Jak przekazać część domu rodzinie?

Przekazanie części domu w umowie darowizny

Z przepisaniem prawa własności wiąże się dokonanie darowizny lub też przepisanie własności mieszkania w drodze testamentu lub też poczynienia zapisu windykacyjnego. Darowizna jest rodzajem umowy nazwanej, uregulowanej w Kodeksie cywilnym (K.c.).

Zgodnie z art. 888 K.c.:

„§ 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”

Treścią umowy darowizny jest zobowiązanie darczyńcy do bezpłatnego spełnienia świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Zawarcie umowy darowizny zobowiązującej do rozporządzenia własnością rzeczy oznaczonej co do tożsamości, wierzytelnością albo spadkiem wywołuje z mocy prawa skutek rozporządzający, chyba że z przepisów prawa lub z postanowień umowy co innego wynika.

Zgodnie z poglądami doktryny uregulowana w księdze trzeciej Kodeksu cywilnego darowizna jest obligacyjną umową nazwaną, która poza wprost odnoszącymi się do niej przepisami tytułu XXXIII i innymi przepisami Kodeksu (np. art. 155, 510, 1052 § 1) podlega – z poszanowaniem przepisów tytułu XXXIII – przepisom ogólnym o zobowiązaniach (tytuły I-III), a także zawartym w Kodeksie oraz znajdującym się poza Kodeksem przepisom o umowach i czynnościach prawnych w ogólności.

Darowizna jest tradycyjnie przyporządkowywana do kategorii umów obligacyjnych o przeniesienie praw majątkowych (co nie jest zupełnie ścisłe ze względu np. na zwolnienie z długu), a jej cechą wyróżniającą jest bezpłatność świadczenia darczyńcy. Ta właśnie cecha odcisnęła decydujące piętno na art. 888-902 (ogólnie co do reguł dotyczących czynności nieodpłatnych – np. A. Wolter, Czynności..., s. 498). Zdecydowała o wyjątkowym w dziedzinie umów obligacyjnych zastrzeżeniu dla darowizny formy aktu notarialnego (art. 890), o zasadniczym złagodzeniu odpowiedzialności dłużnika-darczyńcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 891), bardzo wąskim ujęciu jego odpowiedzialności za wady rzeczy darowanej (art. 892), jak również o wprowadzeniu kolidującej z ogólną zasadą pacta sunt servanda możliwości odwołania darowizny (art. 896 i 898-900) oraz jej rozwiązania (art. 901), a także o nałożeniu na obdarowanego szczególnego obowiązku alimentacyjnego (art. 897). W ścisłym związku z bezpłatnością darowizny pozostaje również regulacja dotycząca polecenia (art. 893-895).

Koszty notarialne sporządzenia umowy darwizny

Maksymalna opłata notarialna od darowizny stosownie do § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.), wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2000000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do powyższych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT.

Wymagane dokumenty do umowy darowizny

Umowa darowizny nieruchomości powinna zostać sporządzona przez notariusza, proszę także pamiętać, iż rzecz przechodzi na własność obdarowanego z chwilą zawarcia umowy. Strony mogą jednak postanowić, że rzecz stanie się własnością obdarowanego w późniejszym terminie. Przy sporządzaniu powyższej umowy powinna Pani być w posiadaniu następujących dokumentów:

1. dowód własności nieruchomości (np. akt notarialny);
2. odpis z księgi wieczystej;
3. wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku natomiast spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczne będą następujące dokumenty: podstawa nabycia prawa do lokalu, odpis z księgi wieczystej oraz zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o stanie prawnym, zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o położeniu i powierzchni lokalu, jeżeli ma być założona księga wieczysta.

W świetle art. 888 § 1 nie powinno budzić wątpliwości, że darowizna jest umową. Umowny charakter zobowiązania, zakładający konieczność wyrażenia przez obdarowanego woli przyjęcia darowizny, ma istotną wagę: nie tylko świadczy on o podstawowym założeniu ustawodawcy, że także jednoznacznie korzystne dla strony skutki prawne powinny mieć podstawę w jej autonomicznie powziętej woli, ale i wiąże się również – choć nie jest to zasada bezwzględna (por. art. 902) – z założeniem, że na obdarowanym ciąży etyczny, prawnie umocniony, obowiązek pomocy (por. art. 897) i wdzięczności (por. art. 898) względem darczyńcy (zob. wyrok SN z 13 października 2005 r., I CK 112/2005).

Rozporządzenie majątkiem na wypadek śmierci

Kolejnym sposobem przekazania prawa własności jest spisanie testamentu, w którym przeniesie Pani posiadaną własność 1/4 części nieruchomości na osobę przez siebie wyznaczoną.

Według art. 941 Kodeksu cywilnego: „Rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament”.

W literaturze pojęcie testamentu jako czynności prawnej pozwalającej uregulować sytuację majątku należącego do osoby fizycznej po jej śmierci jest powszechnie znane i wywodzi się z prawa rzymskiego. Skutki prawne testamentu powstają z chwilą śmierci spadkodawcy. Dotyczą sfery prawnej osób fizycznych i osób prawnych istniejących w chwili śmierci podmiotu dokonującego czynności. Ze względu na takie skutki czynności na wypadek śmierci mogą być dokonane jedynie przez osoby fizyczne.

Spisanie testamentu

Z faktem, że testament jest czynnością mortis causa, wiąże się ściśle jego odwołalność. Testament jest także czynnością osobistą (art. 944 § 2 K.c.), dla dokonania której ustawa wymaga zachowania określonej formy (art. 949 i n. K.c.).

W prawie polskim jedyną czynnością pozwalającą osobie fizycznej rozrządzić całością lub częścią majątku na wypadek śmierci jest testament. Jak już była o tym mowa, wyłączność taka wynika wyraźnie z brzmienia art. 941. Prawo polskie wyłącza możliwość zawarcia umowy dziedziczenia (art. 1047). Swoboda testowania pozostaje zawsze w granicach wyznaczonych przez porządek prawny. Podlega zatem ograniczeniom wynikającym z przepisów ustawy. Obecnie przepisy nie ograniczają spadkodawcy w żaden sposób, jeśli idzie o wskazanie osoby spadkobiercy lub spadkobierców.

Ważne też jest, z jakiego tytułu pozostaje Pani współwłaścicielką (z tytułu dziedziczenia czy też po prostu z tytułu umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości), oraz czy osoby, które mają być współwłaścicielami tej nieruchomości, również są już teraz współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości (w wyniku Pani darowizn staliby się właścicielami większego udziału). Zatem proszę rozważyć opisane możliwości w kontekście Pani sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2005 r., I CK 112/2005