Zamiana działek bez aktu notarialnego a zasiedzenie

Czy po ustnej zamianie działek doszło do zasiedzenia?

Najczęściej tak bywa, jeżeli od ustnej zamiany minęło bardzo dużo czasu i obie strony faktycznie korzystały z zamienionych gruntów jak właściciele. Sama ustna zamiana nie przeniosła własności, bo zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży na podstawie art. 604 Kodeksu cywilnego, a istotę zamiany określa art. 603 Kodeksu cywilnego.

To jednak nie oznacza, że po latach nadal można po prostu wrócić do dawnego stanu ewidencyjnego. Jeżeli każda ze stron objęła cudzą działkę w posiadanie samoistne i wykonywała władztwo właścicielskie przez wymagany czas, mogło dojść do zasiedzenia z mocy prawa. Postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia ma w takim wypadku charakter deklaratoryjny – potwierdza stan prawny, który powstał wcześniej z upływem terminu.

Dlaczego ustna zamiana nie przenosi własności?

Nawet zgodne ustalenia rodzinne nie wystarczają do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Własność działki przechodzi dopiero na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony tylko faktycznie zamieniły się gruntami i zaczęły z nich korzystać, to prawnie pozostały właścicielami dotychczasowych działek, chyba że później doszło do zasiedzenia.

W praktyce właśnie taki stan – formalnie jedna własność, faktycznie inne użytkowanie – często trwa przez dziesięciolecia, a potem przechodzi na spadkobierców albo następców prawnych. Wtedy kluczowe staje się nie to, kto był wpisany jako właściciel pierwotnie, lecz kto i jak długo władał konkretnym gruntem.

Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Z kolei zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

W sprawach dotyczących ustnej zamiany działek co do zasady przyjmuje się złą wiarę, ponieważ strony wiedziały albo powinny wiedzieć, że bez aktu notarialnego nie doszło do skutecznego przeniesienia własności. W praktyce więc zwykle trzeba badać termin 30-letni, a nie 20-letni.

Co oznacza posiadanie samoistne?

Nie wystarczy samo okazjonalne korzystanie z gruntu. Konieczne jest posiadanie samoistne, czyli władanie rzeczą jak właściciel. Definicję posiadacza samoistnego zawiera art. 336 Kodeksu cywilnego. O samoistnym charakterze posiadania świadczą zwykle takie okoliczności jak: samodzielne uprawianie gruntu, ogrodzenie, ponoszenie nakładów, decydowanie o sposobie korzystania, oddawanie gruntu innym osobom, pobieranie pożytków czy występowanie wobec otoczenia jako właściciel.

Samo płacenie podatku od nieruchomości albo podatku rolnego nie przesądza jeszcze o zasiedzeniu, ale może być jednym z dowodów. Sąd ocenia całość zachowania posiadacza. Jeżeli więc jedna rodzina od kilkudziesięciu lat faktycznie włada konkretną działką, uprawia ją, inwestuje w nią i nikt tego skutecznie nie kwestionuje, to jest to silny argument na rzecz zasiedzenia.

Zobacz również:

Czy darowizna działki dziecku przerwie zasiedzenie?

Czy można doliczyć czas posiadania ojca lub wuja?

Tak. Zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, doliczenie jego czasu jest skuteczne tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza upłynęło co najmniej 30 lat.

To ma duże znaczenie przy przekazaniu gospodarstwa dzieciom, darowiźnie, spadkobrania czy nieformalnym następstwie po rodzicach. Jeżeli więc ojciec władał cudzą działką przez 25 lat, a następnie przekazał gospodarstwo synowi, syn może doliczyć ten okres do własnego posiadania. Analogicznie działa to po drugiej stronie sporu.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia po zamianie działek?

Termin liczy się od chwili objęcia działki w posiadanie samoistne. W przypadku ustnej zamiany będzie to zwykle dzień, w którym strony faktycznie zaczęły władać zamienionymi gruntami jak właściciele. Nie zawsze da się wskazać jedną dokładną datę z dokumentu, dlatego w praktyce sąd ustala ją na podstawie zeznań świadków, dokumentów podatkowych, map, dopłat rolnych, umów z dostawcami mediów, zdjęć i innych dowodów.

