Najemca usunął meble z wynajmowanego mieszkania – co robić?

Najemca usunął meble z mieszkania – od czego zacząć?

Jeżeli wynajmujący dowiaduje się, że najemca wyniósł, wyrzucił albo sprzedał wyposażenie mieszkania, nie powinien ograniczać się do rozmowy telefonicznej. Najlepiej od razu przejść na formę pisemną: e-mail, SMS, wiadomość w komunikatorze albo list polecony. W piśmie warto wezwać najemcę do wyjaśnienia, co stało się z meblami, gdzie się znajdują i czy możliwy jest ich niezwłoczny zwrot.

Jeżeli najemca nadal mieszka w lokalu, wynajmujący nie powinien samowolnie wchodzić do mieszkania ani wymieniać zamków. Trzeba działać zgodnie z umową i przepisami, najlepiej umawiając oględziny lokalu albo odbiór mieszkania w obecności świadków. Samowolne działania wynajmującego mogą niepotrzebnie skomplikować sprawę.

Już na tym etapie warto zebrać dowody: zdjęcia mieszkania z dnia wydania lokalu, ogłoszenie najmu, korespondencję z najemcą, rachunki za meble, nagrania monitoringu, relacje sąsiadów oraz wszelkie informacje o tym, że rzeczy zostały wyniesione, wyrzucone albo wystawione na sprzedaż.

Odpowiedzialność cywilna najemcy za usunięte lub zniszczone meble

Oddanie najemcy mieszkania do używania nie oznacza, że może on swobodnie rozporządzać rzeczami należącymi do wynajmującego. Jeżeli lokal został wynajęty jako umeblowany, meble i sprzęty pozostają własnością wynajmującego, chyba że strony wyraźnie postanowiły inaczej.

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego używania. Wynika to przede wszystkim z art. 675 Kodeksu cywilnego. Usunięcie mebli, ich wyrzucenie, sprzedaż, zamiana na rzeczy gorszej jakości albo zniszczenie nie jest zwykłym zużyciem mieszkania.

Podstawą roszczeń może być odpowiedzialność kontraktowa najemcy za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy, a w niektórych sytuacjach także odpowiedzialność deliktowa za wyrządzenie szkody. W praktyce wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy, zapłaty równowartości utraconych mebli, kosztów naprawy, kosztów odtworzenia wyposażenia, a czasem także innych udokumentowanych strat.

Ciężar dowodu spoczywa zasadniczo na wynajmującym. To on powinien wykazać, że określone meble znajdowały się w lokalu, że należały do niego, że zostały wydane najemcy wraz z mieszkaniem oraz że po stronie wynajmującego powstała szkoda.

Brak protokołu wyposażenia – czy sprawa jest przegrana?

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego z listą wyposażenia jest poważnym utrudnieniem dowodowym, ale nie oznacza automatycznie przegranej. Wynajmujący może posługiwać się innymi dowodami, zwłaszcza zdjęciami mieszkania zrobionymi przed wydaniem lokalu, ogłoszeniem najmu, korespondencją z najemcą, zeznaniami świadków, rachunkami, potwierdzeniami zakupu, a nawet zdjęciami z portali ogłoszeniowych, jeśli najemca próbował sprzedać wyposażenie.

Warto uporządkować dowody w tabeli lub zestawieniu: nazwa rzeczy, jej opis, przybliżona data zakupu, stan w chwili wydania lokalu, dowód własności lub posiadania, szacunkowa wartość oraz informacja, czy rzecz zaginęła, została uszkodzona czy zastąpiona inną.

Jeżeli są świadkowie, którzy byli obecni przy przekazaniu mieszkania albo widzieli wynoszenie mebli, należy zapisać ich dane kontaktowe. W procesie cywilnym zeznania świadków mogą mieć duże znaczenie, szczególnie gdy nie sporządzono formalnej listy wyposażenia.

Odbiór mieszkania i protokół po wyprowadzce najemcy

Przy odbiorze lokalu trzeba sporządzić dokładny protokół. Powinien on zawierać datę, dane stron, stan liczników, opis stanu lokalu, listę brakujących rzeczy, listę uszkodzeń, informację o przekazaniu kluczy oraz dokumentację fotograficzną. Zdjęcia najlepiej wykonać tego samego dnia i przechowywać w oryginalnej postaci, z widoczną datą utworzenia plików.

