Bezprawne wyrzucenie lokatora z mieszkania

Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora

Jeżeli najemca zajmuje lokal na podstawie umowy najmu, właściciel nie może po prostu wejść do mieszkania, wymienić zamków, usunąć lokatora albo zatrzymać jego rzeczy. Dotyczy to także sytuacji, w której wynajmujący uważa, że najemca zalega z czynszem albo że umowa została skutecznie wypowiedziana.

Zakaz samowolnego naruszania posiadania wynika z art. 342 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Najemca jest posiadaczem zależnym lokalu w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego, a więc korzysta z ochrony posesoryjnej.

Eksmisja może nastąpić dopiero na podstawie tytułu wykonawczego i w trybie czynności komornika. Wynika to z art. 1046 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym komornik wykonuje obowiązek opróżnienia lokalu po wezwaniu dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym terminie. Samodzielne wyrzucenie lokatora z mieszkania przez właściciela nie zastępuje postępowania eksmisyjnego.

Jeżeli lokator został usunięty siłą, przez wymianę zamków, odcięcie dostępu do lokalu albo przez inne działania uniemożliwiające korzystanie z mieszkania, należy ocenić zarówno odpowiedzialność cywilną, jak i karną właściciela lub osób działających na jego polecenie.

Jakie przepisy karne mogą mieć znaczenie?

W zawiadomieniu o podejrzeniu popełnienia przestępstwa warto opisać przede wszystkim fakty: kto i kiedy uniemożliwił dostęp do lokalu, czy doszło do użycia przemocy lub gróźb, jakie rzeczy pozostały w mieszkaniu, czy rzeczy zostały zatrzymane, zniszczone albo wydane innym osobom, a także czy ktoś korzystał z urządzeń lub usług na rachunek pokrzywdzonego.

W zależności od szczegółów sprawy mogą wchodzić w grę następujące przepisy ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny:

Samo wyrzucenie z mieszkania może więc prowadzić nie tylko do odpowiedzialności cywilnej, lecz także do odpowiedzialności karnej, zwłaszcza gdy właściciel wszedł do lokalu wbrew woli najemcy albo uniemożliwił mu korzystanie z mieszkania. Szerzej omawiamy art. 193 K.k. szczegółowo w kontekście naruszenia miru domowego.

Zatrzymanie rzeczy lokatora przez właściciela

Jeżeli w mieszkaniu pozostały meble, sprzęt, dokumenty, ubrania, modem, telefon albo inne rzeczy lokatora, wynajmujący nie może dowolnie nimi dysponować. Sam fakt sporu o czynsz lub stan lokalu nie oznacza, że właściciel może zatrzymać rzeczy bez rozliczenia, sprzedać je, wyrzucić albo przekazać nowym najemcom.

Trzeba jednak odróżnić bezprawne zatrzymanie rzeczy od ustawowego prawa zastawu wynajmującego. Zgodnie z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. W przypadku lokalu mieszkalnego art. 686 Kodeksu cywilnego rozszerza to prawo także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Prawo zastawu ma jednak granice. Art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z przedmiotu najmu. Art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. Nie oznacza to prawa do samodzielnej eksmisji, ukrywania rzeczy, niszczenia rzeczy ani traktowania ich jak własności wynajmującego.

Jeżeli zatrzymanie rzeczy było pozbawione podstaw albo właściciel odmówił ich wydania mimo wezwania, trzeba rozważyć, czy zachowanie to wypełnia znamiona przywłaszczenia. Praktyczne znaczenie ma tu art. 284 K.k., ponieważ samo fizyczne przetrzymywanie rzeczy nie zawsze wystarczy do odpowiedzialności karnej; konieczne jest ustalenie zamiaru sprawcy, w szczególności czy potraktował cudzą rzecz jak własną.

Co można zrobić w postępowaniu cywilnym?

Postępowanie karne nie zastępuje sprawy cywilnej. Jeżeli lokator poniósł szkodę, może dochodzić roszczeń przed sądem cywilnym. Podstawą może być odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda wynika z nienależytego wykonania umowy najmu, albo odpowiedzialność deliktowa z art. 415 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda powstała wskutek czynu niedozwolonego.

W sprawie cywilnej można w szczególności żądać:

• wydania rzeczy albo zapłaty ich równowartości, jeżeli zwrot nie jest możliwy,
• odszkodowania za zniszczone, utracone lub uszkodzone wyposażenie,
• zwrotu kosztów poniesionych wskutek bezprawnego usunięcia z lokalu, na przykład kosztów transportu, magazynowania, noclegu lub zakupu niezbędnych rzeczy,
• rozliczenia nakładów na lokal, jeżeli wynika to z umowy albo z właściwych przepisów o najmie i rozliczeniach stron,
• zwrotu kosztów usług telekomunikacyjnych, jeżeli po usunięciu lokatora ktoś korzystał z telefonu, internetu lub urządzeń na jego rachunek.

Jeżeli naruszenie posiadania jest świeże, najemca może skorzystać z roszczenia posesoryjnego z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Przy zdarzeniach sprzed trzech lat ta szczególna ochrona posesoryjna co do zasady nie będzie już dostępna, ale nadal mogą istnieć roszczenia odszkodowawcze, zależnie od dat, szkody i podstawy prawnej.

Przedawnienie roszczeń i karalności

Upływ czasu ma znaczenie zarówno w sprawie cywilnej, jak i karnej. W prawie cywilnym ogólne terminy przedawnienia określa art. 118 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Dla roszczeń z czynu niedozwolonego zastosowanie ma art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się co do zasady z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia, jednak nie później niż z upływem 10 lat od dnia zdarzenia. Jeżeli szkoda wynikła ze zbrodni lub występku, art. 442¹ § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje termin 20 lat od dnia popełnienia przestępstwa.

W prawie karnym terminy przedawnienia karalności określa art. 101 Kodeksu karnego. Dla występków zagrożonych karą nieprzekraczającą 3 lat pozbawienia wolności termin ten wynosi zasadniczo 5 lat, a dla występków zagrożonych karą przekraczającą 3 lata pozbawienia wolności – 10 lat. Jeżeli w tym okresie wszczęto postępowanie przeciwko osobie, art. 102 Kodeksu karnego przewiduje wydłużenie okresu karalności o 10 lat.

Dlatego zdarzenie sprzed trzech lat nie musi automatycznie wykluczać zawiadomienia karnego, ale wymaga sprawdzenia, jakie dokładnie czyny są zarzucane, jaka grozi za nie kara i czy zachowały się dowody pozwalające ustalić przebieg zdarzeń.

Jak przygotować zawiadomienie do prokuratury lub Policji?

Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa można złożyć do prokuratury albo Policji. Art. 304 § 1 Kodeksu postępowania karnego przewiduje społeczny obowiązek zawiadomienia o przestępstwie ściganym z urzędu. Pokrzywdzony ma również własny interes procesowy, ponieważ zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu postępowania karnego pokrzywdzonym jest osoba fizyczna lub prawna, której dobro prawne zostało bezpośrednio naruszone lub zagrożone przez przestępstwo.

W zawiadomieniu warto wskazać:

• datę i miejsce zdarzenia oraz dane osób, które brały w nim udział,
• podstawę korzystania z lokalu, na przykład umowę najmu, aneksy, potwierdzenia płatności, korespondencję,
• opis sposobu usunięcia z lokalu, w tym wymianę zamków, groźby, przemoc, odmowę wpuszczenia do mieszkania,
• wykaz rzeczy pozostawionych w lokalu wraz z ich przybliżoną wartością,
• informację, które rzeczy odzyskano, które zniknęły, a które zostały zniszczone,
• dane świadków, w tym sąsiadów, nowych najemców, pracowników administracji, operatora usług telekomunikacyjnych,
• wnioski dowodowe, na przykład o zabezpieczenie akt sprawy cywilnej, przesłuchanie konkretnych osób, uzyskanie informacji od operatora.

Jeżeli doszło do zniszczenia lub uszkodzenia rzeczy, należy wyraźnie złożyć wniosek o ściganie czynu z art. 288 § 1 lub § 2 Kodeksu karnego, ponieważ art. 288 § 4 Kodeksu karnego uzależnia ściganie tych czynów od wniosku pokrzywdzonego. Jeżeli sprawca jest osobą najbliższą, znaczenie może mieć także art. 284 § 4 lub art. 285 § 2 Kodeksu karnego, które przewidują ściganie na wniosek pokrzywdzonego w takich sytuacjach.

Warto pisać rzeczowo i unikać ocen obraźliwych. Zawiadomienie powinno przedstawiać fakty, dowody i możliwe kwalifikacje prawne, ale nie musi przesądzać winy. To organ prowadzący postępowanie decyduje o kwalifikacji czynu po zebraniu materiału dowodowego.

FAQ

Czy właściciel może wymienić zamki, gdy najemca zalega z czynszem?

Nie. Zaległość czynszowa może uzasadniać wypowiedzenie umowy na zasadach określonych w umowie i przepisach, a następnie pozew o eksmisję, ale nie daje prawa do samodzielnego usunięcia lokatora. Opróżnienie lokalu wykonuje komornik na podstawie tytułu wykonawczego zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy właściciel może zatrzymać rzeczy lokatora za długi?

Może powołać się na ustawowe prawo zastawu tylko w granicach art. 670 § 1, art. 671 i art. 686 Kodeksu cywilnego. Nie może jednak niszczyć rzeczy, ukrywać ich, sprzedawać według własnego uznania ani używać prawa zastawu jako pretekstu do samodzielnej eksmisji.

Czy po trzech latach można jeszcze złożyć zawiadomienie karne?

Często tak, ale zależy to od kwalifikacji czynu. Terminy karalności określają art. 101 i art. 102 Kodeksu karnego. Dla wielu występków zagrożonych karą do 3 lat pozbawienia wolności podstawowy termin wynosi 5 lat, a dla czynów zagrożonych karą przekraczającą 3 lata – 10 lat. Trzeba jednak ocenić dowody i dokładne daty zdarzeń.

Czy sprawa karna pomoże odzyskać pieniądze?

Może pomóc dowodowo, ale nie zawsze zastąpi proces cywilny. W postępowaniu karnym można żądać obowiązku naprawienia szkody na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu karnego, lecz przy sporach o rozliczenia najmu, nakłady i wartość rzeczy często konieczne jest także dochodzenie roszczeń przed sądem cywilnym.

Jakie dowody są najważniejsze?

Najważniejsze są dokumenty umowy najmu, wypowiedzenia, potwierdzenia płatności, korespondencja z właścicielem, zdjęcia rzeczy, rachunki, nagrania, dane świadków, protokoły interwencji Policji, akta sprawy cywilnej oraz informacje od operatora telekomunikacyjnego, jeżeli ktoś korzystał z usług na rachunek lokatora.

Źródła

• Art. 336, art. 342, art. 344, art. 415, art. 471, art. 670, art. 671, art. 686, art. 118 oraz art. 442¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 193, art. 191, art. 284, art. 285, art. 288, art. 276, art. 46, art. 101 oraz art. 102 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.
• Art. 49 § 1 i art. 304 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.