.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki z partnerem przed ślubem

Autor: Eliza Rumowska • Opublikowane: 16.12.2017

Mam kilka pytań dotyczących zakupu działki przed ślubem. Czy mogę kupić działkę budowlaną wraz z partnerem przed ślubem? Jakie formalności związane z zakupem ziemi trzeba załatwić? Na co warto zwrócić uwagę przed zakupem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup działki z partnerem przed ślubem

Fot. Fotolia

Zakup działki budowlanej z partnerem przed zawarciem związku małżeńskiego

Oto odpowiedzi na Pani pytania:

 

„Czy mogę kupić działkę budowlaną wraz z partnerem przed ślubem?”

 

Tak. Ponieważ każdy ma prawo nabyć nieruchomość w taki sposób, że staje się właścicielem tylko we wskazanej części ułamkowej. To osoby kupujące (nabywające), tzn. Pani i partner określacie jaka jest wysokość udziałów każdego z Was. W takim przypadku – w odróżnieniu od wspólności majątkowej małżeńskiej – zostajecie współwłaścicielami w częściach ułamkowych.

 

Kodeks cywilny reguluje zasady takiej współwłasności następująco:

 

„DZIAŁ IV

Współwłasność

 

Art. 195. [Współwłasność]

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

 

Art. 196. [Rodzaje współwłasności]

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

 

Art. 197. [Domniemanie równych udziałów]

Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

 

Art. 198. [Swoboda rozporządzania udziałem]

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

 

Art. 199. [Rozporządzenie rzeczą wspólną]

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Art. 200. [Obowiązek współdziałania]

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

 

Art. 201. [Czynności zwykłego zarządu]

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

 

Art. 202. [Czynność rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu]

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

 

Art. 203. [Wyznaczenie zarządcy przez sąd]

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

 

Art. 204. [Sposób obliczania większości]

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

 

Art. 205. [Wynagrodzenie sprawującego zarząd]

Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

 

Art. 206. [Zakres współposiadania]

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

 

Art. 207. [Udział w pożytkach i wydatkach]

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

 

Art. 208. [Rachunek z zarządu]

Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

 

Art. 209. [Czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa]

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

 

Art. 210. [Żądanie zniesienia współwłasności]

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

 

Art. 211. [Podział rzeczy wspólnej]

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

 

Art. 212. [Podział z wyrównaniem udziałów, spłatą lub dopłatą]

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

 

Art. 213. [Zgodne zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego]

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

 

Art. 214. [Brak zgody, podział cywilny]

§ 1. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

§ 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

§ 3. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

 

Art. 215. [Odpowiednie stosowanie]

Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli.

 

Art. 216. [Wysokość spłat i obniżenie dopłat]

§ 1. Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia.

§ 2. W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:

1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;

2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

§ 3. Obniżenie spłat, stosownie do przepisu paragrafu poprzedzającego, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty, stosownie do przepisu art. 212 § 3.

§ 4. Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków.

 

Art. 217. [Wydanie korzyści]

Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

 

Art. 218. [Uprawnienie do dalszego zamieszkiwania]

§ 1. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

§ 2. Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

 

Art. 219.

(uchylony).

 

Art. 220. [Wyłączenie przedawnienia]

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

 

Art. 221. [Skuteczność wobec nabywcy udziału]

Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.”

 

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?

„Jakie formalności związane z zakupem ziemi trzeba załatwić?”

 

Formalności są niemal te same co przy nabyciu własności nieruchomości przez jedną osobę – różnica jest jedynie taka, że dotyczą one obu nabywających (Pani i partnera). Jest to obowiązek osobistego stawiennictwa u notariusza obu stron umowy – zarówno sprzedającego, jak i Was jako nabywców – współwłaścicieli.

 

Oczywiście czynność musi być dokonana w formie aktu notarialnego, dlatego szczegółowo to notariusz w każdej sprawie określa – jakie dokumenty są mu potrzebne.

 

Zasadą i szablonem jest przedstawienie:

 

– Sytuacji faktyczno-prawnej przedmiotu transakcji, tj. nieruchomości poprzez jej stan w Księdze Wieczystej lub w Rejestrze Gruntów, gdy brak jest KW.

– Wylegitymowanie się obu stron transakcji. Oczywiście dla notariusza i z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia, że jest to Pani partner. Z każdą inną obcą osobą może Pani kupić działkę na współwłasność – nie ma tu żadnych ograniczeń. Dlatego notariusz przedstawi Was w akcie notarialnym jako dwie obce osoby i nie ma w tym nic złego.

 

W akcie notarialnym oprócz nabycia udziałów współwłaściciele mogą dodatkowo ukształtować zakres korzystania z rzeczy, wyłączność itp., czy też zakres finansowania. Jeżeli tego nie uczynią – zasadą pozostają reguły z Kodeksu cywilnego, które powyżej zacytowałam w całości.

 

 

„Na co warto zwrócić uwagę przed zakupem?”

 

Przede wszystkim, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich lub kredytami, czy innymi zobowiązaniami.

 

Czy sprzedający ma do niej pełne prawa jako jej wyłączny właściciel.

 

Trzeba także sprawdzić naocznie stan nieruchomości, pojechać na działkę, sprawdzić, czy nie ma sporów granicznych, popytać sąsiadów. Zorientować się w gminie co do jej ogólnego stanu w zakresie regulowania podatków i przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

 

Jeżeli coś wzbudzi Pani wątpliwości – warto sprawdzić to przed zakupem i jednoznacznie wyjaśnić.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa plus siedem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »