Zalewanie mieszkania w bloku - komu zgłosić?• Autor: Radca prawny Marek Gola |
|
Mieszkam w bloku, zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa. Moje mieszkanie było już kilka razy zalewane – zacieki na suficie w łazience. Zwracałam się do sąsiada z góry z tym problemem, ale on ciągle twierdzi, że u niego jest sucho. Do kogo powinnam się zgłosić? |
|
Żądanie naocznego stwierdzenia stanu mieszkania sąsiadaW pierwszej kolejności należałoby sobie zadać pytanie, czy sąsiad, który mieszka nad Panią, choć raz pozwolił Pani wejść do niego do mieszkania celem naocznego stwierdzenia, że u niego jest sucho. Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, o ile pozwoliłoby zweryfikować słowa sąsiada i ewentualnie uzyskać argument w walce ze wspólnotą. W chwili obecnej nie pozostaje Pani nic innego, jak wystąpić do zarządcy z wnioskiem o przeprowadzenie oględzin nieruchomości, w szczególności nieruchomości Pani, sąsiada oraz wspólnych, które pozwolą ustalić prawdomówność sąsiada, a także zmierzać będą do wykrycia uszkodzenia, które powoduje Pani zalanie. Zachodzi nadto pytanie, czy wspólnota, w której Pani mieszka, jest wspólnotą małą czy dużą. O ile jest to wspólnota mała – w której dla podejmowania uchwał potrzebna jest jednomyślność, Pani pozycja negocjacyjna jest znaczenie lepsza aniżeli w przypadku wspólnoty dużej, w której liczy się zwykła większość. Niemniej bez oględzin nie sposób wskazać sposób rozwiązania problemu. Na Pani miejscu nie rozmawiałbym już ani z sąsiadem ani z pozostałymi osobami lecz skierował do zarządcy pismo, w którym wnioskowałbym o oględziny lokali, a także części wspólnych w obecności osoby mającej wiedzę specjalistyczną w tym zakresie – hydraulika. Pismo może być bowiem w każdej chwili wykorzystane przeciwko wspólnocie. Odpowiedzialność za szkodęNa pierwszy „rzut oka” wydawać by się mogło, że zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma przepis art. 433 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
W literaturze przedmiotu istnieje jednak rozbieżność, którą wywołało orzeczenie Sądu Najwyższego. Zdaniem Sądu Najwyższego „przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się wody z lokalu na wyższej kondygnacji do lokalu niżej położonego”. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 12 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 3/69, oraz w wyroku z 11 października 1980 r., sygn. akt I CR 295/80, a także w wyroku z 5 marca 2002 r., sygn. akt I CKN 1156/99. Odmienne stanowisko zajęto w wyroku z 15 września 1959 r., sygn. akt 4 CR 1071/58. Ten ostatni pogląd, wsparty wykładnią funkcjonalną art. 433, przeważa w literaturze. W literaturze przedmiotu pierwszy pogląd od lat budzi wątpliwości. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie przecięło sporu wokół tego zagadnienia, a wręcz przeciwnie, biorąc pod uwagę fakt, iż w nauce jest to od wielu lat pogląd mniejszościowy. Zobowiązanie do naprawienia szkody – zalania mieszkaniaZastosowanie znajduje zatem przepis art. 415, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Za szkodę odpowiedzialny jest nie tylko ten, kto ją bezpośrednio wyrządził, lecz także ten, kto inną osobę do wyrządzenia szkody nakłonił albo był jej pomocny, jak również ten, kto świadomie skorzystał z wyrządzonej drugiemu szkody. Nie ma przy tym znaczenie, czy zalanie nastąpiło na skutek samodzielnego działania sąsiada, czy też innej osoby, bowiem wszystkie osoby które współuczestniczyły w procederze, który w swej konsekwencji doprowadził do zalania, będą na mocy art. 422 ponosić odpowiedzialność z tego powodu.
Reasumując, winna Pani stworzyć powody, które doprowadzą do tego, że będzie Pani poważniej traktowana. Takim powodem będzie pismo wzywające do przeprowadzenia oględzin nieruchomości. PrzykładyNieskuteczna rozmowa z sąsiademPani Iwona, mieszkanka trzeciego piętra, już po raz trzeci zauważyła zacieki na suficie w łazience. Za każdym razem dzwoniła do sąsiada z góry – pana Marka – prosząc, by sprawdził, czy nie ma przecieku. Pan Marek jednak upierał się, że u niego jest sucho i nie wpuścił Iwony do mieszkania. W końcu, sfrustrowana, zgłosiła sprawę zarządcy budynku i zażądała oficjalnych oględzin z udziałem hydraulika. Dzięki temu ustalono, że przeciek pochodził z nieszczelnego zaworu w łazience pana Marka. Spór o odpowiedzialnośćPan Andrzej z parteru został zalany wodą z mieszkania powyżej – jego sufit w kuchni był mokry, a tynk odpadł. Sąsiad z góry twierdził, że to nie jego wina, bo był w pracy, a żadna awaria nie wystąpiła. Sprawa trafiła do sądu, gdzie adwokat pana Andrzeja argumentował, że wina leży po stronie sąsiada zgodnie z art. 415 k.c. Ekspertyza wykazała później nieszczelność pralki – odpowiedzialność za szkodę poniósł właściciel mieszkania na piętrze. Zgłoszenie do wspólnoty i impas decyzyjnyPani Dorota mieszka w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej. Po dwukrotnym zalaniu wystosowała pismo do zarządcy z żądaniem przeprowadzenia oględzin i udziału fachowca. Mimo to część sąsiadów zignorowała problem, nie chcąc dopuścić do formalnej uchwały o naprawach. Dzięki temu, że wspólnota była mała, a podejmowanie decyzji wymagało jednomyślności, Dorota mogła skutecznie zablokować inne działania wspólnoty i wymusić oględziny na drodze prawnej, powołując się na dobro nieruchomości wspólnej. PodsumowanieJeśli jesteś ofiarą zalania w mieszkaniu w bloku, a sąsiad z góry zaprzecza swojej winie, kluczowe znaczenie ma szybkie i formalne działanie. Zamiast ograniczać się do rozmów, warto zwrócić się do zarządcy wspólnoty mieszkaniowej z pisemnym wnioskiem o przeprowadzenie oględzin – zarówno własnego lokalu, jak i sąsiedniego oraz części wspólnych – najlepiej z udziałem specjalisty, np. hydraulika. Pozwoli to nie tylko ustalić przyczynę szkody, ale także stworzyć dokumentację przydatną w dalszym dochodzeniu roszczeń. Odpowiedzialność za zalanie nie zawsze wynika wprost z przepisów o spadających przedmiotach – najczęściej znajduje zastosowanie ogólna zasada odpowiedzialności za szkodę zawarta w Kodeksie cywilnym. Dlatego tak ważne jest zebranie dowodów i potraktowanie sprawy z należytą powagą już na wczesnym etapie. Oferta porad prawnychJeśli masz problem z zalaniem mieszkania, nie wiesz do kogo się zwrócić, jak napisać skuteczne pismo do zarządcy lub chcesz dochodzić odszkodowania – skorzystaj z naszej porady prawnej online. Prześlij opis swojej sytuacji, a prawnik odpowie szybko i konkretnie, wskazując najlepsze rozwiązanie i pomagając przygotować odpowiednie dokumenty. Nie trać czasu na domysły – działaj skutecznie z pomocą specjalisty. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Marek Gola Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Prawo do części wspólnych w budynku mieszkalnym, jak chronić swoje udziały
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dowolnie decydować o miejscach postojowych?
Ograniczenia prawne regulaminu parkingowego wspólnoty
Kto ponosi odpowiedzialność za błędne rozliczenia wody w wspólnocie mieszkaniowej?
Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?
Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?
Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców
Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
