Odmowa przyjęcia mieszkania socjalnego a lokal komunalny

Oferta najmu socjalnego po wyroku eksmisyjnym

Jeżeli zapadł prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu komunalnego i sąd przyznał Panu uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, gmina ma obowiązek wykonać ten wyrok. Wynika to z art. 14 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 14 ust. 6 tej ustawy sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

W praktyce oznacza to, że po złożeniu ważnej oferty gmina może twierdzić, iż wykonała obowiązek wynikający z wyroku eksmisyjnego. Jeżeli osoba uprawniona odmawia podpisania umowy, gmina zwykle nie ma obowiązku przedstawiania kolejnych propozycji, chyba że pierwsza oferta była wadliwa, lokal nie spełniał wymogów ustawowych albo lokalne przepisy gminne przewidują dodatkowe zasady ponawiania ofert.

Warto odróżnić dwie sprawy: wykonanie wyroku eksmisyjnego oraz wniosek o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego. Pierwsza sprawa wynika z wyroku sądu, druga z zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Jeżeli pierwotna umowa najmu została rozwiązana z powodu zaległości czynszowych, znaczenie mogą mieć także zasady wypowiedzenia umowy najmu oraz warunki określone w ugodzie zawartej z gminą.

Kiedy lokal oferowany przez gminę jest zgodny z prawem?

Aktualnie ustawa posługuje się przede wszystkim pojęciem najmu socjalnego lokalu. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego chodzi o najem lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 10 m². Lokal może mieć obniżony standard. Przy ocenie, czy oferta gminy spełnia wymogi ustawowe, znaczenie ma również powierzchnia lokalu; zobacz minimalny metraż mieszkania socjalnego.

Art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony. Natomiast art. 23 ust. 1 tej ustawy przewiduje, że taka umowa może zostać zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy.

Przepisy ogólnokrajowe nie wymagają, aby gmina brała pod uwagę subiektywną ocenę sąsiedztwa, opinię o dzielnicy albo ogólne poczucie bezpieczeństwa przyszłego najemcy. Sama informacja, że okolica jest nieprzyjazna albo sąsiedztwo trudne, zwykle nie wystarcza do uznania oferty za bezprawną. Inaczej może być wtedy, gdy lokal jest faktycznie niezdatny do zamieszkania, zagraża zdrowiu, nie spełnia minimalnych norm powierzchniowych, nie ma podstawowego wyposażenia albo jego stan techniczny jest sprzeczny z ustawowymi wymogami.

Skutki odmowy przyjęcia lokalu socjalnego

Największe ryzyko polega na tym, że odmowa przyjęcia prawidłowo zaoferowanego lokalu zostanie potraktowana jako wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z wyroku eksmisyjnego. W takiej sytuacji wierzyciel, czyli najczęściej gmina, może dążyć do dalszego wykonania eksmisji. Sam przebieg egzekucji zależy od treści wyroku, działań gminy i komornika oraz przepisów art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli oferta jest wadliwa, należy odpowiedzieć na nią na piśmie i wyraźnie wskazać przyczyny odmowy. W piśmie warto odwołać się do art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz podać konkretne fakty: metraż, liczbę osób, stan instalacji, zawilgocenie, brak ogrzewania, brak możliwości korzystania z lokalu albo inne istotne wady. Ogólne stwierdzenie, że okolica jest zła, może być dla gminy niewystarczające.

W sprawach eksmisyjnych istotne jest również to, czy osoba objęta wyrokiem należy do kategorii szczególnie chronionych. Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia grupy, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, między innymi kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałe, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy. W praktyce warto znać przebieg postępowania eksmisyjnego, bo wpływa on na ocenę ryzyka po odmowie oferty.

Czy odmowa zablokuje przywrócenie najmu lokalu komunalnego?

Nie ma ogólnego przepisu ustawy, który stanowiłby, że odmowa przyjęcia oferty najmu socjalnego automatycznie wyklucza ponowne zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego. Nie oznacza to jednak, że odmowa jest obojętna. Gmina może oceniać zachowanie wnioskodawcy przez pryzmat lokalnej uchwały, dotychczasowej historii zadłużenia, zawartych ugód, aktualnych dochodów, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz sytuacji mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Art. 21 ust. 3 tej ustawy wskazuje, że uchwała powinna określać między innymi wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu, warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy, kryteria wyboru osób oraz tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków.

Dlatego odpowiedź na pytanie o „przywrócenie” tytułu prawnego wymaga sprawdzenia konkretnej uchwały rady gminy. W wielu gminach nie dochodzi formalnie do przywrócenia starej umowy, lecz do zawarcia nowej umowy najmu po spełnieniu warunków, na przykład spłacie zadłużenia, terminowym regulowaniu bieżących opłat i spełnieniu kryteriów dochodowych. Jeżeli spłaca Pan zadłużenie zgodnie z ugodą i reguluje bieżące należności, są to argumenty na Pana korzyść.

Wątpliwości mogą dotyczyć również kryteriów dochodowych. Jeżeli gmina uzależnia najem socjalny albo komunalny od wysokości dochodu, pomocne może być porównanie lokalnych limitów z sytuacją gospodarstwa domowego. Szerzej ten problem omawia materiał o tym, jak dochody wpływają na prawo do lokalu socjalnego.

Co zrobić przed podjęciem decyzji?

Najrozsądniej działać równolegle w dwóch kierunkach. Po pierwsze, trzeba ocenić samą ofertę najmu socjalnego. Po drugie, należy zabezpieczyć sprawę ponownego najmu lokalu komunalnego.

• Poproś gminę o możliwość obejrzenia lokalu i sporządź własną dokumentację zdjęciową.
• Sprawdź, czy powierzchnia pokoi spełnia normy z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Złóż pisemne zastrzeżenia, jeżeli lokal nie nadaje się do zamieszkania albo oferta jest nieprecyzyjna.
• Zażądaj informacji, czy odmowa będzie miała wpływ na rozpatrywany wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego.
• Uzyskaj i przeanalizuj uchwałę rady gminy wydaną na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Dołącz do akt sprawy dowody spłaty zadłużenia, kopię ugody i potwierdzenia bieżących opłat.

Jeżeli gmina odmawia udzielenia informacji albo traktuje odmowę lokalu socjalnego jako przeszkodę do zawarcia umowy najmu komunalnego, należy żądać pisemnego stanowiska. Tylko pisemna odpowiedź pozwala ocenić, czy gmina działa zgodnie z uchwałą rady gminy, czy stosuje nieformalne kryteria. Przy składaniu nowego lub uzupełnianiu istniejącego wniosku pomocny może być materiał omawiający wniosek o przyznanie lokalu socjalnego.

Jak napisać odpowiedź do gminy?

Jeżeli nie chce Pan przyjąć oferty, warto unikać emocjonalnego uzasadnienia. Pismo powinno być rzeczowe i oparte na faktach. Można wskazać, że nie odmawia Pan współpracy z gminą, ale wnosi Pan o weryfikację oferty z powodu konkretnych zastrzeżeń. Jeżeli zastrzeżenia dotyczą tylko sąsiedztwa, trzeba liczyć się z tym, że gmina może ich nie uwzględnić.

W piśmie warto zawrzeć:

• datę i oznaczenie pisma gminy z ofertą,
• informację, czy lokal został obejrzany,
• konkretne zastrzeżenia do lokalu, najlepiej z dokumentacją,
• wniosek o wskazanie podstawy prawnej i lokalnej podstawy oferty,
• wniosek o wyjaśnienie wpływu sprawy na rozpatrywany wniosek o najem lokalu komunalnego,
• prośbę o pisemną odpowiedź.

Jeżeli lokal spełnia wymogi ustawowe, a jedynym problemem jest okolica, odmowa może być ryzykowna. Wtedy warto rozważyć, czy korzystniejsze nie będzie przyjęcie oferty z jednoczesnym kontynuowaniem starań o lokal komunalny albo o zamianę lokalu w przyszłości. Taka decyzja zależy jednak od sytuacji rodzinnej, zdrowotnej, finansowej oraz treści lokalnej uchwały.

FAQ

Czy gmina musi zaproponować drugi lokal, jeśli odmówię pierwszego?

Co do zasady nie. Jeżeli oferta była konkretna, zgodna z ustawą i lokal spełniał wymogi dla najmu socjalnego, gmina może uznać, że wykonała obowiązek wynikający z wyroku. Inaczej może być, gdy lokal nie nadawał się do zamieszkania albo uchwała rady gminy przewiduje dodatkowe uprawnienia.

Czy zła okolica wystarczy do odmowy lokalu socjalnego?

Najczęściej nie. Ustawa wymaga przede wszystkim odpowiedniego stanu technicznego, wyposażenia i minimalnej powierzchni. Sąsiedztwo lub ogólna opinia o dzielnicy zwykle nie przesądza o wadliwości oferty, chyba że wiąże się z konkretnym i udokumentowanym zagrożeniem.

Czy odmowa lokalu socjalnego oznacza utratę prawa do lokalu komunalnego?

Nie automatycznie. Ponowne zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego zależy od uchwały rady gminy wydanej na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz od spełnienia lokalnych kryteriów. Odmowa może jednak mieć znaczenie praktyczne, jeżeli gmina ocenia całokształt zachowania wnioskodawcy.

Czy spłacanie długu zgodnie z ugodą pomaga w odzyskaniu najmu komunalnego?

Tak, jest to ważny argument. Terminowa spłata zadłużenia i regulowanie bieżących opłat pokazują, że przyczyna wypowiedzenia dawnej umowy została usuwana. Nie zastępuje to jednak wymogów określonych w uchwale rady gminy.

Czy odpowiedź na ofertę gminy trzeba złożyć pisemnie?

Tak, to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Pismo pozwala wykazać, że nie uchyla się Pan od kontaktu z gminą, lecz zgłasza konkretne zastrzeżenia. Warto zachować potwierdzenie złożenia pisma albo wysłać je listem poleconym.

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 5, art. 4 ust. 2, art. 14 ust. 1, ust. 4 i ust. 6, art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3, art. 22 oraz art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Lokalne uchwały rad gmin wydawane na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, określające zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.