Dbałość o stan techniczny budynku• Autor: Radca prawny Wioletta Dyl |
|
Niedawno kupiłam mieszkanie na ostatnim piętrze 5-kondygnacyjnego bloku. Upewniłam się w zarządzie wspólnoty, że niedawno był przeprowadzany remont dachu i wszystko jest w porządku. Niestety, jakiś czas temu dach zaczął przeciekać, co znacznie utrudnia normalne zamieszkiwanie. Zgłosiłam usterki do zarządu, ekipa podobno popracowała na dachu, a tymczasem znów kapie mi z sufitu. Zdaniem administracji dach jest nad moim mieszkaniem i mam sama go naprawić. Czy wspólnota (art. 209 Kodeksu cywilnego) nie powinna wykazywać dbałości o stan techniczny budynku, w tym wspólnego przecież dachu? Co robić? |
|
Kto odpowiada za stan techniczny dachu w budynku wspólnoty mieszkaniowej?Oczywiście to Pani ma racje, ponieważ dach należy do części wspólnej budynku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa. Obowiązki związane z dbałością o utrzymanie należytego stanu technicznego budynku (tu: dachu) obciążają wspólnotę (zarząd, zarządcę) i są usankcjonowane prawnie. A zatem obowiązek dbałości o stan techniczny budynku (dachu) zawiera ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89/1994, poz. 414 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74/1999, poz. 836 z późn. zm.).
Art. 5 pkt 2 Prawa budowlanego ustanawia konieczność utrzymania dachu w należytym stanie technicznym i estetycznym przy nadzorze działań, które nie dopuszczą do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W szczególności taki dach musi spełniać tzw. wymagania podstawowe, które dotyczą bezpieczeństwa jego konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, zachowania odpowiednich warunków higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska oraz ochrony przed hałasem i drganiami.
Zapisy art. 61 Prawa budowlanego dotrzymaniem powyższych obowiązków obarcza właściciela czy zarządcę budynku, a wraz z tym obowiązki podejmowania działań na rzecz zapewnienia wymaganego stanu technicznego dachu przy dochowaniu należytej staranności, a także bezpiecznej jego eksploatacji. Wymóg ten dotyczy również zachowań w sytuacjach wpływu niszczących zdarzeń losowych (ludzkich lub naturalnych); a więc w sytuacjach gdy zaistniałyby uszkodzenia dachu stwarzające zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, bądź bezpośrednie zagrożenia takimi uszkodzeniami (skutki wyładowań atmosferycznych, huraganowych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, zalegań śniegu, mrozów itp.) Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominówZarządca obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń, w tym dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby oraz zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Przepisy obligują go do archiwizacji dokumentacji pokontrolnej, która wynika z dbałości o stan techniczny budynku.
Zgodnie z § 5 pkt 2 wspomnianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury „w toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokryć dachu, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urządzeń, w tym także urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku”.
Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów powinny być przeprowadzane co najmniej jeden raz w roku.
Natomiast co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachów budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.
Przy rozpoczęciu kontroli właściciel lub zarządca zobowiązany jest do udostępnienia kontrolującemu ekspertowi dokumentów, które sygnalizowałyby wystąpienie usterek, wad lub uszkodzeń elementów konstrukcji dachu; w szczególności będzie to lektura protokołów z poprzedniej kontroli i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a także wszelkich zgłoszeń użytkowników lokali związanych ze skargami czy zastrzeżeniami odnoszącymi się do nieprawidłowości technicznych w eksploatacji powiązanymi ze stanem technicznym dachu.
Stwierdzony przez kontrolujących stan techniczny dachu zawsze jest opisany w protokołach pokontrolnych ze wskazaniem rozmiaru zużycia bądź uszkodzenia jego elementów, zalecanym zakresem niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych i kolejnością ich wykonywania.
Zarządca/właściciel w oparciu o powyższy podział powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych ze wskazaniem priorytetów, którymi są roboty eliminujące zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, podnoszące poziom zabezpieczenia przeciwpożarowego, spełniające wymagania ochrony środowiska oraz wymagany stan bezpieczeństwa technicznego konstrukcji dachu.
Jeżeli wada została ujawniona wewnątrz mieszkania i wynika z usterek dotyczących części wspólnych budynku lub urządzeń, z których korzystają wszyscy członkowie wspólnoty, to osobą właściwą do dochodzenia swoich praw jest właściciel danego lokalu, czyli pojedynczy lokator. Jak zmusić zarząd budynku do naprawy przeciekającego dachu?Co zatem może Pani w tej sytuacji uczynić?
Przede wszystkim proszę udać się do administratora i sprawdzić, czy robione były wszystkie wymagane prawem przeglądy techniczne oraz co wykazały. Wystosować do zarządu lub zarządcy pismo z żądaniem podjęcia uchwały w przedmiocie naprawy lub remontu fragmentu dachu. Pismo należałoby wysłać za potwierdzeniem odbioru. Inna rzecz, że w nagłych przypadkach zarząd ma nie tylko prawo, ale obowiązek działać natychmiast, bez uchwały, dla ratowania ludzi i ich mienia oraz zapobieżenia większym szkodom. Uruchamia wtedy posiadane własne środki dla usunięcia awarii lub wady powodującej szkodę, a dopiero potem zbiera w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą.
