Zalanie z mieszkania czy z części wspólnej – kto płaci za remont?

Od czego zależy, kto ponosi koszty zalania

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, skąd rzeczywiście pochodzi przeciek. Dopiero po ustaleniu źródła szkody można mówić o odpowiedzialności za remont łazienki, ewentualny demontaż, naprawę szkód w innym lokalu lub piwnicy oraz roszczenia najemcy.

Jeżeli szkoda wynika z zawinionego działania lub zaniechania konkretnej osoby, podstawą odpowiedzialności może być art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, czyli normalny związek przyczynowy i zasada pełnego odszkodowania.

W praktyce najczęściej występują trzy warianty:

Czy zarządca może po prostu uznać, że winny jest właściciel lokalu?

Nie. Samo przypuszczenie zarządcy nie wystarcza. To podmiot dochodzący roszczeń powinien wykazać podstawę odpowiedzialności, czyli przede wszystkim źródło szkody, zawinienie lub inną podstawę odpowiedzialności oraz związek przyczynowy. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego: „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.

Jeżeli więc oględziny nie wykazały wilgoci pod wanną ani nieszczelności przy misce ustępowej, zarządca nie powinien automatycznie obciążać właścicielki lokalu kosztami. W pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy przeciek nie pochodzi z pionu, podejść instalacyjnych, stropu albo innego elementu wspólnego budynku.

Instalacja w lokalu a część wspólna – dlaczego to takie ważne

W budynkach wielolokalowych bardzo często spór sprowadza się do tego, czy uszkodzony element należy do lokalu, czy do nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli źródłem przecieku jest pion kanalizacyjny, wspólny przewód, strop lub inny element niesłużący wyłącznie jednemu lokalowi, odpowiedzialność zwykle nie powinna obciążać właściciela mieszkania. Natomiast gdy przeciek powoduje brodzik, wanna, uszczelnienie, bateria, wężyk, syfon lub inny element obsługujący tylko dany lokal, punkt wyjścia jest mniej korzystny dla właściciela lokalu.

W tego typu sprawach bywa potrzebna ocena techniczna, bo sama nazwa elementu instalacji nie wystarcza. Znaczenie ma też miejsce awarii i to, kto ma obowiązek utrzymywać dany element w należytym stanie.

Zobacz również:

Taras przy mieszkaniu a odpowiedzialność dewelopera i wspólnoty

Kto płaci za demontaż łazienki, jeśli trzeba szukać przyczyny przecieku

Jeżeli demontaż jest konieczny i uzasadniony technicznie, ostateczny ciężar kosztów powinien ponieść ten podmiot, którego odpowiedzialność za szkodę zostanie wykazana. Nie ma przepisu, który pozwalałby przerzucić te koszty na właściciela tylko dlatego, że zarządca „podejrzewa” jego lokal.

Jeżeli zarządca chce rozebrać łazienkę, warto zażądać na piśmie:

• wskazania, na jakiej podstawie technicznej twierdzi, że źródło przecieku jest w lokalu,
• protokołu oględzin,
• informacji, jakie elementy zostały już sprawdzone w częściach wspólnych,
• potwierdzenia, kto pokryje koszty przywrócenia łazienki do stanu poprzedniego, jeśli przypuszczenie okaże się błędne.

Jeżeli dojdzie do nieuzasadnionego demontażu, właściciel może dochodzić zwrotu kosztów jako odszkodowania na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, o ile wykaże bezprawne lub zawinione działanie oraz rozmiar szkody.

Czy najemca może żądać odszkodowania lub obniżenia czynszu

Tak, ale to zależy od konkretnego stanu faktycznego i treści umowy najmu. Jeżeli lokal ma wadę ograniczającą jego używanie, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, może też wchodzić w grę wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli najemca nie może czasowo korzystać z lokalu z powodu prac remontowych lub warunków zagrażających zdrowiu, może zgłaszać roszczenia do wynajmującego jako strony umowy najmu. Dopiero potem właściciel może dochodzić zwrotu tych kosztów od podmiotu odpowiedzialnego za zalanie, jeżeli wykaże związek przyczynowy i zasadność roszczenia zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego.

Roszczenie o „zadośćuczynienie” dla najemcy nie powstaje automatycznie. Zadośćuczynienie dotyczy krzywdy niemajątkowej i zwykle wymaga wykazania naruszenia dóbr osobistych lub uszkodzenia ciała albo rozstroju zdrowia. W typowej sprawie mieszkaniowej częściej chodzi o odszkodowanie za konkretną stratę, np. koszty noclegu zastępczego, zniszczone rzeczy, transport lub obniżenie czynszu.

Ubezpieczenie mieszkania – co zrobić od razu

Skoro mieszkanie jest ubezpieczone, szkodę warto niezwłocznie zgłosić do ubezpieczyciela, nawet jeśli nie ma jeszcze pewności co do odpowiedzialnego podmiotu. Termin i sposób zgłoszenia wynikają z umowy ubezpieczenia oraz ogólnych warunków ubezpieczenia. Obowiązek współdziałania ubezpieczającego przy wykonaniu umowy wynika z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego, a po zajściu wypadku ubezpieczeniowego również z postanowień OWU.

W praktyce warto od razu:

• zgłosić szkodę do swojego ubezpieczyciela,
• załączyć zdjęcia, korespondencję z zarządcą i protokół,
• zapytać, czy ubezpieczyciel zorganizuje oględziny lub ekspertyzę,
• nie usuwać śladów szkody przed udokumentowaniem, chyba że wymaga tego bezpieczeństwo.

Jeżeli ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, może następnie dochodzić zwrotu od sprawcy szkody w drodze regresu ubezpieczeniowego na zasadach wynikających z art. 828 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak zabezpieczyć się dowodowo przed sporem z zarządcą

W takiej sprawie najważniejsze są dowody, bo bez nich trudno później odzyskać pieniądze. Warto przygotować:

• pisemne zgłoszenie do zarządcy z żądaniem protokołu i wskazania źródła przecieku,
• dokumentację zdjęciową łazienki i miejsca szkody,
• pisemną opinię niezależnego hydraulika lub firmy od wykrywania przecieków,
• korespondencję z najemcą i zarządcą,
• faktury za ewentualne naprawy, ekspertyzy i koszty dodatkowe.

Jeżeli przewidują Państwo spór, można też wezwać zarządcę do wspólnych oględzin i podpisania protokołu. W procesie cywilnym takie dokumenty mają duże znaczenie, a gdy sprawa wymaga wiadomości specjalnych, sąd może oprzeć się na opinii biegłego zgodnie z art. 278 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Zobacz również:

Kserokopia dokumentu w sądzie – czy to jest dowód?

Co napisać do zarządcy

W piśmie do zarządcy warto wskazać, że:

• dotychczasowe oględziny nie potwierdziły nieszczelności w łazience,
• żąda Pani przedstawienia protokołu oraz podstaw technicznych dla twierdzenia o winie właściciela lokalu,
• wnosi Pani o sprawdzenie pionów i innych części wspólnych budynku,
• zastrzega Pani, że w razie niezasadnego demontażu będzie dochodzić pełnego zwrotu kosztów i innych szkód.

Takie pismo nie zamyka drogi do współpracy, ale porządkuje odpowiedzialność i ułatwia później wykazanie, że właściciel działał racjonalnie i nie utrudniał ustalenia przyczyny szkody.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce zmienia się odpowiedzialność w zależności od ustalonej przyczyny przecieku.

FAQ

Czy zarządca może wejść do mieszkania i samodzielnie rozebrać łazienkę?

Nie powinien tego robić bez podstawy faktycznej i bez uzgodnienia z właścicielem, chyba że zachodzi nagła awaria wymagająca natychmiastowej interwencji dla ochrony mienia lub bezpieczeństwa. Zakres uprawnień trzeba oceniać według konkretnych okoliczności i regulacji obowiązujących w danej wspólnocie lub spółdzielni.

Czy wystarczy opinia hydraulika wynajętego przez zarządcę?

Nie zawsze. Jeżeli sprawa jest sporna, warto mieć także opinię niezależnego specjalisty. Im bardziej szczegółowy protokół i opis badań, tym większa wartość dowodowa.

Czy właściciel musi zapłacić najemcy za czas remontu?

Może być do tego zobowiązany jako wynajmujący, jeżeli lokal ma wadę ograniczającą używanie. Zakres roszczeń najemcy zależy jednak od tego, czy lokal rzeczywiście nie nadawał się do korzystania, jak długo trwały utrudnienia i co wynika z umowy.

Czy można żądać zwrotu kosztów prywatnej ekspertyzy?

Tak, jeżeli była potrzebna do ustalenia przyczyny szkody i pozostaje w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem. W praktyce trzeba zachować fakturę i wykazać, że wydatek był celowy.

Co jeśli nie da się od razu ustalić źródła przecieku?

Wtedy najlepiej działać etapami: zgłoszenie szkody, protokół, niezależna opinia, dokumentacja zdjęciowa i wezwanie zarządcy do dalszej diagnostyki. Przy braku porozumienia sprawa może wymagać opinii biegłego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy przyjmować odpowiedzialności tylko dlatego, że zarządca tak twierdzi. Najpierw trzeba ustalić źródło przecieku i sprawdzić, czy problem dotyczy lokalu, najemcy czy części wspólnej budynku. Dopiero wtedy można mówić o kosztach demontażu, remoncie, odszkodowaniu dla poszkodowanych i ewentualnych roszczeniach najemcy.

Najbezpieczniej jest zgromadzić dokumenty, zlecić niezależną opinię hydrauliczną, zgłosić szkodę do ubezpieczyciela i prowadzić korespondencję z zarządcą na piśmie. To znacząco zwiększa szanse na uniknięcie nieuzasadnionych kosztów albo ich późniejsze odzyskanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.