Jeżeli najemca odmawia podpisania protokołu, wynajmujący może sporządzić go jednostronnie, najlepiej w obecności świadków. W protokole warto wyraźnie wskazać, że najemca odmówił podpisu albo nie stawił się na odbiór mimo wezwania.

Nie trzeba czekać z zabezpieczaniem dowodów do końca najmu. Jeżeli istnieje ryzyko, że rzeczy zostaną sprzedane, zniszczone albo wywiezione, należy zachować korespondencję, zrobić zrzuty ekranu ogłoszeń i rozważyć zgłoszenie sprawy organom ścigania jeszcze przed wyprowadzką najemcy.

Kaucja, wycena szkody i wezwanie do zapłaty

Jeżeli umowa przewidywała kaucję, wynajmujący może potrącić z niej udokumentowane należności z tytułu najmu lokalu, w tym roszczenia związane ze szkodami i brakami w wyposażeniu. W najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a po potrąceniu należności powinna zostać rozliczona i zwrócona w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Potrącenie z kaucji nie powinno być dowolne. Wynajmujący powinien przygotować rozliczenie: wskazać brakujące lub uszkodzone rzeczy, opisać podstawę potrącenia, podać kwoty i załączyć dowody, np. rachunki, oferty zakupu podobnych mebli, kosztorys naprawy albo wycenę.

Jeżeli kaucji nie było albo jest za niska, należy wysłać do najemcy przedsądowe wezwanie do zapłaty. W piśmie warto wyznaczyć konkretny termin, np. 7 albo 14 dni, oraz wskazać numer rachunku bankowego. Gdy najemca nie zapłaci, pozostaje pozew o zapłatę odszkodowania.

Czy zgłaszać sprawę na Policję?

Zgłoszenie na Policję jest zasadne, gdy istnieje podejrzenie, że najemca zabrał meble w celu przywłaszczenia, sprzedał je, ukrył, zniszczył albo wyrzucił. Nie trzeba samodzielnie przesądzać kwalifikacji prawnej. W zawiadomieniu należy opisać fakty: jakie rzeczy zniknęły, kiedy zostały wydane najemcy, jaka była ich wartość, jakie są dowody i dlaczego wynajmujący podejrzewa najemcę.

Jeżeli rzeczy zostały zabrane w celu przywłaszczenia, w grę może wchodzić kradzież albo przywłaszczenie. Jeżeli zostały zniszczone, wyrzucone albo uczynione niezdatnymi do użytku, właściwsze może być zniszczenie mienia. Gdy wartość rzeczy albo szkody nie przekracza 800 zł, sprawa może zostać potraktowana jako wykroczenie, a nie przestępstwo. Przy wyższej wartości możliwa jest odpowiedzialność z Kodeksu karnego.

W przypadku zniszczenia mienia ściganie przestępstwa z art. 288 Kodeksu karnego następuje na wniosek pokrzywdzonego. Dlatego przy składaniu zawiadomienia warto wyraźnie oświadczyć, że wynajmujący wnosi o ściganie sprawcy, jeżeli organ uzna, że czyn tego wymaga.

Wypowiedzenie umowy najmu a usunięcie wyposażenia

Samowolne usunięcie wyposażenia może być naruszeniem umowy najmu, ale sposób wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy, jej treści oraz od tego, czy chodzi o lokal mieszkalny objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. W praktyce przy lokalach mieszkalnych trzeba zachować szczególną ostrożność, bo przepisy ograniczają swobodę wypowiadania najmu przez właściciela.

Jeżeli najemca używa lokalu sprzecznie z umową, niszczy urządzenia albo dopuszcza się rażących naruszeń, zwykle potrzebne jest pisemne wezwanie lub upomnienie, a dopiero później wypowiedzenie w prawidłowej formie. Nie każde naruszenie pozwala na natychmiastowe rozwiązanie umowy bez zachowania terminów.

Jeżeli najemca sam wypowiedział umowę i ma się wyprowadzić, najważniejsze jest przygotowanie odbioru lokalu, zabezpieczenie dowodów i rozliczenie szkody. Spór o meble można prowadzić niezależnie od tego, że najem formalnie się kończy.

Jak przygotować pozew przeciwko najemcy?

W pozwie należy wskazać żądaną kwotę, opisać podstawę roszczenia i załączyć dowody. Typowe załączniki to umowa najmu, zdjęcia lokalu, korespondencja, protokół odbioru, rachunki, zestawienie brakujących rzeczy, wezwanie do zapłaty i potwierdzenie jego doręczenia.

W sprawach o zapłatę właściwy rzeczowo jest co do zasady sąd rejonowy, jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 100 000 zł. Jeżeli roszczenie przekracza tę kwotę, sprawa trafia zwykle do sądu okręgowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Właściwość miejscową ustala się najczęściej według miejsca zamieszkania pozwanego, choć w sprawach z umowy mogą mieć znaczenie także reguły dotyczące miejsca wykonania zobowiązania.

Warto wcześniej wysłać rzetelne wezwanie do zapłaty. Często dopiero konkretna kwota, wykaz dowodów i zapowiedź pozwu skłaniają byłego najemcę do rozmowy albo ugody.

FAQ

Czy najemca może wyrzucić stare meble z wynajmowanego mieszkania?

Nie, jeżeli meble należą do wynajmującego, najemca nie może ich samowolnie wyrzucić, sprzedać ani oddać. Powinien uzyskać zgodę właściciela, najlepiej w formie pisemnej. To, że meble są stare albo nie pasują najemcy, nie oznacza, że może nimi rozporządzać.

Czy brak protokołu wyposażenia uniemożliwia dochodzenie odszkodowania?

Nie. Brak protokołu utrudnia udowodnienie roszczenia, ale można korzystać z innych dowodów: zdjęć, ogłoszenia najmu, świadków, wiadomości, rachunków i protokołu sporządzonego przy odbiorze lokalu. Im więcej dowodów potwierdzających wyposażenie mieszkania, tym lepiej.

Kiedy zgłosić sprawę na Policję?

Można to zrobić od razu, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie, że rzeczy zostały zabrane, sprzedane, zniszczone albo wyrzucone. Nie trzeba czekać do wyprowadzki najemcy, ale po odbiorze lokalu warto uzupełnić zawiadomienie o protokół, zdjęcia i pełną listę strat.

Czy lepiej zgłaszać kradzież czy zniszczenie mienia?

W zawiadomieniu najlepiej opisać fakty, a kwalifikację prawną pozostawić organom ścigania. Jeżeli najemca zabrał rzeczy w celu przywłaszczenia, może chodzić o kradzież lub przywłaszczenie. Jeżeli rzeczy wyrzucił albo zniszczył, bardziej odpowiednie może być zniszczenie mienia.

Czy wynajmujący może sam wycenić zniszczone lub utracone meble?

Na początku tak. W wezwaniu do zapłaty i pozwie można wskazać własną wycenę opartą na rachunkach, wieku rzeczy, stanie zużycia i cenach podobnych przedmiotów. Jeżeli najemca zakwestionuje kwotę, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Czy można potrącić wartość mebli z kaucji?

Tak, jeżeli roszczenie jest udokumentowane i wynika z najmu lokalu. Wynajmujący powinien jednak przygotować rozliczenie kaucji, wskazać potrącane kwoty i przedstawić dowody. Pozostałą część kaucji należy zwrócić w ustawowym terminie.

Podsumowanie

Usunięcie mebli z wynajmowanego mieszkania bez zgody właściciela może rodzić odpowiedzialność cywilną, a w niektórych sytuacjach także karną lub wykroczeniową. Najważniejsze są dowody: zdjęcia, świadkowie, wiadomości, rachunki, ogłoszenia i protokół odbioru lokalu. Wynajmujący powinien zabezpieczyć materiał dowodowy, rozliczyć kaucję, wezwać najemcę do zapłaty, a przy podejrzeniu zabrania albo zniszczenia rzeczy rozważyć zawiadomienie Policji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553.

4. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń - Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114.

5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 lipca 1981 r., V KRN 122/81.

7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 1998 r., IV KKN 98/98.