Mamy 8302 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budynki postawione częściowo na gruncie sąsiada - zasiedzenie części działki

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 29.08.2018

Moi rodzice są posiadaczami działki, na której od 40 lat stoi dom. Działka z uwagi na swoje ukształtowanie (jest wąska) została przez mojego ojca poszerzona o 4 m z części należącej do sąsiada. Tam też został postawiony płot oddzielający te dwie części. Wszystko odbyło się za zgodą sąsiada, który pisemnie oświadczył, że oddaje ten kawałek na rzecz moich rodziców w darowiźnie. Sąsiad zmarł przed kilku laty, a nieruchomość odziedziczyły jego 3 córki. Chciałbym w jakiś sposób „wyprostowanie” stan prawny nieruchomości. Zaproponowałem nawet, że odkupię ten kawałek. Niestety trudno się z tymi paniami porozumieć. Czy mógłbym ten problem rozwiązać, powołując się na zasiedzenie, czy będę musiał cofnąć płot i wyburzyć fragment budynku gospodarczego?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy. Szybka odpowiedź na pytanie i, co najważniejsze, wyczerpująca odpowiedź. Prawnicy są wspaniali, dostałam bardzo przejrzystą odpowiedź, zawierającą ważne szczegóły. Pani prawnik dokładnie doradziła mi, co mam robić, jak działać, jakie mam możliwości, co mam uwzględnić, pisząc wniosek, z jakiego paragrafu i co dla mnie ważne – napisała także od siebie, co najlepiej wypisać i na co zwracać uwagę. Gorąco polecam.
Agnieszka
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Krzysztof
Dziękuję za fachową poradę – bardzo mnie uspokoiła. Pani sędzia podczas rozprawy, uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, również powołała się na cytowane przez Pana artykuły. Pozdrowienia dla Pana Lenowieckiego – od dziś polecam wszystkim EPORADY24.
Danuta
Fachowa porada bardzo dokładnie opisana szybko na temat miałem uczucie że rozmawiam z prawnikiem w cztery oczy - gorąco polecam.
Maciej
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Dziękuję za jasną, rzeczową i bardzo szybką odpowiedź. Dzięki waszej pomocy sprawę w sądzie wygrałam. Wszystkim będę polecać Wasz portal eporady24.
Joanna
Serdecznie dziękuję prawnikom tego portalu za pomoc. Odpowiedzi były naprawdę rzetelne i, co ważne, udzielane bardzo szybko. Wiem, „na czym stoję”. Wiedzy nigdy za wiele, w kancelarii bywało, że po opisaniu swojego problemu dowiadywałem się jedynie, że sprawa jest ciekawa i trudna, traciłem czas, pieniądze i wiedziałem tyle, co wiedziałem. W przypadku tego portalu tak się nie da – jest pytanie i jest wyczerpująca odpowiedź. Osobiście jestem bardzo zadowolony z porady.
Roman
BARDZO POLECAM. Sprawa z którą się zwróciłem wydawała się bez wyjścia. Wplątałem się w bardzo skomplikowany "układ" współpracy z dużym producentem materiałów budowlanych. Sądziłem, że mając gwarancję + aprobaty + deklaracje + faktury i wykonując usługi na wysokim poziomie mogę spać spokojnie. Myliłem się. Realia okazały się bardzo brutalne. Byłem załamany - wszystkie próby zainteresowania różnych instytucji były nieskuteczne. Pani Eliza wskazała mi sposób i czynnie POMOGŁA w jego wprowadzeniu. Wiem, że do ostatecznego rozstrzygnięcia minie jeszcze sporo czasu. Sprawa jest naprawdę bardzo trudna. Odzyskałem jednak wiarę w siebie i ludzi. Kontakt bardzo dobry - o wiele lepszy od kontaktów z innymi prawnikami. Jeszcze raz gorąco POLECAM.
Zbyszek
Panie, Panowie, nie marnujcie czasu na przeszukiwanie internetu i poszukiwanie właściwych rozwiązań co do waszych prywatnych spraw. Napiszcie zapytanie do „eporady24”, a szybko, konkretnie i na temat dostaniecie odpowiedź... Za niewielką opłatą uzyskałem nie „odpowiedź”, lecz „odpowiedzi”, bo było ich kilka i jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Jarek
Jeżeli w poradach rozdawaliby Oskary, na pewno bym wysłał nominację do Oskara na eporady24.
Piotr
Dziękuję bardzo za rzetelną i wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu słyszałam różne sprzeczne opinie dotyczące mojego problemu i szczerze mówiąc, nie bardzo wiedziałam, do kogo się zwrócić, by uzyskać potrzebne informacje. W stosownym urzędzie nie dowiedziałam się niestety niczego konkretnego, a korzystanie z drogich usług biur doradczych nie wchodziło w grę. Państwa konkurencja w internecie wyceniła mój problem drożej. Pan Aleksander Słysz dokładnie przeanalizował moje pytania i rozwiał wątpliwości. Teraz wiem, jakie powinnam podjąć kroki w najbliższej przyszłości. Przyznam się, że obawiałam się krótkiej, lakonicznej odpowiedzi, niekoniecznie adekwatnej do wpłaconej kwoty, ale jestem pozytywnie zaskoczona. Duży plus za możliwość zadawania pytań dodatkowych.
Roksana
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

