Sprzedaż mieszkania po rozdzielności majątkowej

Mieszkanie kupione w czasie małżeństwa po ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, to co do zasady weszło do majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Sama umowa ustanawiająca rozdzielność majątkową, zawarta na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie powoduje jeszcze fizycznego ani prawnego podziału konkretnego mieszkania. Oznacza to, że jeżeli po podpisaniu intercyzy nie zawarto umowy o podział majątku wspólnego albo nie przeprowadzono sądowego podziału majątku, lokal nadal pozostaje objęty majątkiem po ustaniu wspólności i wymaga rozliczenia między małżonkami.

Po ustaniu wspólności ustawowej udziały małżonków w majątku wspólnym są co do zasady równe. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Inaczej będzie tylko wtedy, gdy małżonkowie skutecznie ustalili inne udziały w umowie majątkowej albo sąd ustalił nierówne udziały na podstawie art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce, jeżeli mieszkanie zostało kupione w 2004 r. do majątku wspólnego, a rok temu ustanowiono rozdzielność majątkową bez podziału majątku, należy przyjąć, że każdemu z małżonków przysługuje udział w wartości tego składnika majątkowego. Najczęściej będzie to po 1/2, chyba że z dokumentów wynika inna proporcja.

Czy jeden małżonek może sam sprzedać całe mieszkanie?

Jeżeli lokal nadal należy do obojga małżonków, sprzedaż całego mieszkania wymaga udziału obojga właścicieli albo działania przez pełnomocnika. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem samodzielnie na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ale sprzedaż całej nieruchomości jako całości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W odniesieniu do czynności przekraczających zwykły zarząd wynika to także z art. 199 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najbezpieczniej, aby oboje małżonkowie byli stronami aktu notarialnego sprzedaży. Jeżeli jeden z nich nie może stawić się u notariusza, może udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, a pełnomocnictwo do takiej czynności powinno mieć tę samą formę zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Sprzedaż mieszkania i przelew całej ceny na konto jednego małżonka

Przelanie całej ceny sprzedaży na rachunek bankowy jednego z małżonków jest technicznie możliwe, jeżeli oboje sprzedający wyrażą na to zgodę i zostanie to prawidłowo opisane w akcie notarialnym. Sam fakt, że pieniądze trafiają na konto jednej osoby, nie rozstrzyga jeszcze, kto jest właścicielem środków.

Własność pieniędzy i prawo do ceny sprzedaży wynikają z tego, komu przysługiwał udział w sprzedawanym mieszkaniu oraz jakie ustalenia strony zawarły między sobą. Rachunek bankowy jest tylko miejscem rozliczenia płatności. Podobne problemy powstają przy wpłatach na wspólne konto, gdzie również trzeba odróżnić posiadacza rachunku od właściciela konkretnych środków.

Dla celów dowodowych warto, aby w akcie notarialnym znalazło się postanowienie, że cena sprzedaży przypada małżonkom w określonych częściach, na przykład po 1/2, a kupujący przelewa całość na wskazany rachunek jednego z małżonków wyłącznie jako sposób wykonania płatności. Można też wskazać, że osoba, na której konto wpływają środki, zobowiązuje się przekazać drugiemu małżonkowi jego część w określonym terminie.

Kiedy przelew będzie darowizną?

Definicję darowizny zawiera art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. O darowiźnie można więc mówić dopiero wtedy, gdy jeden małżonek nieodpłatnie przekazuje drugiemu swoją część pieniędzy i godzi się na trwałe pomniejszenie własnego majątku.

Nie wystarczy sam wpływ środków na rachunek bankowy drugiego małżonka. Potrzebne jest jeszcze ustalenie, że małżonek uprawniony do części ceny rezygnuje z niej na rzecz drugiego małżonka albo pozwala mu zatrzymać pieniądze dla siebie. Właśnie dlatego przy ocenie, czy powstała darowizna, kluczowe są dokumenty, treść aktu notarialnego, tytuły przelewów, korespondencja i faktyczne zachowanie stron po sprzedaży.

Jeżeli żona ma prawo do 1/2 ceny, ale cała kwota wpływa na rachunek męża tylko po to, aby następnie przekazał jej należną część, nie dochodzi do darowizny. Jeżeli natomiast żona oświadcza, że swoją część ceny przekazuje mężowi i mąż może zatrzymać te środki dla siebie, mamy do czynienia z darowizną w rozumieniu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego.

Podatek od spadków i darowizn przy przekazaniu części ceny

Jeżeli rzeczywiście dojdzie do darowizny między małżonkami, zastosowanie ma ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 tej ustawy podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny.

Małżonek należy jednak do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki wskazane w tym przepisie.

Przy darowiźnie pieniędzy zasadnicze znaczenie ma art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obdarowany powinien zgłosić nabycie naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a otrzymanie środków pieniężnych powinno być udokumentowane dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek inny niż płatniczy w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym.

Jeżeli darowizna pieniężna między małżonkami nie zostanie prawidłowo zgłoszona, można utracić zwolnienie. Wtedy podatek ustala się według zasad właściwych dla I grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, z uwzględnieniem kwot wolnych i skali podatkowej określonych w tej ustawie.

Umowa przechowania, depozyt nieprawidłowy czy darowizna?

Jeżeli jeden małżonek przyjmuje na swój rachunek pieniądze należące w części do drugiego małżonka tylko po to, aby je przechować albo przekazać dalej, należy zadbać o precyzyjne ustalenia. Klasyczna umowa przechowania została uregulowana w art. 835 Kodeksu cywilnego. Przez tę umowę przechowawca zobowiązuje się zachować w stanie niepogorszonym rzecz ruchomą oddaną mu na przechowanie.

Przy pieniądzach trzeba jednak uważać. Jeżeli osoba przyjmująca środki może nimi rozporządzać i ma obowiązek zwrócić taką samą kwotę, a nie te same oznaczone banknoty, może powstać depozyt nieprawidłowy z art. 845 Kodeksu cywilnego. Do depozytu nieprawidłowego stosuje się odpowiednio przepisy o pożyczce. Taka kwalifikacja może mieć znaczenie podatkowe, ponieważ art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. j ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje podatkiem umowę depozytu nieprawidłowego.

Dlatego nie warto ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że pieniądze są przelane na konto męża. Trzeba jasno ustalić, czy mąż ma tylko odebrać cenę i przekazać żonie jej część, czy może korzystać ze środków, czy też żona przekazuje mu pieniądze bez obowiązku zwrotu. Od tego zależy, czy mamy do czynienia z czynnością techniczną, przechowaniem, depozytem nieprawidłowym, pożyczką albo darowizną.

Skutki w podatku dochodowym przy sprzedaży mieszkania nabytego w 2004 r.

Odrębną kwestią jest podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w 2004 r., pięcioletni termin upłynął z końcem 2009 r. Sprzedaż dokonana obecnie nie powinna więc generować podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. Ustanowienie rozdzielności majątkowej samo w sobie nie oznacza ponownego nabycia mieszkania dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jeżeli nie doszło do działu majątku z przyznaniem ponad dotychczasowy udział. Ocena może być inna, gdy po rozdzielności przeprowadzono podział majątku i jeden małżonek otrzymał składnik ponad swój udział ze spłatą albo bez spłaty.

Jak bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż i przelew ceny?

Najbezpieczniejsza procedura zależy od tego, jaki jest rzeczywisty zamiar małżonków. Inaczej należy postąpić, gdy cała cena ma tylko przejściowo wpłynąć na konto męża, a inaczej, gdy żona chce oddać mężowi swoją część pieniędzy.

W opisywanej sytuacji, jeżeli celem jest wyłącznie uniknięcie kilku przelewów i techniczne przyjęcie całej ceny na konto męża, najrozsądniej jest:

• wskazać w akcie notarialnym, że sprzedającymi są oboje małżonkowie,
• określić, jaka część ceny przypada każdemu z małżonków, na przykład po 1/2,
• zapisać, że kupujący przelewa całą cenę na rachunek męża za zgodą obojga sprzedających,
• sporządzić krótką umowę albo oświadczenie, że część należna żonie nie jest darowizną i zostanie jej przekazana albo pozostaje do jej dyspozycji,
• wykonać przelew należnej części na rachunek żony z jasnym tytułem, na przykład rozliczenie ceny sprzedaży mieszkania.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak drobne różnice w ustaleniach między małżonkami mogą zmienić skutki prawne i podatkowe.

FAQ

Podsumowanie

Przelew całej ceny sprzedaży mieszkania na rachunek jednego małżonka nie powoduje automatycznie darowizny. Jeżeli część ceny nadal należy do drugiego małżonka i zostanie mu przekazana albo pozostaje do jego dyspozycji, brak jest nieodpłatnego przysporzenia wymaganego przez art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak małżonek rezygnuje ze swojej części ceny i pozwala drugiemu zatrzymać pieniądze, mamy do czynienia z darowizną. Wtedy w relacji między małżonkami można zwykle skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale tylko po spełnieniu wymaganych warunków formalnych.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 43 § 1 i § 2, art. 47 § 1, art. 50¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 99 § 1, art. 158, art. 198, art. 199, art. 835, art. 845, art. 888 § 1 i art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 4a ust. 1, art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. j ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 lutego 2019 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.277.2018.2.SK.