Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej - co wynika z ustawy?

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie posługuje się wprost pojęciem „funduszu remontowego” jako obowiązkowego rachunku każdej wspólnoty. Podstawą jego tworzenia jest jednak art. 14 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej jest tworzony i rozliczany w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dlatego znaczenie mają uchwały właścicieli i zasady naliczania zaliczek. W praktyce wspólnota podejmuje uchwałę, w której określa wysokość zaliczki na fundusz remontowy, sposób gromadzenia pieniędzy i ewentualnie zasady wydatkowania środków. W dużych wspólnotach, czyli takich, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3, stosuje się przede wszystkim przepisy ustawy o własności lokali. Wynika to z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Co do zasady właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną w stosunku do swoich udziałów. Tak stanowi art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli więc uchwała wspólnoty ustala zaliczkę remontową, każdy właściciel powinien płacić ją zgodnie z zasadami przyjętymi przez wspólnotę.

Czy można samodzielnie przestać płacić na fundusz remontowy?

Samodzielne zaprzestanie wpłat na fundusz remontowy jest ryzykowne. Art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli wspólnota uchwałą ustaliła zaliczki remontowe, ich niepłacenie może zostać potraktowane jako zaległość wobec wspólnoty.

Wspólnota może dochodzić zaległych zaliczek w postępowaniu sądowym. Właściciel może zostać obciążony nie tylko należnością główną, lecz także odsetkami za opóźnienie i kosztami procesu. Art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje, że należności z tytułu zaliczek mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym.

Jeżeli właściciele uważają, że fundusz remontowy jest zbyt wysoki albo nie jest wykorzystywany, bezpieczniejszą drogą jest podjęcie uchwały o obniżeniu zaliczek, czasowym zawieszeniu ich pobierania, zmianie planu gospodarczego albo szczegółowym rozliczeniu środków.

Jak sprawdzić stan funduszu remontowego?

Najważniejsze uprawnienie właściciela wynika z art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Dodatkowo art. 29 ust. 3 tej ustawy przyznaje każdemu właścicielowi prawo kontroli działalności zarządu.

W ramach tego prawa właściciel może żądać od zarządu albo zarządcy między innymi:

• rocznego sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• wglądu w ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek i rozliczeń, prowadzoną na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• kopii uchwał dotyczących funduszu remontowego, planu gospodarczego i wysokości zaliczek,
• umów z wykonawcami, kosztorysów, ofert, faktur i protokołów odbioru prac,
• informacji o stanie rachunku bankowego, w zakresie w jakim dokumenty te znajdują się w dyspozycji wspólnoty.

Bank nie musi udzielić informacji indywidualnemu właścicielowi tylko dlatego, że jest członkiem wspólnoty. Tajemnica bankowa wynika z art. 104 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe. Dlatego praktycznym rozwiązaniem jest uchwała wspólnoty upoważniająca wskazaną osobę lub komisję właścicieli do weryfikacji rachunku bankowego i dokumentów finansowych.

Jak wprowadzić kontrolę wydatków na remonty?

Jeżeli właściciele podejrzewają zawyżone ceny, wybór powiązanych firm albo brak realnych remontów, powinni działać przez uchwały i żądanie dokumentów. Art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy stanowiącej taką czynność.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd art. 22 ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zalicza między innymi przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. W praktyce oznacza to, że właściciele mogą uchwałą określić zasady wyboru wykonawców, obowiązek zebrania kilku ofert, limit wydatków bez zgody właścicieli albo powołanie komisji remontowej.

Warto złożyć pisemny wniosek do zarządu o udostępnienie dokumentów i ujęcie w porządku zebrania uchwał dotyczących rozliczenia funduszu. Pismo najlepiej doręczyć za potwierdzeniem odbioru albo wysłać listem poleconym. Jeżeli zarząd nie reaguje, właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą żądać zwołania zebrania na podstawie art. 31 lit. b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Czy można zmienić zarząd albo zarządcę wspólnoty?

Trzeba odróżnić zarząd wspólnoty od zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. W dużej wspólnocie właściciele wybierają zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, chyba że zarząd został powierzony w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, czyli w umowie właścicieli lokali zawartej w formie aktu notarialnego albo w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Jeżeli działa zarząd wybrany uchwałą, właściciele mogą go w każdej chwili odwołać albo zawiesić poszczególnych członków zarządu na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Warto wcześniej przygotować kandydatów do nowego zarządu i projekt uchwały, aby wspólnota nie pozostała bez realnej obsługi.

Jeżeli zarząd został powierzony profesjonalnemu zarządcy w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zmiana sposobu zarządu wymaga co do zasady uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, co wynika z art. 18 ust. 2a tej ustawy.

Gdy zarząd nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Uprawnienie to wynika z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zaskarżenie uchwały dotyczącej funduszu remontowego

Jeżeli uchwała dotycząca funduszu remontowego jest sprzeczna z prawem, z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela, można ją zaskarżyć do sądu. Podstawę stanowi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali powództwo można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Art. 25 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Co zrobić, gdy właściciel utrudnia remont albo dostęp do lokalu?

Problemy z funduszem remontowym często łączą się z utrudnianiem wykonania prac, np. gdy naprawa instalacji wymaga wejścia do konkretnego lokalu. Art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek zezwalania na wstęp do lokalu, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli właściciel odmawia dostępu, wspólnota powinna najpierw wezwać go pisemnie i wskazać podstawę prawną oraz termin udostępnienia lokalu. W razie dalszej odmowy konieczna może być droga sądowa, aby zobowiązać właściciela udostępnienia mieszkania do wykonania prac dotyczących części wspólnych.

FAQ

Źródła

• art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1-2, art. 14 pkt 1, art. 15 ust. 1-2, art. 18 ust. 1 i 2a, art. 19, art. 20 ust. 1-2, art. 22 ust. 2-3, art. 23, art. 25 ust. 1-2, art. 26 ust. 1, art. 27, art. 29 ust. 1 i 3, art. 30 ust. 1, art. 31 lit. b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 104 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe,
• art. 481 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.