Jeżeli od tej daty minęło ponad 30 lat i nie było skutecznego przerwania biegu zasiedzenia, żądanie „powrotu do stanu sprzed zamiany” może być już bezskuteczne.

Czy podatek, różnica powierzchni albo błędy w dokumentach blokują zasiedzenie?

Zwykle nie. To, że ktoś płacił podatek za działkę według dawnego stanu formalnego albo że po latach wyszła na jaw różnica w powierzchni, nie wyklucza zasiedzenia. Sąd bada przede wszystkim zakres faktycznego posiadania. Zasiedzieć można konkretny fragment gruntu, jeżeli jest dostatecznie oznaczony i da się ustalić jego granice w postępowaniu dowodowym.

Jeżeli jednak istnieje spór co do przebiegu granicy, a nie co do całej działki, czasem konieczne może być równoległe rozważenie innych środków prawnych, np. postępowania o rozgraniczenie. Trzeba jednak pamiętać, że samo rozgraniczenie co do zasady nie przerywa biegu zasiedzenia.

Zobacz również:

odłączenie działki z księgi wieczystej – procedura, koszty i podatek

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Zgodnie z art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Z kolei art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że bieg przedawnienia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw albo egzekwowania roszczeń danego rodzaju, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

W praktyce przy zasiedzeniu chodzi o działania skierowane przeciwko posiadaczowi, które realnie zmierzają do odzyskania władztwa nad nieruchomością, np. pozew o wydanie nieruchomości. Po skutecznym przerwaniu termin biegnie od nowa.

Nie każde postępowanie wywoła taki skutek. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że przykładowo samo postępowanie rozgraniczeniowe nie musi przerywać biegu zasiedzenia. Znaczenie ma to, jaki był cel konkretnej czynności i przeciwko komu była ona skierowana.

Co można zrobić dzisiaj w praktyce?

Jeżeli chce Pan ocenić, czy odzyskanie pierwotnej działki jest jeszcze możliwe, trzeba najpierw ustalić cztery kwestie:

1. kiedy dokładnie doszło do objęcia działek w faktyczne posiadanie po zamianie,
2. czy posiadanie miało charakter samoistny,
3. czy następcy prawni mogą doliczyć czas posiadania poprzedników na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego,
4. czy bieg zasiedzenia został kiedykolwiek skutecznie przerwany.

Jeżeli 30-letni termin już upłynął, a nie było przerwy w biegu, to w praktyce bardziej realne może być uporządkowanie stanu prawnego niż odzyskanie pierwotnej działki. Często kończy się to wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia, a następnie ujawnieniem prawa własności w księdze wieczystej.

Jeżeli natomiast termin jeszcze nie upłynął albo istnieją argumenty, że posiadanie nie było samoistne, można rozważyć działania zmierzające do ochrony własności, w tym wystąpienie z odpowiednim powództwem. Dobór środka prawnego zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

FAQ

Czy ustna zamiana działek jest ważna?

Nie w zakresie przeniesienia własności. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego potrzebny jest akt notarialny.

Czy po 40 latach można jeszcze żądać zwrotu pierwotnej działki?

Często już nie, ponieważ po 30 latach posiadania w złej wierze mogło dojść do zasiedzenia na podstawie art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak sprawdzić, czy termin rzeczywiście upłynął i czy nie został przerwany.

Czy spadkobierca lub obdarowany może doliczyć czas posiadania rodzica?

Tak, jeżeli doszło do przeniesienia posiadania. Pozwala na to art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy płacenie podatku przesądza o zasiedzeniu?

Nie. To tylko jeden z możliwych dowodów. Najważniejsze jest samoistne posiadanie w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego.

Czy rozgraniczenie przerywa bieg zasiedzenia?

Co do zasady nie automatycznie. Ocenia się charakter konkretnej czynności i jej cel. Najpewniejszym przykładem przerwania jest działanie bezpośrednio zmierzające do odzyskania nieruchomości, np. pozew o wydanie.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 123 § 1 pkt 1, art. 158, art. 172, art. 175, art. 176, art. 336, art. 603 i art. 604.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1987 r., III CZP 104/86.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 r., III CSK 251/10.