Możliwość zasiedzenia domu po 20 latach

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie

W niniejszej odpowiedzi postaram się wyjaśnić interesujące Panią zagadnienia związane z zasiedzeniem domu.

Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Według art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zgodnie z § 2 art. 172 K.c. po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z opisu zawartego w pytaniu wynika, że posiadanie Pani taty i ciotki jest posiadaniem samoistnym. Tata i ciotka czują się właścicielami nieruchomości, a także zachowują się jak właściciele, np. płacili podatki.

Pozostaje rozpatrzyć, czy posiadanie taty i ciotki jest posiadaniem w dobrej czy w złej wierze. Jest to istotne, gdyż posiadacz w dobrej wierze nabywa nieruchomość po upływie 20 lat, a w złej wierze – po upływie 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości.

Decydująca dla oceny dobrej i złej wiary posiadacza nieruchomości jest przede wszystkim jego świadomość.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. (sygn. akt: I CR 302/71) przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

W orzecznictwie sądowym obowiązuje pogląd, że nawet osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze (orzeczenie SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III ZCP 108/91).

Istotne w przedstawionej w pytaniu sytuacji faktycznej będzie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r. (II CKN 770/97), w którym stwierdzono, że dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, iż istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że posiadanie taty i ciotki jest posiadaniem w złej wierze.

Domniemanie dobrej wiary w postępowaniu sądowym w sprawie zasiedzenia domu

Tu należy wskazać, że gdyby tata i ciotka wszczęli postępowanie sądowe w sprawie zasiedzenia domu, mogliby skorzystać z domniemania dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”).

Jednak w opisanych okolicznościach rodzeństwo taty mogłoby to domniemanie obalić i sąd mógłby wniosek o zasiedzenie oddalić ze względu na to, że nie upłynął termin wymagany do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości (30 lat).

Pozostaje jeszcze pytanie, od kiedy można – w przypadku opisanym w pytaniu – liczyć termin zasiedzenia.

Z chwilą nabycia spadku Pani ojciec i ciotka stali się posiadaczami samoistnymi w zakresie przypadających im udziałów w spadku. Z pytania wynika, że rodzeństwo również zamieszkiwało w domu. Po wyprowadzeniu się rodzeństwa Pani tata i ciotka stali się z pewnością współposiadaczami całej nieruchomości.

Stosownie do orzecznictwa sądowego można stwierdzić, że początkiem biegu zasiedzenia będzie dzień, w którym Pani tata i ciotka ujawnili wolę posiadania całej nieruchomości dla siebie w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia.

Ze względu na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli tata i ciotka posiadają samoistnie nieruchomość od ponad 20 lat, mogliby się starać o zasiedzenie nieruchomości, ale w przypadku gdyby rodzeństwo obaliło domniemanie posiadania w dobrej wierze (o co w opisanej sytuacji nietrudno), to sąd oddali ich wniosek. Po 20 latach samoistnego posiadania sąd stwierdziłby zasiedzenie, gdyby rodzeństwo nie zaprzeczyło twierdzeniom taty i jego siostry co do tego, że posiadają samoistnie nieruchomość i że władają nią jak właściciele w dobrej wierze.

Czy można zasiedzieć dom po 20 latach?

Tak więc szanse na zasiedzenie domu po 20 latach są nikłe. Z uwagi na wskazane powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego należy stwierdzić, że posiadanie samoistne taty i ciotki jest posiadaniem w złej wierze. Termin zasiedzenia będzie więc trzydziestoletni.

Jeżeli wujkowie nie zbędą udziałów w nieruchomości na rzecz taty i ciotki, sytuacja będzie wyglądała tak, że nieruchomość nadal będzie współwłasnością czwórki rodzeństwa, a każde z rodzeństwa będzie miało udział 1/4 we własności nieruchomości.

Współwłasność może zostać zniesiona, jeżeli rodzeństwo dokona działu spadku. Ten dział spadku może polegać na tym, że własność nieruchomości przypadnie tacie i ciotce, za spłatą lub bez spłaty na rzecz pozostałego rodzeństwa.

Przeprowadzenie działu spadku w umowie pomiędzy spadkobiercami

Dział spadku może zostać przeprowadzony w umowie pomiędzy spadkobiercami lub w drodze postępowania sądowego.

Dokonując działu spadku, należałoby wziąć pod uwagę nakłady na wspólną nieruchomość, które zwiększyły jej wartość. Te nakłady można by zaliczyć na poczet spłaty rodzeństwa w wysokości odpowiedniej do udziału we współwłasności.

Z drugiej strony rodzeństwo, które nie zamieszkuje w domu i nie korzysta z niego, mogłoby wystąpić z roszczeniem o zwrot utraconych korzyści w związku z tym, że nie korzystali z nieruchomości, do której przysługuje im prawo.

Jeżeli nie ma zgody pomiędzy rodzeństwem co do losów nieruchomości i ewentualnego działu spadku (nie zostanie zawarta umowa o dział spadku), a rodzeństwo będzie żądało spłaty, to postępowanie może trwać długo i może zakończyć zasądzeniem na rzecz rodzeństwa spłaty w wysokości odpowiadającej ich udziałowi we współwłasności liczonej od wartości nieruchomości na dzień działu spadku.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział kwoty pomiędzy spadkobierców

Jeżeli w przypadku postępowania sądowego o dział spadku (którego może żądać każdy ze spadkobierców) sąd stwierdziłby, że żaden ze spadkobierców nie będzie musiał spłacić pozostałych, sąd mógłby nakazać sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości. Takie rozwiązanie byłoby zapewne niekorzystne dla taty i ciotki.

Jeżeli taty i rodzeństwa nie stać na spłatę pozostałego rodzeństwa, to mogą nadal posiadać nieruchomość wspólną i po upływie 30 lat od chwili, w której można by ich z pewnością uznać za posiadaczy samoistnych, mogliby wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości (udziałów przypadających rodzeństwu). Może się to udać, bo z pytania wynika, że rodzeństwo nie zgłasza roszczeń do nieruchomości (np. nie żąda dopuszczenia do posiadania rzeczy wspólnej).