Odłączenie działki z księgi wieczystej – procedura, koszty i podatek

Na czym polega odłączenie działki z księgi wieczystej?

Jedna księga wieczysta może obejmować więcej niż jedną działkę ewidencyjną. Sama działka ewidencyjna nie zawsze jest więc osobną nieruchomością w znaczeniu ksiąg wieczystych. Jeżeli właściciel chce sprzedać jedną z działek, ustanowić hipotekę tylko na jednej części albo uporządkować stan prawny, może wystąpić o odłączenie działki z dotychczasowej księgi i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.

W opisanej sytuacji działka nr 318 została już podzielona na działki nr 318/2 i 318/3. Jeżeli podział został prawidłowo zatwierdzony i ujawniony w ewidencji gruntów, dalszym krokiem jest złożenie wniosku do sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste. Celem jest takie ukształtowanie stanu prawnego, aby działka przeznaczona pod budowę i działka przeznaczona do sprzedaży były objęte odrębnymi księgami.

Ma to duże znaczenie przy kredycie hipotecznym. Hipoteka wpisywana jest do księgi wieczystej i obciąża nieruchomość objętą tą księgą. Jeżeli obie działki pozostaną w jednej księdze, bank może oczekiwać ustanowienia zabezpieczenia na całej nieruchomości objętej księgą, a nie tylko na jednej działce ewidencyjnej.

Kiedy można odłączyć działkę i założyć nową księgę wieczystą?

Odłączenie działki jest możliwe, gdy działka jest prawidłowo oznaczona w ewidencji gruntów i może być jednoznacznie zidentyfikowana. W praktyce potrzebne są aktualne dane ewidencyjne, w szczególności numer działki, powierzchnia, położenie i dokumenty geodezyjne. Jeżeli podział nie został jeszcze formalnie przeprowadzony, najpierw trzeba doprowadzić do zatwierdzenia podziału i ujawnienia nowych działek w ewidencji gruntów.

Wniosek składa się na formularzu KW-ZAL, jeżeli chodzi o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości odłączanej lub wyodrębnianej z innej księgi. Zwykle dołącza się także załączniki dotyczące oznaczenia działki, w szczególności KW-OZN, oraz dokumenty z ewidencji gruntów. Dokumenty geodezyjne powinny być przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Wniosek można złożyć samodzielnie w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych właściwym ze względu na położenie nieruchomości, albo przesłać pocztą. Jeżeli odłączenie działki następuje przy sprzedaży, odpowiedni wniosek może zostać objęty aktem notarialnym, a notariusz przesyła go do sądu wieczystoksięgowego.

Jakie dokumenty są potrzebne do odłączenia działki?

Zakres dokumentów zależy od tego, czy podział działki jest już ujawniony w ewidencji gruntów oraz czy odłączenie następuje samodzielnie, czy przy okazji sprzedaży. Najczęściej potrzebne są:

• formularz KW-ZAL, czyli wniosek o założenie księgi wieczystej,
• oznaczenie dotychczasowej księgi wieczystej, z której działka ma zostać odłączona,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej albo inny dokument geodezyjny wymagany w danej sprawie,
• dokument potwierdzający prawo własności, jeżeli nie wynika ono wystarczająco z dotychczasowej księgi,
• dowód uiszczenia opłat sądowych.

Jeżeli w dokumentach występuje rozbieżność, np. inna powierzchnia działki, błędny numer albo nieaktualne oznaczenie nieruchomości, sąd może wezwać do uzupełnienia wniosku. W takim przypadku przed odłączeniem działki konieczne bywa sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Ile kosztuje odłączenie działki z księgi wieczystej?

Na dzień aktualizacji artykułu podstawowe koszty sądowe są następujące:

• 100 zł – opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej albo odłączenie nieruchomości lub jej części,
• 200 zł – opłata za wpis prawa własności, jeżeli taki wpis jest dokonywany,
• 200 zł – opłata za wpis hipoteki, jeżeli po założeniu odrębnej księgi będzie ustanawiana hipoteka,
• opłaty za wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – według stawek właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów.

W typowym przypadku, gdy właściciel chce odłączyć działkę i założyć dla niej nową księgę z wpisem własności, trzeba liczyć się z opłatą sądową obejmującą założenie księgi oraz wpis prawa własności. Jeżeli sprawa jest załatwiana przy akcie notarialnym sprzedaży, dojdą koszty notarialne i podatkowe związane z samą umową sprzedaży.

Czy odłączenie działki powoduje podatek?

Samo odłączenie działki z księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi nie jest sprzedażą, darowizną ani innym odpłatnym zbyciem. Z tego powodu sama czynność techniczno-prawna w księdze wieczystej nie powoduje podatku dochodowego.

Podatek może pojawić się dopiero przy sprzedaży działki. Zgodnie z ustawą o PIT odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Jeżeli więc działka została nabyta w 2011 r., pięcioletni termin upłynął z końcem 2016 r. Sprzedaż dokonana obecnie nie powinna powodować PIT, o ile nie doszło później do nowego nabycia, np. w wyniku zniesienia współwłasności ponad dotychczasowy udział.

Podział geodezyjny działki oraz założenie nowej księgi wieczystej nie powodują rozpoczęcia biegu pięcioletniego terminu od nowa. Termin należy zasadniczo liczyć od pierwotnego nabycia nieruchomości, z której powstała wydzielona działka.

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat i ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięcioletniego terminu, dochód ze sprzedaży nieruchomości jest co do zasady opodatkowany 19% PIT. Podatnik składa wtedy zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Ustawa przewiduje jednak zwolnienie, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Obecnie termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do celów mieszkaniowych mogą należeć m.in. zakup domu lub mieszkania, zakup gruntu pod budowę domu, budowa, rozbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu, a także spłata określonych kredytów mieszkaniowych wraz z odsetkami.

Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do zwolnienia. Wydatki muszą służyć własnym celom mieszkaniowym podatnika i powinny być odpowiednio udokumentowane. Wydatki na cele rekreacyjne nie korzystają z tego zwolnienia.

Dostęp do drogi po odłączeniu działki

Przed odłączeniem działki warto sprawdzić, czy każda z działek ma prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp może wynikać z bezpośredniego położenia przy drodze publicznej, udziału w drodze wewnętrznej albo służebności przechodu i przejazdu.

W opisanej sprawie właścicielka ma udział w działce nr 320 stanowiącej drogę dojazdową. Jeżeli udział ten zapewnia dojazd do obu działek, problem może nie wystąpić. Jeżeli jednak po odłączeniu działka nr 318/3 nie miałaby prawnie zagwarantowanego dojazdu, należałoby rozważyć ustanowienie służebności. Gdy służebność ma obciążać działkę stanowiącą współwłasność, potrzebna jest zgoda współwłaścicieli, ponieważ ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego przekracza zwykły zarząd rzeczą wspólną.

Jeżeli zgody nie da się uzyskać, właściciel nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może dochodzić ustanowienia drogi koniecznej w sądzie. Zwykle wiąże się to z wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążanej.

Czy lepiej odłączyć działkę przed sprzedażą?

W wielu przypadkach tak. Jeżeli sprzedawana działka ma już własną księgę wieczystą, kupujący łatwiej oceni jej stan prawny, bank szybciej zbada zabezpieczenie, a w akcie notarialnym jest mniej czynności wieczystoksięgowych do wykonania. Jest to szczególnie ważne, gdy druga działka ma pozostać u właściciela i zostać obciążona hipoteką pod kredyt budowlany.

Odłączenie przed sprzedażą pomaga także uniknąć nieporozumień dotyczących dojazdu, służebności, udziału w drodze wewnętrznej, granic oraz obciążeń. Nie jest to jednak zawsze konieczne. W praktyce notariusz może przygotować umowę sprzedaży jednej z działek oraz wniosek o jej odłączenie i założenie nowej księgi wieczystej dla nabywcy.

Podsumowanie

Odłączenie działki z księgi wieczystej jest przydatne wtedy, gdy właściciel chce sprzedać jedną z działek, ustanowić hipotekę tylko na części nieruchomości albo uporządkować stan prawny po podziale geodezyjnym. Najważniejsze jest wcześniejsze sprawdzenie, czy podział został ujawniony w ewidencji gruntów, czy dokumenty geodezyjne są aktualne i czy odłączana działka ma prawny dostęp do drogi publicznej.

W opisanym stanie faktycznym, przy nabyciu nieruchomości w 2011 r., sprzedaż działki dokonana obecnie nie powinna powodować PIT, ponieważ minął pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia. Inaczej może być, jeżeli po drodze doszło do nowego nabycia udziału albo innych czynności zmieniających zakres własności.

FAQ

Czy można sprzedać jedną działkę z księgi obejmującej kilka działek?

Tak. Sprzedaż jednej działki jest możliwa, ale w akcie notarialnym trzeba odpowiednio opisać działkę i złożyć wniosek o jej odłączenie oraz założenie nowej księgi wieczystej. W wielu przypadkach wygodniej jest założyć nową księgę przed sprzedażą.

Czy podział działki automatycznie tworzy nową księgę wieczystą?

Nie. Podział geodezyjny i ewidencyjny nie zakłada automatycznie odrębnej księgi wieczystej. Potrzebny jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego albo wniosek zawarty w akcie notarialnym.

Czy założenie nowej księgi wieczystej zmienia datę nabycia dla PIT?

Co do zasady nie. Założenie nowej księgi wieczystej i odłączenie działki nie są nowym nabyciem. Dla pięcioletniego terminu podatkowego liczy się zasadniczo pierwotna data nabycia nieruchomości, z której wydzielono działkę.

Ile wynosi opłata za odłączenie działki z księgi wieczystej?

Aktualna opłata sądowa za założenie księgi wieczystej albo odłączenie nieruchomości lub jej części wynosi 100 zł. Jeżeli potrzebny jest wpis prawa własności, co do zasady trzeba doliczyć 200 zł.

Czy potrzebna jest zgoda współwłaścicieli drogi dojazdowej?

Jeżeli odłączana działka ma korzystać z drogi stanowiącej współwłasność albo ma zostać ustanowiona służebność obciążająca taką drogę, w praktyce potrzebna jest zgoda współwłaścicieli. Brak zgody może oznaczać konieczność postępowania sądowego.

Czy można ustanowić hipotekę tylko na jednej z dwóch działek?

Najbezpieczniej zrobić to po założeniu odrębnej księgi wieczystej dla działki, która ma stanowić zabezpieczenie. Jeżeli obie działki są w jednej księdze, hipoteka może obciążać całą nieruchomość objętą tą księgą.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

5. Formularze wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste - Ministerstwo Sprawiedliwości