Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 20.11.2014

Mieszkam w budynku wielomieszkaniowym, w którym 80% to mieszkania własnościowe. Przed ponad 10 laty zarząd i wspólnota ustanowili fundusz remontowy, jednak nic nie zostało w ciągu tych lat zrobione, nie ma żadnych planów inwestycyjnych, a te, które powstają, są obalane na zebraniach, bo firmy, które proponuje zarządca, mają kosmiczne ceny. Przypuszczam, że może dochodzić do nieprawidłowości i polecania nam podstawionych firm. W jaki sposób członkowie wspólnoty mogą wprowadzić kontrolę? Czy można zawiesić fundusz remontowy, sprawdzić stan konta?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na wstępie proponuję zapoznać się z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Lektura ustawy powinna ułatwić sprawdzenie, w jakim zakresie sprawy wspólne prowadzone są zgodnie z prawem, a w jakim dochodzi do naruszeń. Poddam Panu nawet taki pomysł, aby dostarczył Pan właścicielom lokali Pańskie stanowisko lub wskazówki, co być może zaowocuje zwiększeniem zainteresowania problemami wspólnoty.

 

Zapewne chodzi o dużą (większą) wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu artykułu 19 ustawy o własności lokali, więc prawdopodobnie przepisy tej ustawy mają (w odniesieniu do owej wspólnoty mieszkaniowej) pierwszeństwo przed dotyczącymi współwłasności przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

 

Zgodnie z artykułem 18 ustawy o własności lokali, bieżącymi (niekiedy również niektórymi innymi) sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd albo zarządca. Proszę sprawdzić w dokumentach, zwłaszcza w aktach notarialnych, czy doszło do powołania zarządcy. Ewentualne ustanowienie zarządcy wyklucza funkcjonowanie zarządu w danej wspólnocie mieszkaniowej. Albo zarząd – albo zarządca. W praktyce zdarza się nadużywanie określenia „zarządca”; tak tytułują się administratorzy – zwłaszcza w przypadku symbiozy między zarządem a samozwańczym zarządcą. Zachęcam do dokładnego sprawdzenia stanu prawnego. To może się bardzo przydać na przykład przy wnioskowaniu o zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

 

Samodzielnie nie można zwolnić się z obowiązku płacenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nawet „tylko” na fundusz remontowy. Uchwała w takiej sprawie (np. o zmniejszeniu zaliczek na fundusz remontowy) powinna zostać przegłosowana (podczas zebrania lub przez zbieranie podpisów pod projektem uchwały). Ewentualne braki we wpłatach mogą – zwłaszcza w sytuacji sporu – wiązać się z problemami. Po co narażać się na doliczanie odsetek za zwłokę, a zwłaszcza na pozwanie – zapewne w postępowaniu upominawczym? Złośliwość – zdarzająca się przecież (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych) – może skutkować pozwaniem o nawet niewielką kwotę; niekiedy koszty obsługi prawnej mogą przewyższać wartość zobowiązania. Po co – tytułem przykładu – płacić 100 złotych zaległości oraz 400 złotych kosztów sądowych i kosztów obsługi prawnej? Moim zdaniem warto rozważyć inne rozwiązania, zwłaszcza doprowadzenie do „zmiany warty” w danej wspólnocie mieszkaniowej.

 

Pierwszy kwartał to – stosownie do artykułu 30 ustawy o własności lokali – typowy okres zwoływania zebrań ogółu właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w większych wspólnotach). Proponuję skorzystać z takiej możliwości. Zakładam, że do Pana zostanie nadesłany zestaw dokumentów związanych z planowanym zebraniem ogółu właścicieli. Od sytuacji oraz związanej z tym taktyki postępowania zależy, czy Pan jako współwłaściciel zaproponuje wcześniej (na piśmie i za pokwitowaniem przyjęcia pisma) zmiany w porządku zebrania, czy też wniosek złoży Pan na początku zebrania (przed przegłosowaniem porządku obrad). Zapewne nic nie stoi na przeszkodzie wcześniejszemu porozumieniu się z sąsiadami i zaproponowaniu nowego składu zarządu danej wspólnoty (jeśli zarząd może w niej funkcjonować) albo zaproponowaniu zawarcia (w formie aktu notarialnego) umowy w sprawie zarządzania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.

 

Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Wobec tego trudno jest oczekiwać jakichś – zwłaszcza podejmowanych z urzędu – czynności kontrolnych ze strony podmiotów zewnętrznych. Każdy współwłaściciel jest uprawniony żądać zdania sprawozdania z zarządzania również jego majątkiem. Jak w każdej ważniejszej sprawie warto dbać o dowody – pisma warto składać (np. w administracji) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (np. z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru). Bez podjęcia czynności kontrolnych wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej może być trudne występowanie do organów władzy publicznej, choćby do organów ścigania (z powiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, np. w zajmowaniu się sprawami majątkowymi innej osoby) lub do sądu cywilnego. Dobry kontakt z innymi współwłaścicielami może ułatwić przeprowadzenie zmian, np. ustanowienie nowego składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę może wchodzić zaskarżanie uchwał (art. 25 ustawy o własności lokali) lub wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie artykułu 26 ustawy o własności lokali:

 

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.

 

Sama konstrukcja prawna wspólnot mieszkaniowych jest niedoprecyzowana. Żaden przepis nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej podmiotowości prawnej. Trudno więc mówić o osobowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Jednak może ona pozywać i być pozywana, więc jakieś przejawy podmiotowości prawnej ma. Wątpię więc, by w banku Panu udzielono informacji o stanie rachunku (rachunków) danej wspólnoty mieszkaniowej, zapewne bank powoła się na tajemnicę bankową. Dlatego byłoby lepiej (zwłaszcza w przypadku odmowy udzielenia informacji przez bank) zaproponować podjęcie uchwały, np. takiej: „Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości ... (dane) wyraża zgodę na to, by każdy właściciel lokalu we Wspólnocie uzyskiwał bezpośrednio w banku (można podać jego określenie) informacje na temat stanu rachunków Wspólnoty Mieszkaniowej ...”. Jeden egzemplarz uchwały przekazuje się bankowi, a ponadto każdy właściciel lokalu ma prawo otrzymać w administracji odpis uchwały.

 

Według artykułu 14 ustawy o własności lokali koszty remontów są składnikiem kosztów pokrywanych przez właścicieli lokali. Dlatego w wielu wspólnotach mieszkaniowych, zwłaszcza większych, tworzy się fundusze celowe (np. fundusz remontowy). Jest to rozsądne rozwiązanie – brak funduszu remontowego mógłby stanowić problem dla osób z mniejszymi dochodami w przypadku poważniejszej awarii, większej naprawy, a zwłaszcza modernizacji. Nie ma „odgórnej czapy” – co warto uzmysłowić współwłaścicielom – więc można podejmować we wspólnotach różne decyzje, w tym dotyczące funduszu remontowego (np. ustalanie wysokości zaliczek, decydowanie o wydatkowaniu środków z tego funduszu). Można, najlepiej uchwałą, zobowiązać zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zamieszczenia ogłoszenia o zbieraniu ofert od potencjalnych wykonawców określonych rodzajów prac. Wniosek o rozliczenie (dokładne) lub wniosek o stosowne obniżenie zaliczek na fundusz remontowy mogłyby się przydać.

 

Proszę zatem zastanowić się nad tym, co byłoby łatwiejsze do zrealizowania. Zaskarżenie uchwały do sądu lub zawnioskowanie o powołanie przez sąd zarządcy przymusowego, czy dostarczenie współwłaścicielom tekstu ustawy o własności lokali, żeby współwłaściciele mieli szanse poznać swe uprawnienia. Trudno jest dawać „patenty” na przekonanie ludzi, że mylą się, jakoby istniała jakaś „nadwspólnota”, która zdejmie z nich odpowiedzialność za rzecz (nieruchomość) wspólną.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero - III =

»Podobne materiały

Złożenie do sądu odpowiedzi na pozew o rozwód

Otrzymałam pozew o rozwód. W uzasadnieniu mąż napisał, iż małżeństwo nie ma sensu, miłość wygasła itd. Sąd nie wzywa mnie do udzielenia odpowiedzi na pozew, jednak chciałabym taką odpowiedź przygotować. Nie chcę rozwodu. Wiem, że mąż od jakiegoś czasu spotyka się z inną kobietą. Jest świadek, który

 

Zajęcie komornicze w księdze wieczystej jednego z współwłaścicieli nieruchomości

W ubiegłym roku po mamie i wujku odziedziczyłem kilka działek w górach. Oprócz mnie współwłaścicielami nieruchomości jest kilkoro krewnych. Ostatnio chcieliśmy sprzedać jedną z działek, lecz notariusz stwierdził, że to niemożliwe, ponieważ w księdze wieczystej (założonej na wszystkie działki) jest z

 

Dziedziczenie po zmarłym ojcu - spadek po ojcu

Mój ojciec był właścicielem mieszkania od 2008 r. Zmarł półtora roku temu. Moje dwie siostry mieszkają za granicą i nie złożyły oświadczeń o spadku w ciągu pół roku od śmierci taty. Teraz ja i brat nie wiemy, co zrobić, boimy się, że spadek przepadł. Jak rozwiązać ten problem?

 

Sprzedaż mieszkania po rozdzielności majątkowej

Chcę obecnie sprzedać mieszkanie, które nabyłem w 2004 roku w trakcie małżeństwa. W akcie notarialnym nabycia mieszkania jesteśmy wymienieni obydwoje wraz z żoną. Rok temu zawarliśmy z żoną akt rozdzielności majątkowej. Chcę, aby pieniądze z transakcji sprzedaży były przelane przez kupującego na moj

 

Czy trzeba zgłosić do US comiesięczne przelewy dla rodziców

Od 6 miesięcy przelewam co miesiąc 1000 zł na konto rodziców. Będę to kontynuował przez najbliższe lata. Czy trzeba to zgłosić do US? Kiedy? Czy płaci się podatek?

 

Zwrot pieniędzy z funduszu remontowego

Czy w przypadku zmiany przez wspólnotę mieszkaniową zarządcy spółdzielnia mieszkaniowa, dotychczas zarządzająca nią, ma obowiązek zwrotu pieniędzy zgromadzonych przez wspólnotę na funduszu remontowym?

 

Wymiana wodomierzy z budżetu funduszu remontowego

Czy z funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej można sfinansować wymianę wodomierzy w mieszkaniach członków spółdzielni?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »