Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dbałość o stan techniczny budynku

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 17.12.2012

Niedawno kupiłam mieszkanie na ostatnim piętrze 5-kondygnacyjnego bloku. Upewniłam się w zarządzie wspólnoty, że niedawno był przeprowadzany remont dachu i wszystko jest w porządku. Niestety, jakiś czas temu dach zaczął przeciekać, co znacznie utrudnia normalne zamieszkiwanie. Zgłosiłam usterki do zarządu, ekipa podobno popracowała na dachu, a tymczasem znów kapie mi z sufitu. Zdaniem administracji dach jest nad moim mieszkaniem i mam sama go naprawić. Czy wspólnota (art. 209 Kodeksu cywilnego) nie powinna wykazywać dbałości o stan techniczny budynku, w tym wspólnego przecież dachu? Co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Oczywiście to Pani ma racje, ponieważ dach należy do części wspólnej budynku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa. Obowiązki związane z dbałością o utrzymanie należytego stanu technicznego budynku (tu: dachu) obciążają wspólnotę (zarząd, zarządcę) i są usankcjonowane prawnie. A zatem obowiązek dbałości o stan techniczny budynku (dachu) zawiera ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89/1994, poz. 414 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74/1999, poz. 836 z późn. zm.).

 

Art. 5 pkt 2 Prawa budowlanego ustanawia konieczność utrzymania dachu w należytym stanie technicznym i estetycznym przy nadzorze działań, które nie dopuszczą do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W szczególności taki dach musi spełniać tzw. wymagania podstawowe, które dotyczą bezpieczeństwa jego konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, zachowania odpowiednich warunków higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska oraz ochrony przed hałasem i drganiami.

 

Zapisy art. 61 Prawa budowlanego dotrzymaniem powyższych obowiązków obarcza właściciela czy zarządcę budynku, a wraz z tym obowiązki podejmowania działań na rzecz zapewnienia wymaganego stanu technicznego dachu przy dochowaniu należytej staranności, a także bezpiecznej jego eksploatacji. Wymóg ten dotyczy również zachowań w sytuacjach wpływu niszczących zdarzeń losowych (ludzkich lub naturalnych); a więc w sytuacjach gdy zaistniałyby uszkodzenia dachu stwarzające zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, bądź bezpośrednie zagrożenia takimi uszkodzeniami (skutki wyładowań atmosferycznych, huraganowych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, zalegań śniegu, mrozów itp.)

 

Zarządca obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń, w tym dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby oraz zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Przepisy obligują go do archiwizacji dokumentacji pokontrolnej, która wynika z dbałości o stan techniczny budynku.

 

Zgodnie z § 5 pkt 2 wspomnianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury „w toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokryć dachu, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urządzeń, w tym także urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku”.

 

Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów powinny być przeprowadzane co najmniej jeden raz w roku.

 

Natomiast co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachów budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

 

Przy rozpoczęciu kontroli właściciel lub zarządca zobowiązany jest do udostępnienia kontrolującemu ekspertowi dokumentów, które sygnalizowałyby wystąpienie usterek, wad lub uszkodzeń elementów konstrukcji dachu; w szczególności będzie to lektura protokołów z poprzedniej kontroli i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a także wszelkich zgłoszeń użytkowników lokali związanych ze skargami czy zastrzeżeniami odnoszącymi się do nieprawidłowości technicznych w eksploatacji powiązanymi ze stanem technicznym dachu.

 

Stwierdzony przez kontrolujących stan techniczny dachu zawsze jest opisany w protokołach pokontrolnych ze wskazaniem rozmiaru zużycia bądź uszkodzenia jego elementów, zalecanym zakresem niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych i kolejnością ich wykonywania.

 

Zarządca/właściciel w oparciu o powyższy podział powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych ze wskazaniem priorytetów, którymi są roboty eliminujące zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, podnoszące poziom zabezpieczenia przeciwpożarowego, spełniające wymagania ochrony środowiska oraz wymagany stan bezpieczeństwa technicznego konstrukcji dachu.

 

Jeżeli wada została ujawniona wewnątrz mieszkania i wynika z usterek dotyczących części wspólnych budynku lub urządzeń, z których korzystają wszyscy członkowie wspólnoty, to osobą właściwą do dochodzenia swoich praw jest właściciel danego lokalu, czyli pojedynczy lokator.

 

Co zatem może Pani w tej sytuacji uczynić?

 

Przede wszystkim proszę udać się do administratora i sprawdzić, czy robione były wszystkie wymagane prawem przeglądy techniczne oraz co wykazały. Wystosować do zarządu lub zarządcy pismo z żądaniem podjęcia uchwały w przedmiocie naprawy lub remontu fragmentu dachu. Pismo należałoby wysłać za potwierdzeniem odbioru. Inna rzecz, że w nagłych przypadkach zarząd ma nie tylko prawo, ale obowiązek działać natychmiast, bez uchwały, dla ratowania ludzi i ich mienia oraz zapobieżenia większym szkodom. Uruchamia wtedy posiadane własne środki dla usunięcia awarii lub wady powodującej szkodę, a dopiero potem zbiera w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą.

 

Jeżeli natomiast zarząd nie reaguje, to o ile jest Pani w tej dobrej sytuacji, że posiada indywidualne ubezpieczenie swojego mieszkania, o tyle należy szkodę zgłosić do ubezpieczyciela. Likwidator szkody ocenia szkodę, ubezpieczyciel pieniądze wypłaca na jej naprawienie, ale regresem obciąży Wspólnotę Mieszkaniową, no i jeżeli okaże się, że Wspólnota nie jest ubezpieczona, to kwota ta obarczy po równo wszystkich mieszkańców budynku, jeżeli ubezpieczenie jest, to zostanie ściągnięte z tego ubezpieczenia. Ponadto może też Pani do ubezpieczyciela zgłosić dane oraz nr polisy OC zarządcy Pani budynku, określając, co się wydarzyło. Szkoda winna być usunięta z polisy OC zarządcy z powodu jego zaniedbania.

 

Nadto można wady konstrukcyjne dachu wobec braku reakcji zarządcy zgłosić do Nadzoru Budowlanego.

 

Natomiast przypuszczam, że jak tak kilka razy z polisy OC zarządcy zostanie ściągnięta należność za naprawy w Pani domu, to w końcu stwierdzą, że jednak ich to za dużo kosztuje i może jednak naprawę fragmentu dachu nad Pani mieszkaniem umieszczą w rocznym planie remontowym.

 

Na marginesie: powołany przez Panią art. 209 Kodeksu cywilnego dotyczy tzw. małych wspólnot, czyli budynków, gdzie ilość mieszkań nie przekracza 7. Przypuszczam, że w 5-kondygnacyjnym budynku tych mieszkań jest jednak więcej, zatem zastosowanie będzie tu miała ustawa o własności lokali, a nie Kodeks cywilny, oraz oczywiście przepisy Prawa budowlanego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 - trzy =

»Podobne materiały

Wyplata odszkodowania mimo braku badania technicznego auta

Miałam tydzień temu stłuczkę, przy wyjeździe z parkingu wjechała we mnie znajoma, była to bezspornie jej wina. Okazało się jednak, że moje auto nie posiada już ważnego badania technicznego (termin minął 2 tygodnie temu). Obawiam się teraz, że ubezpieczyciel, którym jest PTU, odmówi mi wypłaty odszko

 

Prawo do rękojmi przy zawieraniu umowy kupna używanego samochodu między konsumentami

Kupiłem samochód używany niemieckiej marki z ogłoszenia, który miał być po remoncie. Z właścicielem kontaktowałem się telefonicznie, bo mieszka 300 km od mojego miasta. Twierdził, że auto jest w idealnym stanie, ale zobowiązał się jeszcze dokładnie je sprawdzić. Podczas drugiej rozmowy wym

 

Wady konstrukcyjne budynku z winy wykonawcy

Jestem inwestorem, zleciłem wybudowanie budynku mieszkalnego i wykonawca popełnił szereg błędów konstrukcyjnych (wadliwie wykonał taras, docieplenie dachu, rynny, obserwuję „puchnięcie” sufitów, pojawił się grzyb itp.). Nie miałem z wykonawcą umowy o roboty budowlane, posiadam za to gwar

 

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poinformowa

 

Zwrot pieniędzy z funduszu remontowego

Czy w przypadku zmiany przez wspólnotę mieszkaniową zarządcy spółdzielnia mieszkaniowa, dotychczas zarządzająca nią, ma obowiązek zwrotu pieniędzy zgromadzonych przez wspólnotę na funduszu remontowym?

 

Zły stan techniczny budynku a eksmisja bez prawa do lokalu

Jestem zainteresowana zakupem działki budowlanej w atrakcyjnym punkcie, jednakże na działce tej znajduje się stary, rozwalający się drewniak, w którym mieszka pewien człowiek, ma tam zameldowanie. Wiem od właściciela, że dawno temu rodzice tego człowieka zostali tam zameldowani przez gminę. Człowiek

 

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Chciałbym razem z lokatorami założyć wspólnotę i wydzielić ją ze spółdzielni. Większość lokatorów jest za. Jednak może być tak, że gdy spółdzielnia się o tym dowie, to będzie namawiała nas do rezygnacji. Dlatego całe to przedsięwzięcie chcielibyśmy zrealizować poprzez takie podjęcie uchwały (na przy

 

Problem z naprawą pionu kanalizacyjnego we wspólnocie mieszkaniowej

Mieszkam we wspólnocie mieszkaniowej. Od dwóch tygodni nie mogę się porozumieć z sąsiadem w kwestii usunięcia awarii kanalizacji. Nie mogę korzystać z łazienki, ponieważ odpływ jest zatkany. Syfon, który ma pewnie ze 100 lat, znajduje się w mieszkaniu pode mną i wymaga wyczyszczenia lub wymiany. Wła

 

Montaż klimatyzatora na elewacji bloku wspólnoty mieszkaniowej - czy potrzebna zgoda?

Posiadam lokal usługowy w bloku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Zamontowałem w tym lokalu klimatyzator. Jest on przymocowany do mojej witryny na specjalnie zrobionej konstrukcji. Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo nakazać mi jego demontaż? Nie kierowałem do nich w tej sprawie żadnego pism

 

Podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową

Jak wymusić na wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały o określonej treści? Chciałbym, aby zlikwidowano pęknięcia na elewacji budynku, ponieważ są one przyczyną zagrzybienia ścian w moim mieszkaniu. Wspólnota mnie zbywa, twierdzi, że nie ma pieniędzy, jednakże robi inne remonty – moim zdanie

 

Koszty utrzymania lokalu

Czy muszę płacić czynsz za mieszkanie własnościowe, skoro nie mieszkam w nim od kilku miesięcy, bowiem cały budynek został podpalony i zalany przez straż pożarną w wyniku akcji gaśniczej? Co się składa na koszty utrzymania lokalu własnościowego?  

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »