Zwrot nakładów konkubenta na budowę domu

Zwrot nakładów konkubenta na dom partnerki a brak wspólności majątkowej

W polskim prawie konkubinat, czyli trwały związek faktyczny bez zawarcia małżeństwa, nie tworzy ustawowej wspólności majątkowej. Do rozliczeń między konkubentami nie stosuje się automatycznie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o majątku wspólnym małżonków. Takie zrównanie związku nieformalnego z małżeństwem nie ma podstawy prawnej, co od lat podkreśla orzecznictwo, m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 30 stycznia 1986 r., III CZP 79/85.

Jeżeli działka została kupiona wyłącznie przez Pani córkę, kredyt został zaciągnięty wyłącznie przez nią, a dom został wzniesiony na nieruchomości stanowiącej jej własność, były partner nie staje się właścicielem ani współwłaścicielem domu tylko dlatego, że mieszkał z córką lub wykonywał przy budowie pewne prace. Zasada superficies solo cedit oznacza, że budynek co do zasady dzieli los prawny gruntu, a więc właścicielem domu jest właściciel nieruchomości gruntowej.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby partner był wpisany jako współwłaściciel nieruchomości, strony zawarły umowę dotyczącą udziału w domu, wspólnie nabyły określone rzeczy albo istniały jednoznaczne ustalenia co do późniejszego przeniesienia udziału. W opisanym stanie faktycznym z przesłanych informacji wynika jednak, że nieruchomość i finansowanie należały do córki.

Kiedy były partner może żądać rozliczenia nakładów?

Brak prawa własności nie oznacza jeszcze, że były konkubent nigdy nie może żądać zapłaty. W praktyce takie sprawy rozlicza się zależnie od podstawy faktycznej: przez przepisy o współwłasności, jeżeli określony majątek był wspólny; przez umowę, jeżeli strony uzgodniły zasady inwestycji; albo przez przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i nienależnym świadczeniu, jeżeli jedna osoba wzbogaciła się kosztem drugiej bez podstawy prawnej.

W wyroku z 30 stycznia 1970 r., III CZP 62/69, Sąd Najwyższy wskazał, że rozliczenia z tytułu majątku dorobionego przez osoby żyjące bez małżeństwa oraz nakładów na rzeczy należące do jednego z partnerów mogą być prowadzone w zależności od charakteru majątku albo według przepisów o zniesieniu współwłasności, albo według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Oznacza to, że sąd nie bada samego faktu istnienia związku, lecz realne przesunięcia majątkowe między stronami.

Jeżeli były partner twierdzi, że finansował budowę, kupował materiały, opłacał ekipy albo wykonywał pracę o konkretnej wartości, musi to wykazać. Samo ogólne twierdzenie, że „pomagał przy budowie”, jest niewystarczające. W podobnych sprawach pomocne bywają faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumentacja budowy, zdjęcia z postępu prac, zeznania świadków oraz opinia biegłego dotycząca wartości robót i wpływu nakładów na wartość nieruchomości.

W sprawach o rozliczenia konkubentów kluczowe jest więc nie to, kto deklaruje większy wkład w związek, ale to, czy da się wykazać konkretne przysporzenie majątkowe po stronie drugiej osoby.

Bezpodstawne wzbogacenie i nienależne świadczenie

Podstawą roszczenia może być art. 405 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem: „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”. W realiach budowy domu zwrot w naturze zwykle nie wchodzi w grę, dlatego roszczenie przyjmuje postać żądania zapłaty.

Możliwy jest także art. 410 Kodeksu cywilnego dotyczący świadczenia nienależnego. Zgodnie z art. 410 § 2 K.c. świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy ten, kto je spełnił, nie był zobowiązany, podstawa świadczenia odpadła albo zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty. W sprawach konkubenckich bywa to wiązane z sytuacją, w której partner inwestował w cudzą nieruchomość, bo strony zakładały dalsze wspólne życie, wspólne korzystanie z domu albo przeniesienie udziału w przyszłości.

Nie każde świadczenie wykonane w czasie związku daje jednak prawo do zwrotu. Sąd może uznać, że drobna pomoc, prace porządkowe, zwykłe wsparcie partnerki albo wydatki ponoszone w ramach bieżącego wspólnego życia nie tworzą roszczenia o zapłatę. Może też uznać, że określone świadczenia zostały zrównoważone przez inne korzyści, np. nieodpłatne zamieszkiwanie, utrzymywanie przez partnerkę, korzystanie z domu, wyposażenia czy wspólnego budżetu.

Właśnie dlatego w sprawach o zwrot pieniędzy partnerowi trzeba osobno ocenić, czy chodziło o pożyczkę, darowiznę, wspólne koszty życia, inwestycję w cudzą rzecz czy świadczenie spełnione dla określonego celu, który ostatecznie nie został osiągnięty.

Praca przy budowie domu a wartość roszczenia

Wykonywanie pracy przy domu może mieć wartość majątkową, ale tylko wtedy, gdy praca była realna, konkretna i da się ją wycenić. Znaczenie ma również to, czy prace były fachowe, konieczne i czy doprowadziły do trwałego zwiększenia wartości nieruchomości albo oszczędności po stronie właściciela.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 9 kwietnia 2010 r., I ACa 222/10, przyjął, że nieodpłatne wykonywanie pracy na rzecz drugiej osoby może prowadzić do jej bezpodstawnego wzbogacenia. Jednocześnie ocena zależy od skali prac i korzyści uzyskiwanych przez osobę wykonującą prace. Jeżeli nakłady były niewielkie, mogły zostać zrównoważone przez możliwość zamieszkiwania w cudzym domu. Jeżeli natomiast były znaczne, wieloletnie i dobrze udokumentowane, mogą uzasadniać żądanie zapłaty.

W opisanej sprawie istotne jest, że konkubent nie pracował zawodowo, był utrzymywany przez córkę, nie przedstawił dowodów na finansowanie budowy, a jego prace miały być jedynie wybranymi pracami budowlanymi wykonywanymi przez osobę niebędącą fachowcem. Takie okoliczności przemawiają za ostrożną oceną roszczenia i mogą znacząco ograniczać jego wysokość albo prowadzić do oddalenia żądania.

Ciężar dowodu po stronie byłego konkubenta

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne. W procesie o zapłatę to były partner musiałby więc udowodnić zarówno zasadę roszczenia, jak i jego wysokość. Musiałby wykazać m.in. jakie prace wykonał, jak długo trwały, jaką miały wartość rynkową, czy zwiększyły wartość domu, a także że nie zostały już rozliczone w inny sposób.

W postępowaniu cywilnym sąd przeprowadza dowody dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Jeżeli powód nie potrafi wykazać faktów stanowiących podstawę żądania, ponosi ryzyko przegrania sprawy. Spadkobiercy mogą zaprzeczać wysokości nakładów, wskazywać na finansowanie budowy przez córkę, przedkładać wyciągi bankowe, umowę kredytu, faktury, historię rachunków oraz dowody na utrzymywanie partnera.

Jeżeli ścisłe udowodnienie wysokości roszczenia jest niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, sąd w sprawach o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia może zastosować art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego i zasądzić odpowiednią sumę według własnej oceny opartej na całokształcie okoliczności. Nie zwalnia to jednak powoda z obowiązku wykazania, że roszczenie w ogóle istnieje.

Odpowiedzialność spadkobierców za roszczenia byłego partnera

Śmierć właścicielki nieruchomości nie powoduje automatycznie wygaśnięcia majątkowych roszczeń osób trzecich. Jeżeli roszczenie byłego konkubenta rzeczywiście istniało wobec córki, może być kierowane przeciwko jej spadkobiercom jako dług spadkowy. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy powinni zapłacić bez weryfikacji.

Zakres odpowiedzialności spadkobierców zależy od tego, czy i w jaki sposób przyjęli spadek. Obecnie zasadą jest przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, jeżeli spadkobierca w terminie nie złoży innego oświadczenia. W takim wypadku odpowiedzialność za długi spadkowe jest co do zasady ograniczona do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie albo spisie inwentarza. Szczegóły zależą jednak od dat, złożonych oświadczeń i dokumentów spadkowych.

Jeżeli roszczenie dotyczy nakładów na nieruchomość, a spadkobiercy odziedziczyli dom, powinni zgromadzić dokumenty dotyczące nabycia działki, kredytu, kosztów budowy, odbioru domu i późniejszych nakładów. Przydatne mogą być również dokumenty pokazujące, kto mieszkał w domu, kto ponosił koszty utrzymania i czy partner korzystał z majątku córki bez odpłatności.

Podobne problemy pojawiają się przy sprawach o inwestycje konkubentów, gdzie trzeba oddzielić rzeczywiste nakłady na cudzy majątek od zwykłych kosztów wspólnego życia.

Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów

W opisanym stanie faktycznym bardzo ważne może być przedawnienie. Obecnie, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń okresowych oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Roszczenia powstałe wiele lat temu trzeba oceniać także z uwzględnieniem przepisów przejściowych po zmianie terminów przedawnienia z 2018 r. W praktyce przy nakładach ponoszonych w latach 2006-2009 może się okazać, że roszczenie jest już przedawnione, zwłaszcza jeżeli związek zakończył się w 2009 r., dom został oddany do użytku w 2008 r., a przez kolejne lata partner nie dochodził zapłaty i nie doszło do przerwania biegu przedawnienia.

Nie należy jednak formułować automatycznego wniosku bez ustalenia, kiedy dokładnie roszczenie stało się wymagalne, jaka była podstawa żądania, czy były wcześniejsze wezwania do zapłaty, ugody, uznanie długu, mediacje albo pozew. Jeżeli dojdzie do procesu, zarzut przedawnienia trzeba wyraźnie podnieść, ponieważ sąd w sporze między osobami niebędącymi konsumentami zasadniczo nie zawsze bada go z urzędu w taki sam sposób jak w sprawach przeciwko konsumentowi.

Jak spadkobiercy powinni bronić się przed żądaniem zapłaty?

W pierwszej kolejności warto zażądać od byłego partnera pisemnego wskazania podstawy roszczenia, kwoty, dat poniesienia nakładów oraz dowodów. Samo wezwanie do zapłaty bez dokumentów nie przesądza o obowiązku zapłaty. Nie należy też pochopnie podpisywać ugody, potwierdzać zadłużenia ani składać oświadczeń, które mogłyby zostać potraktowane jako uznanie długu.

Spadkobiercy mogą bronić się w szczególności tym, że budowa była finansowana przez córkę z kredytu i jej środków, partner nie miał dochodów pozwalających na istotne finansowanie inwestycji, był utrzymywany przez córkę, wykonywał tylko okazjonalne prace, korzystał z domu lub utrzymania, a ewentualne drobne świadczenia mieściły się w ramach wspólnego życia. Jeżeli istnieją dokumenty bankowe potwierdzające przepływy finansowe, powinny zostać zabezpieczone.

W sporach dotyczących nakładów na cudzą nieruchomość pomocne jest również odróżnienie sytuacji konkubinatu od spraw małżeńskich. Inne zasady mogą dotyczyć spraw o remont mieszkania przy rozwodzie, gdzie wchodzą w grę przepisy o majątku małżonków i rozliczeniach po ustaniu wspólności majątkowej.

FAQ

Czy konkubent ma prawo do części domu po zmarłej partnerce?

Nie, sam konkubinat nie daje prawa do udziału w nieruchomości. Jeżeli dom i działka należały wyłącznie do partnerki, były partner nie staje się współwłaścicielem tylko dlatego, że mieszkał w domu albo pomagał przy budowie.

Czy spadkobiercy muszą zapłacić za prace wykonane przez konkubenta?

Tylko wtedy, gdy roszczenie istnieje, nie jest przedawnione i zostanie udowodnione. Były partner musi wykazać nie tylko fakt pracy lub wydatków, lecz także ich wartość oraz to, że właścicielka albo jej spadkobiercy uzyskali realną korzyść majątkową.

Czy brak faktur przekreśla roszczenie byłego partnera?

Nie zawsze, ale bardzo utrudnia dochodzenie zapłaty. Sąd może dopuścić zeznania świadków, zdjęcia, korespondencję czy opinię biegłego, jednak ogólne twierdzenia bez konkretnych dowodów zwykle są niewystarczające.

Czy można potrącić korzyści z mieszkania i utrzymania?

Tak. Przy rozliczeniach po konkubinacie sąd może oceniać obie strony bilansu: nakłady byłego partnera oraz korzyści, które sam uzyskał, np. darmowe mieszkanie, utrzymanie, korzystanie z wyposażenia albo pokrywanie jego wydatków przez partnerkę.

Czy roszczenie o zwrot nakładów może być przedawnione?

Tak. Co do zasady podstawowy termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, ale przy starszych roszczeniach trzeba uwzględnić datę wymagalności i przepisy przejściowe. Przy nakładach z lat 2006-2009 przedawnienie może być jednym z najważniejszych zarzutów obrony.

Podsumowanie

Były konkubent nie ma automatycznego prawa do domu należącego do zmarłej partnerki, ale może próbować dochodzić zwrotu rzeczywistych i udowodnionych nakładów. Podstawą takich roszczeń najczęściej są przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu albo nienależnym świadczeniu, a nie przepisy o majątku małżeńskim. Spadkobiercy powinni weryfikować dokumenty, żądać dowodów, analizować korzyści uzyskane przez byłego partnera oraz sprawdzić przedawnienie. W opisanej sprawie brak dochodów konkubenta, finansowanie budowy przez córkę i znaczny upływ czasu mogą istotnie przemawiać przeciwko zasadności żądania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 6, art. 118, art. 405, art. 410 i art. 411.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 227 i art. 322.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1986 r., III CZP 79/85.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., III CZP 62/69.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 9 kwietnia 2010 r., I ACa 222/10.