Remont mieszkania komunalnego

Czy do przeprowadzenia remontu mieszkania komunalnego potrzebna jest zgoda gminy?

W pierwszej kolejności należy dotrzeć do regulaminu czy też uchwały Rady Miejskiej dotyczących zasad dokonywania remontu mieszkalnego przez najemcę.

Co do zasady do przeprowadzenia remontu mieszkania komunalnego potrzebna jest zgoda gminy jako właściciela. W administracji domu komunalnego trzeba złożyć wniosek na piśmie o zgodę na przeprowadzenie remontu. Nadto, jeżeli zamierza się podczas remontu np. przestawiać ściany czy też wymieniać instalację, należy załączyć niezbędną dokumentację i opis prac. Gmina – co do zasady – w terminie 4 tygodni winna dać odpowiedź.

Remont mieszkania a pozwolenie na budowę 

Warto pamiętać, że dla przeprowadzenia niektórych remontów niezbędne jest – zgodnie z prawem budowlanym – pozwolenie na budowę. Dotyczy to m.in. wycięcia otworu w ścianie nośnej. By taką zgodę uzyskać trzeba złożyć w odpowiednim nadzorze budowlanym szczegółową dokumentację planowanych przeróbek, sporządzoną przez projektanta z uprawnieniami oraz inne wymagane prawem dokumenty, np. oświadczenie o możliwości dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do prac remontowych można przystąpić po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę i po zawiadomieniu administracji domu.

Wszystkie wykonane remonty odbiera komisja wydelegowana przez administrację domu. Najemca mieszkania komunalnego wykonuje je na własny koszt – co do zasady – i nie można liczyć na zwrot poniesionych nakładów. Chyba, że istnieje jakaś uchwała gminy, która przewiduje dofinansowanie remontów, warto zatem zapytać w biurze Rady Miejskiej (w Urzędzie Miejskim).

Obowiązki wynajmującego lokale mieszkaniowe 

Wyjątek obciążający gminę jako właściciela, to np. wymiana okien, instalacji elektrycznej, czy wymiana podłóg, jeśli ich stan techniczny jest zły. Szczegółowe wyliczenie napraw obciążających wynajmującego zawiera art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, a mianowicie – „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   1. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   2. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Wtedy to gmina ma obowiązek opłacenia i przeprowadzenia tych prac. Jednakże na wniosek najemcy można je przeprowadzić we własnym zakresie – po wcześniejszym uzyskaniu na to zgody administracji i zobowiązaniu jej do zwrotu kosztów. Administracja określa ich kwotę przed przystąpieniem najemcy do remontu. Te prace musi odebrać komisja wydelegowana przez administrację domu komunalnego.

Naprawy i konserwacje obciążające najemcę lokalu mieszkaniowego

Nadto warto wziąć pod uwagę jakie naprawy obciążają najemcę, czyli Pana: najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Jeśli chodzi o dokwaterowanie innych osób do wynajmowanego przez Pana mieszkania, to wydaje mi się, iż to nie nastąpi pod warunkiem, że nie zalega Pan z opłatami za używanie lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733