Mamy 10 452 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budynki postawione częściowo na gruncie sąsiada - zasiedzenie części działki

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 29.08.2018

Moi rodzice są posiadaczami działki, na której od 40 lat stoi dom. Działka z uwagi na swoje ukształtowanie (jest wąska) została przez mojego ojca poszerzona o 4 m z części należącej do sąsiada. Tam też został postawiony płot oddzielający te dwie części. Wszystko odbyło się za zgodą sąsiada, który pisemnie oświadczył, że oddaje ten kawałek na rzecz moich rodziców w darowiźnie. Sąsiad zmarł przed kilku laty, a nieruchomość odziedziczyły jego 3 córki. Chciałbym w jakiś sposób „wyprostowanie” stan prawny nieruchomości. Zaproponowałem nawet, że odkupię ten kawałek. Niestety trudno się z tymi paniami porozumieć. Czy mógłbym ten problem rozwiązać, powołując się na zasiedzenie, czy będę musiał cofnąć płot i wyburzyć fragment budynku gospodarczego?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

 

W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż błędem było zwracanie się do córek sąsiada o sprzedaż nieruchomości. Mam jedynie nadzieję, że swojego zapytania nie wysłał Pan w mailu, SMS czy też listownie, a jedynie ustnie zapytał Pan o to współwłaścicielki. Takie działanie bowiem świadczy o tym, że nie czuje się Pan posiadaczem samoistnym spornego pasa ziemi. O ile z tego uda się „wyplątać” i jakoś pominąć ten temat w sporze, względnie sąsiadki nie będą miały żądnego dowodu na Pana twierdzenia, to uważam, że przesłanki do zasiedzenia są spełnione.

 

Istotny w sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

 

W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy jednak, iż weszli Państwo w posiadanie nieruchomości na skutek zakupu nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego, w takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowanie krótszy, tj. 20-letni, termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

 

Pierwsza z nich to posiadanie.

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy w posiadaniu. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

 

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat.

 

Nadto wskazuje Pan na fakt, iż doszło do przeniesienia posiadania samoistnego. Wskazać zatem należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

 

Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez Pana ojca zostało przeniesione na Pana, w takiej sytuacji możliwe jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.

 

Co do zasady, zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580).”* Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r.

 

Mając na uwadze, iż okres wymagany przez prawo minął, a spadkobierczynie nie zażądały wydania nieruchomości, w mojej ocenie doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście dobrze byłoby gdyby dysponował Pan pokwitowaniem opłaty podatku od nieruchomości, ale nie bez znaczenia dla Pana jest gospodarowanie nieruchomością jak własną.

 

 

 

 

* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus 6 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Zasiedzenie nieruchomości państwowej – sprzedaż budynku firmy stojącego na gruncie Skarbu Państwa

Moja firma jest w stanie likwidacji. Należy do niej budynek stojący na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (dawniej moja firma była państwową spółdzielnią). Czy mogę sprzedać ten budynek? Czy potencjalny nabywca może jako właściciel zabudowy dochodzić praw zasiedzenia działki?

Zasiedzenie na większej części nieruchomości

W 1982 r. babcia podarowała mojemu kuzynowi 1/2 nieruchomości z domem mieszkalnym, zawierając umowę używalności. Kuzyn miał prawo używać części mieszkalnej, a babcia z pomieszczenia gospodarczego zrobiła sobie małe mieszkanko (znacznie mniejsze niż 1/2 całości). Warunkiem darowizny była opieka nad babcią do jej śmierci. W notarialnym akcie darowizny wspomniano jednak tylko o używalności. Kuzyn zajął jednak aż 2/3 domu i reszty zabudowań. W 1996 r. babcia podarowała mi (wnuczce) swoją część, czyli 1/2 nieruchomości. Zmarła w 2002 r. Czy kuzyn ma prawo do zasiedzenia większej części nieruchomości, która zgodnie z prawem w połowie jest moja? Czy mogę domagać się jakiejś rekompensaty? Czy podział użytkowania wpisany w akcie notarialnym (ale brak wpisu w księdze wieczystej) oraz umowy ustne mogłabym zmienić lub podważyć?

Przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie po zmarłej babci

Mieszkam z rodziną w domu, który od śmierci babci mojej żony (tj. od 1992 r.) jest współwłasnością niepodzieloną (dom należał do zmarłej babci). Do tej pory żadna ze stron nie wniosła sprawy o podział majątku. W domu mieszka również nieprzerwanie matka żony. Czy w takiej sytuacji mamy również prawo ubiegać się o przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »