Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uciążliwe sąsiedztwo przedszkola

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 15.05.2014

Mieszkam na osiedlu domków jednorodzinnych. Na sąsiedniej posesji od kilku lat działa przedszkole. Niestety stanowi ono bardzo uciążliwe sąsiedztwo: choć – według zaleceń sanepidu – placówka może przyjąć 25 dzieci na maksymalnie pięć godzin dziennie, w rzeczywistości przebywa ich tam około dwa razy więcej – od siódmej rano do osiemnastej. Ani budynek, ani ogród nie są dostosowane do takiej działalności. Hałas uniemożliwia mi przebywanie we własnym ogrodzie, a nawet otwieranie okien. Moje próby sprowadzenia kontroli, która wykazałaby nieprawidłowości w funkcjonowaniu przedszkola i wymogła na jego właścicielu przestrzeganie przepisów, spełzły na niczym. Co jeszcze mogę zrobić? Załączam posiadaną dokumentację (korespondencję z inspekcją sanitarną, instytucjami nadzoru budowlanego itp.).


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pozwoli Pan, że wskażę na samym początku inną drogę walki z uciążliwym sąsiedztwem przedszkola. Proponuję przywołać treść art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.).

Jako że nie wskazuje Pan na stan swojej wiedzy w zakresie przysługujących praw, pozwoli Pan jednak, iż w pierwszej kolejności wskażę na przepisy prawa regulujące naruszenie posiadania, a następnie przejdę do orzecznictwa i poglądów literatury w odniesieniu do Pańskiego problemu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położone są Pana nieruchomość i uciążliwe przedszkole. Mniemam, iż dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeniu podstawowym – zabudowa mieszkaniowa, a także na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Należy wziąć pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Mniemam, że nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie ma stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniającą dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze, działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tę należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, a więc funkcji mieszkaniowej.

Niezbędne jest zatem najpierw ustalenie listy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Stosownie do treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/2000) „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

 

Należy wskazać na możliwość wystąpienia wobec właściciela uciążliwego przedszkola do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c. ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń wynikającą po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie – ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tzw. zakaz immisji pośrednich. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych. Korzystna dla Pana będzie posiadana dokumentacja w sprawie prowadzonej dotychczas w toku administracyjnym.

Nie ulega wątpliwości, iż każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Nie ulega jednak wątpliwości, że prowadzenie przedszkola z liczbą dzieci przekraczającą dopuszczalną możliwą liczbę zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Ponadto należy wskazać, iż ustawodawca nie definiuje pojęcia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Każda sprawa powinna być zatem rozstrzygana w sposób indywidualny i na podstawie lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno-gospodarczego przeznaczenia, lecz także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, w której mieści się uciążliwe przedszkole. Granicą końcową winno być miejsce, w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.

„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak: SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów.

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 K.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe”1.

Wskazać należy nadto na treść uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1/08), w którym wskazano, że „brak jest zatem podstaw do sformułowania definicji usług uciążliwych i nieuciążliwych oraz działalności uciążliwej, w sposób nieadekwatny do używanego w przepisach z zakresu ochrony środowiska pojęcia przedsięwzięć znacząco oddziaływujących lub mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rada gminy nie może bowiem we własnym zakresie definiować uciążliwości w sposobie dopuszczalnego zagospodarowania terenu, lecz musi uciążliwość tę postrzegać przez pryzmat pojęć używanych w aktach prawa powszechnie obowiązującego ustalających ich znaczenie normatywne, aby ustalenia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu były spójne z prawem powszechnie obowiązującym, szczególnie w procedurach, dla których plan miejscowy stanowi podstawę oceny dopuszczalności zagospodarowania terenu w sposób zamierzony przez podmioty praw przysługujących do danego terenu”.

Aby pełniej przedstawić omawiany problem, trzeba przywołać też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 marca 2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 1812/09), w którym wskazano, że „dopuszczalnym jest ograniczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wyjątkiem uciążliwej w związku z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, na których z istoty działalność usługowa nie powinna ograniczać realizacji podstawowej funkcji – czyli zapewnienia możliwości odpoczynku i spokojnego przebywania w mieszkaniach”.

Konkludując wszystko powyższe: w mojej ocenie zasadne jest wytoczenia powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Posiadana przez Pana dokumentacja w mojej ocenie winna być uzupełniona o ustalenia poczynione na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

1. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, s. 584.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX plus 3 =

»Podobne materiały

Sąsiedztwo boiska

W bezpośrednim sąsiedztwie mojej posesji wybudowano boisko. Obiekt został wybudowany bez zasięgania naszej opinii zgodnie z prawem budowlanym, gdyż nie oddziałuje bezpośrednio na naszą posesję (zgodnie z odpowiedzią z powiatowego nadzoru budowlanego), niemniej na etapie budowy złożyliśmy zastrzeżeni

 

Immisje bezpośrednie i pośrednie a głośna gra na pianinie

Jestem muzykiem i gram w swoim domu na pianinie. Gram wyłącznie w środku dnia (w żadnym wypadku po godzinie 22) i nie więcej niż godzinę dziennie. Mimo to ostatnio zaczęła mi grozić sąsiadka. Czy sąsiadka ma podstawę, by zaskarżyć mnie do sądu? Słyszałem coś o tym, że prawo traktuje taką grę jako tz

 

Co można zrobić z uciążliwymi sąsiadami?

Mój syn ma mieszkanie spółdzielcze. Właściciel mieszkania nad nim wynajmuje je „ciemnym” typom. Ci wynajmujący prowadzą bardzo uciążliwe nocne życie (do 3.00 nad ranem). Wielokrotne zwracanie się o pomoc do spółdzielni nic nie dało. Do nocnych imprez syn wzywał policję, co przynosiło jed

 

Hałaśliwy sąsiad

Od pewnego czasu sąsiad mieszkający nade mną gra na gitarze elektrycznej. Mimo licznych próśb, sąsiad w ogóle nie ograniczył gry. Wezwałem nawet policję, ale po interwencji sytuacja wręcz się pogorszyła – sąsiad specjalnie gra jeszcze głośniej, skacze i tupie. Jakie kroki można podjąć w sprawi

 

Kompostownik na granicy działki

Mój sąsiad umieścił kompostownik na granicy działki. Niestety smród dochodzący z pojemnika zakłóca mi i mojej rodzinie normalne życie, ponieważ kompostownik znajduje się dokładnie przy naszej bramce, za którą mamy taras. Czy mogę coś zdziałać w tej sprawie, gdzie szukać pomocy? Sąsiad ignoruje moje

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »