Zalewanie mieszkania w bloku – komu zgłosić i kto odpowiada?

Komu zgłosić zalewanie mieszkania w bloku?

W pierwszej kolejności należy zgłosić zalanie zarządowi wspólnoty mieszkaniowej albo zarządcy lub administratorowi działającemu w jej imieniu. Zgłoszenie najlepiej złożyć pisemnie albo e-mailem, tak aby zostało potwierdzenie daty i treści. W piśmie warto zażądać przeprowadzenia oględzin Pani lokalu, lokalu położonego wyżej oraz części wspólnych budynku, w szczególności pionów wodnych, kanalizacyjnych, wentylacyjnych i stropu.

Podstawą działania zarządu wspólnoty jest art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jeżeli zachodzi podejrzenie awarii części wspólnej, zarząd powinien podjąć czynności zmierzające do ustalenia i usunięcia przyczyny zalania.

Nie należy poprzestawać na rozmowach z sąsiadem. Sąsiad może twierdzić, że u niego jest sucho, ale nie rozstrzyga to sprawy. Woda może przedostawać się przez strop, pion, instalację pod wanną, zabudowę, odpływ pralki albo element wspólny budynku. Dlatego kluczowe znaczenie ma protokół oględzin, zdjęcia, nagrania, opinia hydraulika oraz ustalenie, czy przeciek pochodzi z lokalu, czy z nieruchomości wspólnej.

Czy można żądać wejścia do mieszkania sąsiada?

Poszkodowany właściciel nie ma samodzielnego prawa, aby wejść do mieszkania sąsiada wbrew jego woli. Inaczej wygląda sytuacja zarządu wspólnoty. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu jest obowiązany, na żądanie zarządu, zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Jeżeli więc istnieje realne podejrzenie awarii instalacji albo konieczność sprawdzenia elementów związanych z nieruchomością wspólną, należy wezwać zarząd do skorzystania z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. W piśmie warto wskazać daty wcześniejszych zalań, opisać szkody i dołączyć fotografie. Jeżeli sąsiad odmawia współpracy, zarząd powinien odnotować odmowę w dokumentacji. Taki zapis może mieć znaczenie dowodowe w późniejszym sporze.

W razie nagłego, trwającego zalewania, gdy istnieje ryzyko większych szkód, trzeba niezwłocznie zawiadomić administratora, pogotowie wodno-kanalizacyjne, a w sytuacji zagrożenia także służby ratunkowe. Działania interwencyjne mają wtedy przede wszystkim ograniczyć szkodę.

Kto odpowiada za szkodę po zalaniu?

Odpowiedzialność zależy od ustalenia przyczyny przecieku. Jeżeli awaria powstała w lokalu sąsiada, np. przez nieszczelny wężyk, pralkę, kabinę prysznicową, wannę albo zaniedbanie instalacji należącej do lokalu, roszczenie należy kierować do osoby odpowiedzialnej za utrzymanie tego elementu. Najczęściej będzie to właściciel lokalu albo osoba faktycznie zajmująca lokal, jeżeli szkoda wynika z jej zawinionego działania lub zaniechania.

Podstawową podstawą odpowiedzialności jest art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Poszkodowany powinien wykazać trzy elementy: szkodę, zawinione zachowanie sprawcy oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem a szkodą, o którym mowa w art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakres naprawienia szkody obejmuje, zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono.

Jeżeli źródłem zalania jest nieruchomość wspólna, np. pion wodny lub kanalizacyjny, dach, rynna, taras będący częścią wspólną albo instalacja służąca więcej niż jednemu lokalowi, odpowiedzialność może ponosić wspólnota mieszkaniowa. Z art. 6 ustawy o własności lokali wynika, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wynikają również z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, który do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Jeżeli szkoda dotyczy mieszkania wynajmowanego, trzeba dodatkowo ustalić, czy przyczyna leży po stronie najemcy, właściciela lokalu czy wspólnoty. W takich sprawach znaczenie mogą mieć obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z umowy oraz przepisów o najmie. Zobacz również omówienie zagadnienia: odpowiedzialność wynajmującego szkody.

Czy art. 433 Kodeksu cywilnego stosuje się do zalania z góry?

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że zastosowanie ma art. 433 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który dotyczy szkody wyrządzonej wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia. W aktualnej praktyce należy jednak przyjmować ostrożnie, że ten przepis co do zasady nie jest właściwą podstawą odpowiedzialności za typowe zalanie lokalu położonego niżej przez wodę, która przedostała się z lokalu wyżej.

Istotne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12, w której przyjęto, że art. 433 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. W praktyce oznacza to, że poszkodowany powinien przygotować się do dochodzenia roszczeń na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, czyli wykazywać winę osoby odpowiedzialnej za źródło przecieku.

Jakie dowody zebrać po zalaniu mieszkania?

Ciężar udowodnienia faktów, z których poszkodowany wywodzi skutki prawne, wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego. Dlatego należy zabezpieczyć dowody zanim ślady zalania zostaną usunięte. Najważniejsze są zdjęcia i nagrania z datą, korespondencja z zarządcą i sąsiadem, protokół oględzin, notatka hydraulika, faktury za osuszanie i remont, wycena szkody oraz dokumenty od ubezpieczyciela.

W protokole warto wskazać: datę i godzinę oględzin, osoby obecne, opis zacieków, przypuszczalne miejsce przecieku, zakres uszkodzeń, informację o odmowie wpuszczenia do lokalu oraz zalecenia techniczne. Jeżeli wspólnota albo sąsiad nie chcą sporządzić protokołu, poszkodowany może przygotować własną notatkę, podpisać ją z osobą trzecią i dołączyć dokumentację zdjęciową.

Wspólnota mała i duża – czy ma to znaczenie?

Znaczenie może mieć sposób zarządzania nieruchomością. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach działa reżim zarządu określony w ustawie o własności lokali.

W dużej wspólnocie zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli zgodnie z art. 22 ust. 2 tej ustawy. Usunięcie bieżącej awarii zwykle powinno być traktowane jako sprawa pilna i techniczna, ale kosztowny remont albo większa modernizacja instalacji może wymagać uchwały.

Jeżeli problem dotyczy szerszych napraw budynku, przydatne może być także omówienie: remont we wspólnocie mieszkaniowej. Gdy zalanie pochodzi z dachu albo innego elementu wspólnego, zobacz również: zalanie mieszkania przez dach wspólnoty mieszkaniowej.

Jak dochodzić odszkodowania?

Po ustaleniu przyczyny zalania należy wezwać odpowiedzialną osobę albo wspólnotę do zapłaty. W wezwaniu trzeba wskazać podstawę odpowiedzialności, opisać zdarzenie, podać kwotę roszczenia, załączyć dowody i wyznaczyć termin zapłaty. Jeżeli sprawca ma ubezpieczenie OC w życiu prywatnym albo wspólnota ma polisę OC, szkodę można zgłosić bezpośrednio ubezpieczycielowi.

Naprawienie szkody następuje według wyboru poszkodowanego przez przywrócenie stanu poprzedniego albo zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, co wynika z art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli remont został już wykonany, podstawą będą rachunki i faktury. Jeżeli nie został wykonany, przydatny jest kosztorys lub wycena fachowca.

Trzeba pamiętać o przedawnieniu. Zgodnie z art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się co do zasady z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być dłuższy niż 10 lat od dnia zdarzenia wywołującego szkodę, chyba że szkoda wynika z przestępstwa, wtedy zastosowanie może mieć art. 442¹ § 2 Kodeksu cywilnego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce ustala się źródło zalania i osobę odpowiedzialną za szkodę.

FAQ

Czy mogę samodzielnie wejść do mieszkania sąsiada, aby sprawdzić przeciek?

Nie. Poszkodowany nie ma prawa wejść do cudzego lokalu bez zgody mieszkańca. Należy zwrócić się do zarządu lub zarządcy wspólnoty, który w sytuacjach wskazanych w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali może żądać udostępnienia lokalu.

Co zrobić, gdy zarządca nie reaguje na zgłoszenie zalania?

Należy ponowić zgłoszenie pisemnie, wyznaczyć termin reakcji i zażądać protokołu oględzin. Warto dołączyć zdjęcia oraz wskazać, że brak działania może powiększać szkodę. Jeżeli źródłem przecieku jest część wspólna, bezczynność wspólnoty może mieć znaczenie przy dochodzeniu odszkodowania.

Czy za zalanie zawsze odpowiada sąsiad z góry?

Nie. Sąsiad odpowiada wtedy, gdy źródło szkody znajduje się w jego lokalu i można mu przypisać zawinione działanie lub zaniechanie. Jeżeli przeciek pochodzi z pionu, dachu albo innego elementu wspólnego, odpowiedzialność może ponosić wspólnota mieszkaniowa.

Czy muszę mieć faktury, aby żądać odszkodowania?

Faktury bardzo pomagają, ale przed remontem można posłużyć się kosztorysem, wyceną fachowca albo kalkulacją ubezpieczyciela. Zgodnie z art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego poszkodowany może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej.

Ile mam czasu na dochodzenie roszczeń po zalaniu?

Co do zasady roszczenie z czynu niedozwolonego przedawnia się po 3 latach od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, zgodnie z art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego. W konkretnych sprawach termin może wymagać indywidualnej oceny.

Podsumowanie

Przy powtarzającym się zalewaniu mieszkania najważniejsze jest przejście od rozmów do działań formalnych. Należy zgłosić sprawę zarządcy, żądać oględzin z udziałem osoby technicznej, zabezpieczyć zdjęcia i dokumenty oraz ustalić, czy przyczyna leży w lokalu sąsiada, czy w części wspólnej budynku. Dopiero po ustaleniu źródła przecieku można prawidłowo wskazać osobę odpowiedzialną i dochodzić odszkodowania.

Jeżeli sąsiad odmawia współpracy, nie oznacza to, że sprawa jest bez wyjścia. Właściciel lokalu ma określone obowiązki wobec wspólnoty, a zarząd wspólnoty powinien reagować na awarie i zagrożenia dotyczące nieruchomości wspólnej. Dobrze przygotowane pismo, protokół i dokumentacja szkody często przesądzają o skuteczności dalszych działań.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 361 § 1 i § 2, art. 363 § 1, art. 415, art. 433 oraz art. 442¹ § 1 i § 2 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 6, art. 13 ust. 2, art. 14 pkt 1, art. 19, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i ust. 2 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 3/69.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1980 r., sygn. akt I CR 295/80.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2002 r., sygn. akt I CKN 1156/99.