Jeżeli natomiast zarząd nie reaguje, to o ile jest Pani w tej dobrej sytuacji, że posiada indywidualne ubezpieczenie swojego mieszkania, o tyle należy szkodę zgłosić do ubezpieczyciela. Likwidator szkody ocenia szkodę, ubezpieczyciel pieniądze wypłaca na jej naprawienie, ale regresem obciąży Wspólnotę Mieszkaniową, no i jeżeli okaże się, że Wspólnota nie jest ubezpieczona, to kwota ta obarczy po równo wszystkich mieszkańców budynku, jeżeli ubezpieczenie jest, to zostanie ściągnięte z tego ubezpieczenia. Ponadto może też Pani do ubezpieczyciela zgłosić dane oraz nr polisy OC zarządcy Pani budynku, określając, co się wydarzyło. Szkoda winna być usunięta z polisy OC zarządcy z powodu jego zaniedbania.
Nadto można wady konstrukcyjne dachu wobec braku reakcji zarządcy zgłosić do Nadzoru Budowlanego.
Natomiast przypuszczam, że jak tak kilka razy z polisy OC zarządcy zostanie ściągnięta należność za naprawy w Pani domu, to w końcu stwierdzą, że jednak ich to za dużo kosztuje i może jednak naprawę fragmentu dachu nad Pani mieszkaniem umieszczą w rocznym planie remontowym.
Na marginesie: powołany przez Panią art. 209 Kodeksu cywilnego dotyczy tzw. małych wspólnot, czyli budynków, gdzie ilość mieszkań nie przekracza 7. Przypuszczam, że w 5-kondygnacyjnym budynku tych mieszkań jest jednak więcej, zatem zastosowanie będzie tu miała ustawa o własności lokali, a nie Kodeks cywilny, oraz oczywiście przepisy Prawa budowlanego. PrzykładyPrzykład 1 – Mieszkanie zalane po remoncie dachu Pani Anna kupiła nowe mieszkanie na poddaszu, zachęcona zapewnieniami zarządu wspólnoty, że dach przeszedł niedawno generalny remont. Przez kilka miesięcy wszystko było w porządku, jednak po zimie na suficie pojawiły się zacieki. Mimo zgłoszenia problemu, zarządca ograniczył się do wizualnej inspekcji, po której stwierdził, że to najprawdopodobniej "punktowy problem z wentylacją". Gdy po kolejnej ulewie sytuacja się powtórzyła, Pani Anna wezwała prywatną firmę dekarską, która wykryła pęknięcia w papie dachowej. Raport przekazany zarządowi zmusił wspólnotę do podjęcia napraw – dopiero wtedy problem został rozwiązany.
Przykład 2 – Zarząd ignoruje zgłoszenia, lokator idzie do Nadzoru Budowlanego Pan Tomasz od kilku miesięcy zgłaszał zarządcy wspólnoty przecieki wody w klatce schodowej, które pogłębiały się przy intensywnych opadach. Początkowo spotykał się z zapewnieniami, że „sprawa jest monitorowana”. Kiedy woda zaczęła przedostawać się do jednego z lokali, sytuacja stała się poważna. Po bezskutecznych próbach zmobilizowania wspólnoty do działania, Pan Tomasz złożył formalne zawiadomienie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Po przeprowadzonej kontroli, wspólnota otrzymała nakaz pilnego usunięcia usterek pod rygorem grzywny. Dopiero groźba sankcji zmobilizowała zarząd do wykonania niezbędnych robót.
Przykład 3 – Polisa OC zarządcy pokrywa szkody Pani Elżbieta, właścicielka mieszkania na ostatnim piętrze, doświadczyła zalania podczas burzy. Woda przedostała się przez nieszczelny dach i zniszczyła sufit, podłogę i część mebli. Zarząd wspólnoty zwlekał z reakcją, więc Pani Elżbieta zgłosiła szkodę do swojego ubezpieczyciela. Ten wypłacił jej odszkodowanie, a następnie skierował roszczenie regresowe do ubezpieczyciela zarządcy wspólnoty. W efekcie zarządca został obciążony kosztami napraw, a usterki dachu wreszcie usunięto. Od tej pory wspólnota skrupulatnie pilnuje terminów przeglądów technicznych. PodsumowanieDach jest częścią wspólną budynku i jego utrzymanie należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej, a nie pojedynczego właściciela lokalu. Przepisy Prawa budowlanego oraz rozporządzenia wykonawcze nakładają na zarządców i właścicieli obowiązek dbałości o stan techniczny dachu, w tym przeprowadzanie regularnych kontroli i reagowanie na sygnały o usterkach. Zaniedbania w tym zakresie mogą prowadzić nie tylko do szkód majątkowych, ale także do odpowiedzialności cywilnej. W przypadku bezczynności wspólnoty lokatorzy mają prawo domagać się napraw na drodze administracyjnej, ubezpieczeniowej, a nawet sądowej. Wspólnota nie może uchylać się od odpowiedzialności za części wspólne budynku – to nie tylko kwestia przepisów, ale również podstawowego bezpieczeństwa mieszkańców. Oferta porad prawnychJeśli masz problem z niewywiązywaniem się wspólnoty mieszkaniowej z obowiązków lub potrzebujesz pomocy w dochodzeniu swoich praw w sprawach dotyczących stanu technicznego budynku, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu uzyskasz fachową pomoc prawną dopasowaną do Twojej sytuacji – wystarczy opisać problem, a prawnik przygotuje dla Ciebie indywidualną odpowiedź wraz z konkretnymi wskazówkami, jak skutecznie działać. Źródła:1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?
Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?
Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców
Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie
Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?
Rezygnacja z członkostwa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali
