Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Możliwość zasiedzenia domu po 20 latach

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 29.04.2009

Piątka rodzeństwa odziedziczyła dom. Zamieszkali w nim ciocia i mój tato. Pozostałe rodzeństwo zrezygnowało przed laty i przystało na to, że to właśnie mój tato i ciocia w nim zostaną. Niestety sprawy nie załatwiono formalnie. Obecnie zmieniło się nastawienie do sprawy pozostałego rodzeństwa. Tato z ciocią mieszkają nieprzerwanie już ponad 20 lat (płacą podatki itd.). Czy można brać tu pod uwagę możliwość zasiedzenia domu? Jeżeli nie, a pozostałe rodzeństwo nie zrzeknie się swoich części, to co wtedy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Możliwość zasiedzenia domu po 20 latach

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie

W niniejszej odpowiedzi postaram się wyjaśnić interesujące Panią zagadnienia związane z zasiedzeniem domu.

 

Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

 

Według art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

 

Zgodnie z § 2 art. 172 K.c. po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

 

Z opisu zawartego w pytaniu wynika, że posiadanie Pani taty i ciotki jest posiadaniem samoistnym. Tata i ciotka czują się właścicielami nieruchomości, a także zachowują się jak właściciele, np. płacili podatki.

 

Pozostaje rozpatrzyć, czy posiadanie taty i ciotki jest posiadaniem w dobrej czy w złej wierze. Jest to istotne, gdyż posiadacz w dobrej wierze nabywa nieruchomość po upływie 20 lat, a w złej wierze – po upływie 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości.

 

Decydująca dla oceny dobrej i złej wiary posiadacza nieruchomości jest przede wszystkim jego świadomość.

 

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. (sygn. akt: I CR 302/71) przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

 

W orzecznictwie sądowym obowiązuje pogląd, że nawet osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze (orzeczenie SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III ZCP 108/91).

 

Istotne w przedstawionej w pytaniu sytuacji faktycznej będzie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r. (II CKN 770/97), w którym stwierdzono, że dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, iż istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia.

 

W związku z powyższym należy stwierdzić, że posiadanie taty i ciotki jest posiadaniem w złej wierze.

Domniemanie dobrej wiary w postępowaniu sądowym w sprawie zasiedzenia domu

Tu należy wskazać, że gdyby tata i ciotka wszczęli postępowanie sądowe w sprawie zasiedzenia domu, mogliby skorzystać z domniemania dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”).

 

Jednak w opisanych okolicznościach rodzeństwo taty mogłoby to domniemanie obalić i sąd mógłby wniosek o zasiedzenie oddalić ze względu na to, że nie upłynął termin wymagany do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości (30 lat).

 

Pozostaje jeszcze pytanie, od kiedy można – w przypadku opisanym w pytaniu – liczyć termin zasiedzenia.

 

Z chwilą nabycia spadku Pani ojciec i ciotka stali się posiadaczami samoistnymi w zakresie przypadających im udziałów w spadku. Z pytania wynika, że rodzeństwo również zamieszkiwało w domu. Po wyprowadzeniu się rodzeństwa Pani tata i ciotka stali się z pewnością współposiadaczami całej nieruchomości.

 

Stosownie do orzecznictwa sądowego można stwierdzić, że początkiem biegu zasiedzenia będzie dzień, w którym Pani tata i ciotka ujawnili wolę posiadania całej nieruchomości dla siebie w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia.

 

Ze względu na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli tata i ciotka posiadają samoistnie nieruchomość od ponad 20 lat, mogliby się starać o zasiedzenie nieruchomości, ale w przypadku gdyby rodzeństwo obaliło domniemanie posiadania w dobrej wierze (o co w opisanej sytuacji nietrudno), to sąd oddali ich wniosek. Po 20 latach samoistnego posiadania sąd stwierdziłby zasiedzenie, gdyby rodzeństwo nie zaprzeczyło twierdzeniom taty i jego siostry co do tego, że posiadają samoistnie nieruchomość i że władają nią jak właściciele w dobrej wierze.

Czy można zasiedzieć dom po 20 latach?

Tak więc szanse na zasiedzenie domu po 20 latach są nikłe. Z uwagi na wskazane powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego należy stwierdzić, że posiadanie samoistne taty i ciotki jest posiadaniem w złej wierze. Termin zasiedzenia będzie więc trzydziestoletni.

 

Jeżeli wujkowie nie zbędą udziałów w nieruchomości na rzecz taty i ciotki, sytuacja będzie wyglądała tak, że nieruchomość nadal będzie współwłasnością czwórki rodzeństwa, a każde z rodzeństwa będzie miało udział 1/4 we własności nieruchomości.

 

Współwłasność może zostać zniesiona, jeżeli rodzeństwo dokona działu spadku. Ten dział spadku może polegać na tym, że własność nieruchomości przypadnie tacie i ciotce, za spłatą lub bez spłaty na rzecz pozostałego rodzeństwa.

Przeprowadzenie działu spadku w umowie pomiędzy spadkobiercami

Dział spadku może zostać przeprowadzony w umowie pomiędzy spadkobiercami lub w drodze postępowania sądowego.

 

Dokonując działu spadku, należałoby wziąć pod uwagę nakłady na wspólną nieruchomość, które zwiększyły jej wartość. Te nakłady można by zaliczyć na poczet spłaty rodzeństwa w wysokości odpowiedniej do udziału we współwłasności.

 

Z drugiej strony rodzeństwo, które nie zamieszkuje w domu i nie korzysta z niego, mogłoby wystąpić z roszczeniem o zwrot utraconych korzyści w związku z tym, że nie korzystali z nieruchomości, do której przysługuje im prawo.

 

Jeżeli nie ma zgody pomiędzy rodzeństwem co do losów nieruchomości i ewentualnego działu spadku (nie zostanie zawarta umowa o dział spadku), a rodzeństwo będzie żądało spłaty, to postępowanie może trwać długo i może zakończyć zasądzeniem na rzecz rodzeństwa spłaty w wysokości odpowiadającej ich udziałowi we współwłasności liczonej od wartości nieruchomości na dzień działu spadku.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział kwoty pomiędzy spadkobierców

Jeżeli w przypadku postępowania sądowego o dział spadku (którego może żądać każdy ze spadkobierców) sąd stwierdziłby, że żaden ze spadkobierców nie będzie musiał spłacić pozostałych, sąd mógłby nakazać sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości. Takie rozwiązanie byłoby zapewne niekorzystne dla taty i ciotki.

 

Jeżeli taty i rodzeństwa nie stać na spłatę pozostałego rodzeństwa, to mogą nadal posiadać nieruchomość wspólną i po upływie 30 lat od chwili, w której można by ich z pewnością uznać za posiadaczy samoistnych, mogliby wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości (udziałów przypadających rodzeństwu). Może się to udać, bo z pytania wynika, że rodzeństwo nie zgłasza roszczeń do nieruchomości (np. nie żąda dopuszczenia do posiadania rzeczy wspólnej).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV + siedem =

»Podobne materiały

Szansa na zasiedzenie nieruchomości

Rzecz dotyczy nieruchomości będącej w posiadaniu moich dziadków i sąsiadów od 1956 r. W 1963 roku wyznaczono teren do wykupu. Sąsiedzi i dziadkowie wykupili nieruchomości w 1972 r., a w roku 1990 dziadkowie przekazali ją moim rodzicom. Pozostającą w rękach sąsiadów część odkupili w 2000 r. Tego same

 

Potwierdzenie szerokości drogi służebnej

Około 40 lat temu wyznaczono na końcu działki drogę służebną o szerokości ok. 2,5 m. Z biegiem czasu poszerzyła się samoistnie na skutek używania to ok. 5 m. Z sąsiadami jednak nie da się dogadać w tej kwestii. Gmina nie ustanowi tej drogi jako gminnej. Czy jest możliwe, by sąd dokonał potwierdzenia

 

Ujawnianie danych niejawnych firmy przez małżonkę

Posiadamy z żoną wspólnotę majątkową, mamy dwa mieszkania we współwłasności. Obecnie każde z nas mieszka osobno. Żona przychodzi do mieszkania, w którym ja zamieszkuję, pod moją nieobecność. Mam podsłuch i wiem, że otwiera dane mojej firmy i ujawnia jej finanse – różnym osobom i instytucjom. S

 

Odrębne liczniki i rozliczanie piętra domu

Mamy nieruchomość – piętrowy domem. Współwłaścicielami w częściach równych jestem ja i córka oraz moja szwagierka ze swoją córką. Mieszkamy na oddzielnych piętrach. Chcemy dokonać podziału domu na 2 lokale (piętra), założyć odrębne liczniki i prowadzić oddzielne rozliczanie. Domek jednak jest

 

Spadek po macosze, która była bezdzietna – czy należy się pasierbicy?

Chciałabym wiedzieć, czy po macosze, czyli drugiej żonie mojego ojca, która niedawno zmarła, należy mi się spadek? Macocha nie miała własnych dzieci.

 

Grzywna za przestępstwo skarbowe i wpis do KRK

W 2015 roku w lutym otrzymałem grzywnę za przestępstwo skarbowe i wpis do KRK. Od razu grzywnę uiściłem w całości. Minęło już od wpłaty prawie 2 lata, czyli powinienem być czysty. Dzisiaj byłem w sądzie okręgowym o wystawienie zaświadczenia o niekaralności i powiedziano mi, że odpowiedź przyjdzie li

 

Zrzeczenie się diety przez radną

Od września do czerwca 2019 będę na urlopie dla poratowania zdrowia, równocześnie pełnię funkcję radnej miasta, chciałabym startować również w wyborach (nowa kadencja). Czy mogę zrzec się diety, aby nie wykonywać innej pracy zarobkowej?

 

Nieodpłatne przekazanie firmy żony na męża

Co i w jakiej kolejności należy zrobić przy nieodpłatnym przekazaniu firmy żony na męża? Żona prowadzi jednoosobową działalność w dzierżawionym lokalu. Ja również prowadzę jednoosobową działalność we własnym lokalu.

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »