, przez dorosłego świadka albo osobiście z podpisem na kopii. Jeżeli partner odmawia odbioru, warto zachować dowody próby doręczenia i dalszego bezumownego zajmowania domu.

Pozew o eksmisję, czyli opróżnienie i wydanie domu

Jeżeli partner nie wyprowadzi się po wypowiedzeniu użyczenia, zasadniczą drogą jest pozew do sądu. W treści pozwu zwykle żąda się nakazania pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu, pomieszczeń albo nieruchomości. Dokładne sformułowanie żądania zależy od tego, czy partner zajmuje cały dom, jego wydzieloną część, pokój czy tylko korzysta ze wspólnych pomieszczeń.

Podstawą roszczenia właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Po skutecznym wypowiedzeniu użyczenia takie uprawnienie co do zasady odpada.

Pozew wnosi się zasadniczo do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Do pozwu warto dołączyć dokument potwierdzający własność, wypowiedzenie użyczenia, dowody doręczenia, korespondencję, ewentualne notatki z interwencji Policji, zeznania świadków oraz inne dowody pokazujące, że partner nie ma już tytułu do zamieszkiwania.

Od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu pobierana jest obecnie opłata stała 200 zł. Jeżeli w danej sprawie żądanie obejmuje nie tylko opróżnienie lokalu, ale także inne roszczenia, np. zapłatę odszkodowania, sposób obliczenia opłaty trzeba sprawdzić osobno.

Czy sąd może przyznać partnerowi najem socjalny albo wstrzymać eksmisję?

Osoba, która mieszka w lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność, może być uznana za lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd co do zasady orzeka także o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.

Nie oznacza to, że każdy były partner automatycznie otrzyma lokal w ramach najmu socjalnego. Sąd bada sytuację konkretnej osoby, w tym jej możliwości zamieszkania gdzie indziej, stan zdrowia, wiek, status osoby bezrobotnej, niepełnosprawność oraz inne okoliczności wskazane w ustawie. Sam fakt, że partner nie pracuje albo nadużywa alkoholu, nie przesądza jeszcze o przyznaniu mu takiego uprawnienia.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Jeżeli takiego uprawnienia nie będzie, egzekucja jest prowadzona według zasad z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Gdy dłużnik nie ma innego lokalu, komornik co do zasady oczekuje na wskazanie tymczasowego pomieszczenia, chyba że zachodzi przypadek, w którym prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje.

Co zrobić, gdy partner nadużywa alkoholu albo zachowuje się agresywnie?

Samo nadużywanie alkoholu nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego usunięcia partnera z domu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe, zwłaszcza gdy łączy się z awanturami, niszczeniem rzeczy, groźbami, przemocą psychiczną lub fizyczną, uporczywym zakłócaniem porządku domowego albo stwarzaniem zagrożenia.

Jeżeli zachowanie partnera stanowi przemoc domową lub zagrożenie dla życia albo zdrowia, nie należy ograniczać się do zwykłego pozwu o eksmisję. W takiej sytuacji można wzywać Policję, dokumentować interwencje, korzystać z procedury „Niebieskie Karty” i rozważyć wniosek o zobowiązanie osoby stosującej przemoc domową do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania oraz jego bezpośredniego otoczenia. Policja albo Żandarmeria Wojskowa mogą w określonych przypadkach wydać natychmiastowy nakaz opuszczenia mieszkania i zakaz zbliżania się, nawet jeżeli osoba stosująca przemoc twierdzi, że nie ma dokąd pójść.

W postępowaniu o opróżnienie lokalu istotny może być także art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy domowej, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego, nie stosuje się części ochronnych regulacji dotyczących najmu socjalnego i okresu ochronnego przed eksmisją. W wyroku sąd powinien jednak wskazać te przyczyny.

Eksmisja przez komornika po wyroku

Wyrok eksmisyjny sam w sobie nie oznacza jeszcze, że właściciel może osobiście wynieść partnera z domu. Po uprawomocnieniu się wyroku trzeba uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie złożyć do komornika wniosek o wykonanie eksmisji. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a dopiero po jego bezskutecznym upływie podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia właściciela w posiadanie.

W toku egzekucji komornik zajmuje się także rzeczami osoby eksmitowanej. Jeżeli dłużnik ich nie odbiera, mogą zostać oddane na przechowanie, a dalsze postępowanie zależy od przepisów o egzekucji i decyzji sądu. Właściciel nie powinien samodzielnie wyrzucać rzeczy partnera, nawet po wypowiedzeniu użyczenia.

Po ustaniu tytułu prawnego do zamieszkiwania można również rozważyć żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego mają obowiązek co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. W praktyce takie roszczenie można dochodzić razem z eksmisją albo osobno, zależnie od stanu sprawy i wysokości żądanej kwoty.

FAQ

Czy mogę usunąć konkubenta z domu, skoro nie jest zameldowany?

Nie należy robić tego samodzielnie. Brak meldunku nie tworzy prawa do mieszkania, ale też nie pozwala właścicielowi na fizyczne wyrzucenie osoby, która faktycznie mieszkała w domu za jego zgodą. Najpierw trzeba cofnąć zgodę na zamieszkiwanie, a w razie odmowy wyprowadzki uzyskać wyrok i skierować sprawę do komornika.

Czy wypowiedzenie użyczenia musi mieć formę pisemną?

Dla celów dowodowych powinno być pisemne. Przepisy nie wymagają zawsze szczególnej formy, ale w sądzie trzeba wykazać, że zgoda na dalsze mieszkanie została cofnięta, kiedy to nastąpiło i jaki termin wyprowadzki został wyznaczony.

Jaki termin wyznaczyć partnerowi na wyprowadzkę?

Nie ma jednego ustawowego terminu dla każdej sprawy. Termin powinien być rozsądny i zależeć od okoliczności. Często stosuje się 7, 14 albo 30 dni. Krótszy termin może być uzasadniony, gdy zachowanie partnera jest szczególnie uciążliwe lub zagrażające, ale trzeba liczyć się z tym, że sąd oceni proporcjonalność działań właściciela.

Czy muszę zapewnić byłemu partnerowi inne mieszkanie?

Właściciel prywatnego domu co do zasady nie ma obowiązku zapewniania byłemu partnerowi innego mieszkania. W sprawie eksmisyjnej sąd może jednak badać, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu, jeżeli sąd go przyzna, ciąży na gminie.

Czy mogę wymienić zamki, gdy partner wyjdzie z domu?

To ryzykowne. Jeżeli partner faktycznie mieszkał w domu i miał tam swoje rzeczy, wymiana zamków może zostać potraktowana jako samowolne pozbawienie posiadania. Bezpieczniejsza droga to pisemne wypowiedzenie użyczenia, pozew i egzekucja komornicza.

Co zrobić, gdy partner jest pijany, awanturuje się albo grozi?

W razie zagrożenia należy wzywać Policję i dokumentować każde zdarzenie. Jeżeli zachowanie spełnia przesłanki przemocy domowej, można korzystać z trybów ochronnych, w tym żądać nakazu opuszczenia mieszkania, zakazu zbliżania się i sądowego zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania.

Czy mogę żądać pieniędzy za dalsze mieszkanie po wypowiedzeniu użyczenia?

Tak, po ustaniu tytułu prawnego do zajmowania domu można rozważyć roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jego wysokość zwykle odnosi się do czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu, ale konkretne wyliczenie zależy od realiów lokalnego rynku i zakresu korzystania z nieruchomości.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1 oraz art. 710–716 — tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 2, art. 14, art. 16, art. 17, art. 18 i art. 25a–25d — tekst jednolity w systemie ELI.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 — tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 11 — tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 1228.