Czy gmina może zamienić mieszkanie komunalne na najem socjalny?

Mieszkanie komunalne a najem socjalny lokalu

W praktyce nadal często używa się określenia „mieszkanie socjalne”, ale w aktualnym brzmieniu ustawy o ochronie praw lokatorów kluczowe jest pojęcie najmu socjalnego lokalu. Nie chodzi więc o osobny rodzaj własności mieszkania, lecz o szczególną umowę najmu lokalu spełniającego minimalne wymagania ustawowe.

Zgodnie z art. 22 ustawy umową najmu socjalnego lokalu jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m². Lokal taki może mieć obniżony standard.

Mieszkanie komunalne, czyli lokal z mieszkaniowego zasobu gminy wynajmowany najczęściej na czas nieoznaczony, nie staje się automatycznie najmem socjalnym tylko dlatego, że gmina chce inaczej uporządkować swój zasób. Trzeba odróżnić organizacyjne przeznaczenie lokalu przez gminę od zmiany konkretnej umowy najmu zawartej z lokatorem.

Odwrotny problem, czyli możliwość przejścia z najmu socjalnego do zwykłego najmu komunalnego, omawiamy w materiale o przekształceniu lokalu socjalnego w komunalny.

Czy gmina może przeznaczyć lokal komunalny na najem socjalny?

Co do zasady gmina może gospodarować swoim zasobem mieszkaniowym i wskazywać, które lokale mają służyć najmu socjalnemu. Podstawą są przede wszystkim uchwały rady gminy dotyczące wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali. Takie akty prawa miejscowego określają między innymi kryteria dochodowe, zasady pierwszeństwa, tryb rozpatrywania wniosków i zasady zamian lokali.

Nie oznacza to jednak, że najemca lokalu komunalnego bez zaległości czynszowych może zostać z dnia na dzień „przestawiony” na najem socjalny. Jeżeli ma ważną umowę najmu komunalnego, trzeba sprawdzić jej treść oraz to, czy gmina zamierza jedynie zmienić przeznaczenie lokalu na przyszłość, czy rzeczywiście chce zmienić albo zakończyć istniejący stosunek najmu.

W praktyce lokal zajęty przez dotychczasowego najemcę może zostać uwzględniony w planach gminy jako lokal, który po opróżnieniu będzie przeznaczony na najem socjalny. Samo takie planowanie nie powinno jednak naruszać praw osoby, która nadal ma tytuł prawny do lokalu. Inaczej ocenia się sytuację, gdy gmina wypowiada umowę, proponuje lokal zamienny albo przedstawia do podpisu nową umowę na czas oznaczony.

Kiedy najem komunalny może zostać zmieniony albo zakończony?

Zmiana statusu lokalu nie jest tym samym co skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli gmina chce doprowadzić do opuszczenia lokalu albo zawarcia innej umowy, musi działać w granicach ustawy, uchwał lokalnych i postanowień obowiązującej umowy.

Najczęściej trzeba zbadać, czy istnieje ustawowa podstawa wypowiedzenia, czy pismo zostało doręczone prawidłowo, jaki termin wypowiedzenia zastosowano i czy gmina powołuje się na konkretny przepis. Brak zadłużenia jest ważny, bo eliminuje jedną z typowych przyczyn wypowiedzenia, ale nie zawsze zamyka całą sprawę. Gmina może powoływać się na inne okoliczności, np. racjonalizację zasobu, zbyt dużą powierzchnię lokalu w stosunku do liczby osób albo konieczność zaoferowania innego lokalu.

Szczególne znaczenie ma art. 21 ustawy. W określonych przypadkach ustalenia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mogą być podstawą do wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, ale pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania najemcy innego lokalu w tej samej miejscowości, spełniającego wymagania co najmniej takie jak lokal zamienny. Przy zbyt dużym metrażu ustawa przewiduje dodatkowe progi powierzchniowe: powyżej 50 m² dla jednej osoby oraz po 25 m² dla każdej kolejnej osoby. Wobec najemcy, który ukończył 75 lat, tych zasad co do zasady się nie stosuje, chyba że wyrazi zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu.

Najem socjalny lokalu – kto może zawrzeć taką umowę?

Umowa najmu socjalnego lokalu jest umową na czas oznaczony. Może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Po upływie okresu, na jaki zawarto umowę, można ją przedłużyć, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej najem socjalny.

Osoba ubiegająca się o najem socjalny składa deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o stanie majątkowym. Zasadą jest badanie dochodów z 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji, chyba że uchwała rady gminy przewiduje dłuższy okres. Gmina może żądać dokumentów potwierdzających dochody, a termin na ich przedstawienie nie może być krótszy niż 30 dni od otrzymania wezwania.

Gmina może również przeprowadzić wywiad środowiskowy, jeżeli ma wątpliwości co do danych z deklaracji lub oświadczenia majątkowego. Niezłożenie wymaganych dokumentów, brak oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości albo rażąca dysproporcja między niskimi dochodami a stanem majątkowym mogą prowadzić do odmowy zawarcia umowy.

Co oznacza brak zadłużenia wobec gminy?

Brak zaległości czynszowych działa na korzyść najemcy, ale nie jest samodzielną gwarancją, że gmina nigdy nie zaproponuje zmiany lokalu albo nie będzie porządkować zasobu mieszkaniowego. W sprawach komunalnych znaczenie mają także kryteria lokalowe, dochodowe, liczba osób w gospodarstwie domowym, stan techniczny budynku, lokalne uchwały i treść programu gospodarowania zasobem.

Jeżeli najemca ma umowę najmu komunalnego na czas nieoznaczony, a gmina proponuje podpisanie umowy najmu socjalnego na czas oznaczony, należy zachować ostrożność. Podpisanie nowej umowy może zmienić sytuację prawną lokatora. Przed podpisaniem warto sprawdzić, czy jest to dobrowolna propozycja zamiany, skutek wypowiedzenia dotychczasowej umowy, czy próba jednostronnej zmiany warunków najmu.

Nie można też mylić najmu socjalnego z samowolnym zajęciem lokalu. Osoba, która nie ma tytułu prawnego, nie nabywa uprawnień tylko przez faktyczne zamieszkanie w pustym mieszkaniu. Szerzej omawiamy to w materiale o tym, czy można zająć pustostan.

Eksmisja, lokal socjalny i ochrona szczególnych grup

Prawo do najmu socjalnego lokalu pojawia się również w sprawach eksmisyjnych. Sąd, orzekając nakaz opróżnienia lokalu, bada z urzędu, czy osobom pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Znaczenie mają między innymi dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, sytuacja materialna i rodzinna oraz szczególne kategorie osób chronionych.

Sąd nie może co do zasady orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego wobec m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz osoby sprawującej nad nią opiekę i wspólnie zamieszkałej, osoby obłożnie chorej, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria pomocy społecznej, osoby bezrobotnej oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli sprawa dotyczy już opróżnienia lokalu, warto przeanalizować przebieg postępowania eksmisyjnego, ponieważ od treści wyroku zależy, czy wykonanie eksmisji zostanie wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego.

Co zrobić, gdy gmina chce zmienić status mieszkania?

Najpierw poproś gminę o pisemne wskazanie podstawy prawnej i faktycznej działania. W piśmie powinno być jasne, czy chodzi o zmianę przeznaczenia lokalu w zasobie, wypowiedzenie dotychczasowej umowy, propozycję zamiany, czy zawarcie nowej umowy najmu socjalnego.

Następnie sprawdź lokalną uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali i wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W tych dokumentach powinny znaleźć się kryteria dochodowe, warunki zamiany, zasady pierwszeństwa i procedura rozpatrywania wniosków. W sprawach związanych z najmem komunalnym przydatny może być także artykuł omawiający wstąpienie w najem komunalny.

Jeżeli gmina proponuje inny lokal, obejrzyj go przed podpisaniem dokumentów i porównaj jego standard, powierzchnię, lokalizację oraz opłaty. Jeżeli przedstawiono Ci nową umowę, nie podpisuj jej pod presją bez sprawdzenia, czy nie rezygnujesz z korzystniejszych praw wynikających z dotychczasowego najmu komunalnego.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 4, art. 14, art. 21, art. 21b oraz art. 22–23.
• Tekst aktu w serwisie ELI: ustawa o ochronie praw lokatorów.
• Lokalne uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz wieloletni program gospodarowania tym zasobem.