Umowa na odkupienie części działki od sąsiada

Przeniesienie własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem

Zgodnie z art. 231 Kodeksu cywilnego (K.c.) – samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Warunkiem skutecznego dochodzenia roszczeń z art. 231 K.c. jest wymóg, aby wartość budynku lub innego urządzenia znacznie przewyższała wartość zajętej działki. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2002 r. (III CKN 940/00) stwierdził, że ocena, kiedy wartość budynku lub innego urządzenia „przenosi znacznie” wartość zajętej na ten cel działki, należy do sądu, który dokonuje jej, uwzględniając okoliczności sprawy, a m.in. różnicę wysokości pomiędzy obu tymi wartościami.

Istotą roszczeń z komentowanego przepisu jest więc żądanie odpowiednio przeniesienia na uprawnionego albo nabycia od niego własności działki, na której wzniesiony został budynek lub inne urządzenie, za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ustalenie ceny za wykup działki

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjne w Poznaniu z dnia 19 kwietnia 2007 r. (I ACa 261/07) odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej, a ustalenie jej ceny następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania.

Istota ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego za wykup działki sprowadza się do zapłaty wynagrodzenia odpowiedniego, tj. odpowiadającego przeciętnym cenom, normalnie stosowanym przy sprzedaży tego rodzaju działek w wolnym okresie, z wyłączeniem oczywiście cen o charakterze spekulacyjnym.

Słowem – jeśli sąsiad nie zechce podpisać umowy przedwstępnej i sprzedać działki, wówczas przysługuje Pani roszczenie właśnie z art. 231 § 1 K.c.

Na koniec dodam, że naprawdę warto spróbować podpisanie najpierw z sąsiadem umowę przedwstępną i dopiero potem załatwianie sprawy administracyjnej. Mając umowę przedwstępną są Państwo zabezpieczeni także w tym przypadku, gdy sprawa trafi do sądu – będą to już bowiem koszty związane z postępowaniem sądowym.