Zadłużone gospodarstwo rolne – kupno, darowizna i hipoteka KRUS

Na czym polega problem przy zadłużonym gospodarstwie rolnym?

Jeżeli wuj jest właścicielem gospodarstwa rolnego, a w księdze wieczystej ujawniono hipotekę przymusową na rzecz KRUS, nabycie gospodarstwa nie usuwa automatycznie zadłużenia ani hipoteki. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Oznacza to, że osoba kupująca lub otrzymująca gospodarstwo w darowiźnie może stać się właścicielem nieruchomości nadal obciążonej hipoteką. Nie oznacza to automatycznie przejęcia osobistego długu wuja wobec KRUS, ale oznacza realne ryzyko egzekucji z nieruchomości, jeżeli dług nie zostanie spłacony.

Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej oraz zaświadczenie z KRUS o wysokości zaległości, odsetek i kosztów. Warto też ustalić z KRUS, jaki dokument zostanie wydany po spłacie i czy będzie wystarczający do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Hipoteka KRUS i jej wykreślenie z księgi wieczystej

Podstawą zabezpieczania należności z tytułu składek może być hipoteka przymusowa. W sprawach dotyczących ubezpieczenia społecznego rolników znaczenie ma art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, który przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o systemie ubezpieczeń społecznych w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie. Z kolei art. 26 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych przewiduje, że dokumenty stwierdzające istnienie należności z tytułu składek mogą być podstawą wpisu hipoteki, a dla zabezpieczenia należności z tytułu składek przysługuje hipoteka przymusowa na nieruchomościach dłużnika.

Po spłacie zadłużenia zastosowanie ma art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Samo wygaśnięcie hipoteki nie usuwa jednak wpisu z księgi wieczystej. Potrzebny jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego i dokument potwierdzający wygaśnięcie zabezpieczenia albo zgodę wierzyciela na wykreślenie.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel powinien dokonać czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki, jeżeli hipoteka wygasła. W praktyce po spłacie należy uzyskać z KRUS dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki i złożyć wniosek na formularzu KW-WPIS do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Kupno czy darowizna gospodarstwa od wuja?

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Bez aktu notarialnego umowa sprzedaży albo darowizny nieruchomości jest nieważna.

Sprzedaż jest uregulowana w art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego: sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność rzeczy i wydać ją kupującemu, a kupujący zapłacić cenę. Darowizna wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego: darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku.

W opisanej sytuacji sprzedaż bywa praktyczniejsza niż darowizna, bo cena może zostać przeznaczona na spłatę zadłużenia wobec KRUS. Najbezpieczniej zapisać w akcie notarialnym, że część albo całość ceny zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunek KRUS, ewentualnie wykorzystać depozyt notarialny. Takie rozwiązanie zmniejsza ryzyko, że wuj otrzyma pieniądze, ale nie spłaci zadłużenia.

Podatki przy sprzedaży i darowiźnie

Przy sprzedaży nieruchomości zasadniczo powstaje podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Przy sprzedaży nieruchomości stawka wynosi 2% podstawy opodatkowania na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Podatek pobiera notariusz jako płatnik przy akcie notarialnym.

Darowizna od wuja dla bratanicy podlega ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Bratanica nie jest objęta zwolnieniem z art. 4a ust. 1 tej ustawy, ponieważ przepis ten obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, ale nie obejmuje zstępnych rodzeństwa. Bratanica co do zasady należy do II grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Kwota wolna dla II grupy podatkowej wynosi 27 090 zł zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy obliczaniu limitu dolicza się wcześniejsze nabycia od tej samej osoby z roku nabycia oraz z 5 poprzednich lat, co wynika z art. 9 ust. 2 tej ustawy. Wartość gospodarstwa rolnego zwykle przekracza tę kwotę, dlatego darowizna może oznaczać istotny podatek.

Czy brak wykształcenia rolniczego ma znaczenie?

Obecnie odpowiedź jest inna niż w starszych poradach sprzed 2016 r. Obrót ziemią rolną jest ograniczony ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2a ust. 1 tej ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zgodę wyrazi Dyrektor Generalny KOWR.

W opisanej relacji rodzinnej ważny jest wyjątek dla osób bliskich. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osobą bliską są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz rodzeństwo rodziców. Bratanica jest dzieckiem rodzeństwa wuja, a więc jest osobą bliską w rozumieniu tej ustawy. Z tego powodu nabycie gospodarstwa od wuja może korzystać z istotnych wyłączeń przewidzianych dla osób bliskich, w szczególności z art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę nieruchomości. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje każdej działki. Znaczenie mają między innymi powierzchnia, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, położenie oraz to, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 tej ustawy i art. 46(1) Kodeksu cywilnego.

Czy po nabyciu będzie można sprzedać ziemię?

Co do zasady właściciel może rozporządzać swoją własnością na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego, ale w przypadku nieruchomości rolnych trzeba uwzględnić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli późniejszym kupującym będzie osoba obca, niebędąca rolnikiem indywidualnym ani osobą objętą wyjątkiem, może być potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba też ocenić prawo pierwokupu KOWR. Wynika ono z art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tej ustawie, między innymi dla transakcji z osobą bliską. W praktyce notariusz ustala, czy umowa ma być od razu przenosząca własność, czy najpierw warunkowa z oczekiwaniem na stanowisko uprawnionego podmiotu.

Jeżeli nabywczyni sprzeda gospodarstwo szybko po zakupie, trzeba dodatkowo sprawdzić podatek dochodowy. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, może podlegać PIT. Stawka podatku od dochodu wynosi 19% na podstawie art. 30e ust. 1 tej ustawy.

Możliwe są zwolnienia, ale zależą od okoliczności. Przykładowo art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dla przychodów ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeżeli w związku ze sprzedażą grunty nie utracą charakteru rolnego. Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dotyczy ulgi mieszkaniowej, gdy przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w ustawie. Zakup innej działki nie zawsze spełnia warunki ulgi, zwłaszcza gdy jest to działka rolna bez celu mieszkaniowego.

Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję?

Najbezpieczniejszy schemat zwykle wygląda następująco: najpierw ustalenie stanu prawnego nieruchomości, następnie uzyskanie zaświadczenia z KRUS o aktualnym zadłużeniu, potem przygotowanie aktu notarialnego tak, aby cena sprzedaży w całości albo w części trafiła bezpośrednio na spłatę zadłużenia. Dopiero po spłacie należy doprowadzić do wykreślenia hipoteki.

W akcie notarialnym warto przewidzieć w szczególności: numer rachunku KRUS, termin zapłaty, kwotę przeznaczoną na spłatę zadłużenia, obowiązek wydania dokumentów do wykreślenia hipoteki, sposób rozliczenia ewentualnej nadwyżki ceny oraz odpowiedzialność stron, gdyby zadłużenie okazało się wyższe niż wskazane w zaświadczeniu.

Jeżeli pieniądze na spłatę długu mają zostać przekazane wujowi przed aktem, warto zabezpieczyć interes osoby finansującej spłatę. Sama ustna umowa rodzinna jest ryzykowna. W zależności od celu i dokumentów można rozważyć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, depozyt notarialny, przelew bezpośredni do KRUS albo inne zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności.

FAQ

Źródła

• Art. 140, art. 158, art. 535 § 1, art. 888 § 1 oraz art. 46(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 65 ust. 1, art. 94 i art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
• Art. 26 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.
• Art. 2 pkt 1 i 6, art. 2a oraz art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4a, art. 9 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 oraz art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 21 ust. 1 pkt 28, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.