Zalanie mieszkania przez uciążliwego sąsiada

Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej zalaniem mieszkania przez sąsiada

Przede wszystkim wskazać należy, iż brak ubezpieczenia nie musi z góry oznaczać, iż ostatecznie to właśnie Pani z własnej kieszeni będzie musiała pokryć wszelkie koszty przeprowadzonych remontów.

Otóż w opisanej przez Panią sytuacji służy Pani roszczenie o odszkodowanie na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Jednak, aby móc skutecznie wystąpić przeciwko Pani sąsiadowi z roszczeniem o naprawienie szkody wyrządzonej zalaniem Pani mieszkania, należałoby przede wszystkim należycie udokumentować wszelkie związane z remontem koszty (rachunki, faktury VAT, paragony), a także, co może okazać się bardzo przydatne, poszukać jakichś świadków wspomnianych zalań lub innych sąsiadów, którzy być może również ucierpieli w wyniku zaniedbań Pani sąsiada.

Na podstawie zebranych rachunków należałoby sporządzić wezwanie do zapłaty, w którym wskazana byłaby kwota poniesionych przez Panią kosztów z winy tego sąsiada oraz termin do zapłaty ze wskazaniem, iż uchybienie temu terminowi skutkowało będzie skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, celem odzyskania przez Panią poniesionych kosztów doprowadzenia mieszkania do stanu sprzed zalania. Tak przygotowane wezwanie najlepiej wysłać do sąsiada listem poleconym (należy koniecznie zachować dowód nadania przesyłki) i czekać, czy sąsiad poczuje się w obowiązku naprawienia szkody i zwróci Pani żądaną sumę.

Jeżeli jednak sąsiad nie zareaguje na wezwanie i nie zapłaci Pani należności, zasadnym będzie rozważenie skierowania sprawy do sądu. Jak zostało wskazane wyżej, najlepiej przed wniesieniem pozwu zgromadzić jak najwięcej dowodów i informacji od pozostałych sąsiadów, które z kolei należy szczegółowo, a przede wszystkim wyraźnie, wskazać w uzasadnieniu pozwu, co może znacząco przyspieszyć rozpoznanie sprawy i skrócić czas oczekiwania na wyrok sądu.

Kiedy następuje przedawnienie roszczenia o naprawienie szkody?

Nie należy jednak zbytnio zwlekać z wniesieniem pozwu, gdyż zgodnie z art. 442¹ § 1 K.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Dlatego też Pani uprawnienie do dochodzenia od sąsiada zapłaty przedawni się po upływie 3 lat od dnia zalania (jeżeli było kilka zalań, jak Pani wskazuje, to roszczenie z tytułu każdego z tych zalań przedawni się po upływie 3 lat od powstania każdej z tych szkód).

Eksmisja uciążliwego sąsiada

Jeżeli natomiast niewłaściwe zachowanie wspomnianego sąsiada wykracza poza opisane przez Panią zalania i sąsiad ten zachowuje się w sposób rażąco naganny, zakłócając spokój domowy czy zaczepiając innych sąsiadów i zwracając się do nich w sposób uporczywie nachalny lub wulgarny, to taka okoliczność byłaby podstawą do dochodzenia na drodze sądowej nakazania temu sąsiadowi opuszczenia zajmowanego lokalu. Ponadto przesłankami orzeczenia eksmisji mogą być również znaczne zaległości w opłatach czynszu, czy też innych należności z tytułu zamieszkiwania w zajmowanym lokalu.

Podjęcie odpowiednich kroków do uzyskania nakazu eksmisji wygląda inaczej w zależności od tytułu prawnego takiego lokatora do zajmowania lokalu.

Jeżeli lokal ten jest wynajmowany (od osoby prywatnej lub jako komunalny od gminy), to podstawową przesłanką eksmisji jest znaczne zaleganie przez lokatora z opłatami za ten najem. W takiej sytuacji prawo wystąpienia z pozwem o eksmisję przysługuje wynajmującemu, czyli właścicielowi wynajmowanego lokalu.

W przypadku zajmowania przez tego sąsiada lokalu na podstawie przysługującego mu spółdzielczego lokatorskiego (nie własnościowego) prawa do lokalu, aby móc wystąpić przeciwko niemu z pozwem o eksmisję, konieczne jest wpierw wypowiedzenie przez spółdzielnię członkostwa temu sąsiadowi. Wykluczenie członka ze spółdzielni jest możliwe, gdy jego pozostanie w spółdzielni nie jest zgodne ze statutem (np. jeśli w statucie przewidziano taki skutek za zaleganie z zapłatą czynszu) lub z zasadami współżycia społecznego np. rażące zakłócanie spokoju mieszkańców.

Eksmisja lokatora będącego właścicielem lokalu

Możliwa jest również eksmisja lokatora będącego właścicielem lokalu, gdyż zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Wspólną przesłanką wszystkich powyższych postępowań o nakazanie opuszczenia lokalu jest rażące naruszanie obowiązków przez tego lokatora lub praw innych lokatorów. Oceny uciążliwości zachowania takiego lokatora należy dokonywać indywidualnie w każdym przypadku, za swoisty wzorzec przyjmując sytuację przeciętną, tzn. taką, w której współmieszkańcy wykonują swoje prawa i obowiązki w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych. Nie oznacza to więc, iż podstawa do eksmisji zachodzi, gdy nastąpi naruszenie bezwzględnego spokoju, gdyż wspólne zamieszkiwanie zawsze wiąże się z pewnego rodzaju kompromisem, a sytuacje krótkotrwałego i nieuporczywego zakłócenia tego spokoju są tolerowane.

Zalanie mieszkania wynikiem celowego działania sąsiada

Dlatego też w Pani przypadku należałoby wpierw wykazać, że wszystkie te zalania wynikły z celowego działania (lub rażącego zaniedbania) ze strony Pani sąsiada i że groźba kolejnych tego typu sytuacji jest realna i uzasadniona. Jednakże, jak się wydaje, nawet powyższe okoliczności mogłyby okazać się niewystarczające do orzeczenia eksmisji, jeżeli w pozostałym zakresie zachowanie Pani sąsiada nie wykazuje oznak rażąco niewłaściwego lub nadmiernie uciążliwego.

Gdyby jednak wspomniany sąsiad odmawiał naprawienia szkody i miałyby miejsce dalsze zalania Pani mieszkania z jego winy, rozważyć należałoby również zawiadomienie o tym fakcie policji. Zgodnie bowiem z art. 124 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (Dz. U. 1971 r. Nr 12 poz. 114 z późn. zm.), kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda nie przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Umyślność działania sąsiada może w tym przypadku przejawiać się tym, iż mimo posiadanej wiedzy o powodowanych szkodach, nie podjął żadnych kroków w celu usunięcia przyczyny usterki, czym świadomie działa na szkodę sąsiadów, w tym przede wszystkim na Pani szkodę.

Jednakże powyższe działania związane z angażowaniem w zaistniałą sytuację organów ścigania, podobnie jak i w innych podobnych sytuacjach, należy podejmować z odpowiednią ostrożnością i traktować jako ostateczność, gdy żadne inne środki ochrony Pani mienia nie wywrą skutku, a postępowanie Pani sąsiada wciąż będzie rażąco naruszać Pani spokój.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń - Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388