 

W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż błędem było zwracanie się do córek sąsiada o sprzedaż nieruchomości. Mam jedynie nadzieję, że swojego zapytania nie wysłał Pan w mailu, SMS czy też listownie, a jedynie ustnie zapytał Pan o to współwłaścicielki. Takie działanie bowiem świadczy o tym, że nie czuje się Pan posiadaczem samoistnym spornego pasa ziemi. O ile z tego uda się „wyplątać” i jakoś pominąć ten temat w sporze, względnie sąsiadki nie będą miały żądnego dowodu na Pana twierdzenia, to uważam, że przesłanki do zasiedzenia są spełnione.

 

Istotny w sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

 

W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy jednak, iż weszli Państwo w posiadanie nieruchomości na skutek zakupu nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego, w takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowanie krótszy, tj. 20-letni, termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

 

Pierwsza z nich to posiadanie.

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy w posiadaniu. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

 

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat.

 

Nadto wskazuje Pan na fakt, iż doszło do przeniesienia posiadania samoistnego. Wskazać zatem należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

 

Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez Pana ojca zostało przeniesione na Pana, w takiej sytuacji możliwe jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.

 

Co do zasady, zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580).”* Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r.

 

Mając na uwadze, iż okres wymagany przez prawo minął, a spadkobierczynie nie zażądały wydania nieruchomości, w mojej ocenie doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście dobrze byłoby gdyby dysponował Pan pokwitowaniem opłaty podatku od nieruchomości, ale nie bez znaczenia dla Pana jest gospodarowanie nieruchomością jak własną.

 

 

 

 

* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 - 0 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Zasiedzenie nieruchomości państwowej – sprzedaż budynku firmy stojącego na gruncie Skarbu Państwa

Moja firma jest w stanie likwidacji. Należy do niej budynek stojący na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (dawniej moja firma była państwową spółdzielnią). Czy mogę sprzedać ten budynek? Czy potencjalny nabywca może jako właściciel zabudowy dochodzić praw zasiedzenia działki?

Zasiedzenie na większej części nieruchomości

W 1982 r. babcia podarowała mojemu kuzynowi 1/2 nieruchomości z domem mieszkalnym, zawierając umowę używalności. Kuzyn miał prawo używać części mieszkalnej, a babcia z pomieszczenia gospodarczego zrobiła sobie małe mieszkanko (znacznie mniejsze niż 1/2 całości). Warunkiem darowizny była opieka nad babcią do jej śmierci. W notarialnym akcie darowizny wspomniano jednak tylko o używalności. Kuzyn zajął jednak aż 2/3 domu i reszty zabudowań. W 1996 r. babcia podarowała mi (wnuczce) swoją część, czyli 1/2 nieruchomości. Zmarła w 2002 r. Czy kuzyn ma prawo do zasiedzenia większej części nieruchomości, która zgodnie z prawem w połowie jest moja? Czy mogę domagać się jakiejś rekompensaty? Czy podział użytkowania wpisany w akcie notarialnym (ale brak wpisu w księdze wieczystej) oraz umowy ustne mogłabym zmienić lub podważyć?

Przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie po zmarłej babci

Mieszkam z rodziną w domu, który od śmierci babci mojej żony (tj. od 1992 r.) jest współwłasnością niepodzieloną (dom należał do zmarłej babci). Do tej pory żadna ze stron nie wniosła sprawy o podział majątku. W domu mieszka również nieprzerwanie matka żony. Czy w takiej sytuacji mamy również prawo ubiegać się o przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie?

Zapytaj prawnika

wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »