Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości – jak to naprawić?

Dwie księgi wieczyste a jedna nieruchomość

Podstawowa zasada wynika z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Księga wieczysta ma ujawniać stan prawny nieruchomości, a więc przede wszystkim właściciela, użytkownika wieczystego, prawa rzeczowe, ograniczenia i obciążenia.

Definicję nieruchomości zawiera art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, czyli grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli szczególny przepis pozwala traktować je jako odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problem pojawia się wtedy, gdy ta sama działka ewidencyjna albo ta sama część dawnej większej nieruchomości widnieje w dwóch księgach wieczystych. Jeżeli w obu księgach ujawniono różnych właścicieli, powstaje realna niezgodność stanu prawnego. Może ona zablokować sprzedaż, kredyt hipoteczny, podział nieruchomości, postępowanie spadkowe albo inwestycję budowlaną.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej ma szczególne znaczenie praktyczne. Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza m.in. wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W praktyce oznacza to, że kupujący, bank albo notariusz nie powinni ignorować takiego ostrzeżenia.

Najpierw ustal, czy chodzi o błąd techniczny, czy o spór o własność

Nie każda nieprawidłowość w księdze wieczystej od razu oznacza konieczność procesu. Przed wyborem drogi prawnej trzeba sprawdzić, co dokładnie jest niezgodne: numer działki, powierzchnia, przebieg podziału geodezyjnego, oznaczenie właściciela, podstawa nabycia czy samo istnienie dwóch konkurencyjnych ksiąg.

W pierwszej kolejności należy zebrać aktualne odpisy obu ksiąg wieczystych, dokumenty stanowiące podstawę wpisów, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, mapy z podziałów, akty notarialne, postanowienia spadkowe, decyzje administracyjne oraz dokumenty z dawnych ksiąg, jeżeli są dostępne. Dopiero taka dokumentacja pozwala ocenić, czy wystarczy wniosek do sądu wieczystoksięgowego, czy konieczny będzie pozew.

Jeżeli problem polega np. na błędnym oznaczeniu działki, powierzchni albo rozbieżności między ewidencją gruntów a księgą, właściwa może być procedura korekty dokumentów i wpisów. Inaczej wygląda sytuacja, gdy w dziale II dwóch ksiąg ujawniono różnych właścicieli tej samej nieruchomości. Wtedy sąd wieczystoksięgowy zazwyczaj nie może samodzielnie rozstrzygnąć sporu o prawo własności w trybie prostego wniosku.

Kiedy potrzebne jest powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej?

Podstawą prawną powództwa jest art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W sprawie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości żądanie pozwu musi być bardzo precyzyjne. Trzeba wskazać numery ksiąg, oznaczenie działki lub nieruchomości, treść żądanego wpisu albo wykreślenia oraz dokumenty, które potwierdzają rzeczywisty stan prawny. W praktyce żądanie może zmierzać np. do wykreślenia z jednej księgi wpisów dotyczących wyodrębnionej działki, ujawnienia właściwego właściciela albo usunięcia wpisu, który nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Nie należy automatycznie zakładać, że pozwanym będzie tylko osoba wpisana w drugiej księdze. Pozwanymi powinny być wszystkie osoby, których prawa mogą zostać dotknięte wyrokiem, np. współwłaściciele, spadkobiercy, użytkownicy wieczyści albo osoby, na rzecz których wpisano ograniczone prawa rzeczowe. Błędne oznaczenie stron może wydłużyć postępowanie albo doprowadzić do oddalenia powództwa.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach dwóch ksiąg wieczystych

W podobnych sprawach wypowiadał się Sąd Najwyższy. W uchwale z dnia 31 stycznia 1996 r., sygn. III CZP 200/95, wskazano, że jeżeli ta sama część większych nieruchomości jest objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest uzgodnienie stanu prawnego jednej z ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek.

Podobnie w uchwale z dnia 29 lutego 1996 r., sygn. III CZP 16/96, Sąd Najwyższy przyjął, że gdy ta sama oznaczona ewidencyjnie działka jest objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawniono różnych właścicieli, możliwe jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Te uchwały nadal mają praktyczne znaczenie, ponieważ opisują mechanizm prawny stosowany właśnie wtedy, gdy problem nie polega na prostej omyłce pisarskiej, lecz na konkurencyjnych wpisach prawa własności w dwóch księgach.

Do którego sądu złożyć pozew i co powinien zawierać?

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wnosi się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Wynika to z art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje właściwość wyłączną dla spraw o własność, inne prawa rzeczowe na nieruchomości oraz posiadanie nieruchomości.

Pozew powinien zawierać przede wszystkim dokładne oznaczenie stron, wartość przedmiotu sporu, precyzyjne żądanie, uzasadnienie faktyczne, wykaz dowodów oraz załączniki. W tego typu sprawach kluczowe znaczenie mają dokumenty geodezyjne, akty notarialne, dawne i aktualne odpisy ksiąg, dokumenty podziałowe oraz dokumenty potwierdzające następstwo prawne.

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. To powód powinien więc wykazać, jaki jest rzeczywisty stan prawny nieruchomości i dlaczego treść jednej z ksiąg jest nieprawidłowa.

Aktualnie trzeba też pamiętać o koncentracji materiału procesowego. Dawny art. 207 § 6 K.p.c., często przywoływany w starszych poradach, nie obowiązuje już w tej postaci. Obecnie znaczenie ma m.in. art. 205¹² K.p.c.; po zatwierdzeniu projektu planu rozprawy albo sporządzeniu planu rozprawy spóźnione twierdzenia i dowody mogą zostać pominięte, chyba że strona wykaże, że ich wcześniejsze powołanie nie było możliwe albo potrzeba ich powołania wynikła później.

Ile kosztuje sprawa o uzgodnienie księgi wieczystej?

Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu i jest ustalana na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu powyżej 20 000 zł pobiera się opłatę stosunkową w wysokości 5% tej wartości, nie więcej jednak niż 100 000 zł. To ważna zmiana w stosunku do starszych opracowań, w których można spotkać limit 200 000 zł.

Przy wartości przedmiotu sporu do 20 000 zł stosuje się opłaty stałe określone w art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W praktyce przy nieruchomościach wartość przedmiotu sporu często odpowiada wartości prawa, którego dotyczy żądanie, ale nie zawsze musi być równa wartości całej nieruchomości. Zależy to od treści pozwu i zakresu żądanego uzgodnienia.

Do kosztów należy doliczyć ewentualne koszty dokumentów, odpisów, wypisów i wyrysów, pełnomocnika, opinii biegłego, jeżeli będzie potrzebna, a po prawomocnym wyroku także opłaty od wniosku wieczystoksięgowego, jeżeli wpis w księdze będzie wymagał osobnego wniosku.

Zabezpieczenie roszczenia przez ostrzeżenie w księdze wieczystej

W pozwie warto złożyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia przez wpis ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej. Podstawą jest art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

Dodatkową podstawą procesową są art. 730 i nast. K.p.c. oraz art. 755 § 1 K.p.c. W sprawach niepieniężnych sąd może udzielić zabezpieczenia w sposób odpowiedni do okoliczności, w tym nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze.

Ostrzeżenie nie rozstrzyga jeszcze, kto jest właścicielem, ale sygnalizuje osobom trzecim, że toczy się spór o stan prawny. Może to ograniczyć ryzyko sprzedaży nieruchomości, ustanowienia hipoteki albo innych działań opartych na błędnej księdze.

Co po wyroku uzgadniającym księgę wieczystą?

Prawomocny wyrok wydany w sprawie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi podstawę do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Po zakończeniu procesu trzeba dopilnować, aby sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu zgodnego z treścią wyroku albo aby został złożony właściwy wniosek o wpis.

Jeżeli w sprawie występuje kilka powiązanych problemów, np. dawny podział geodezyjny, księga obejmująca zbyt szeroki obszar, budynki na jednej działce albo potrzeba założenia osobnych ksiąg dla wyodrębnionych nieruchomości, konieczne może być także uporządkowanie dokumentacji geodezyjnej i ewidencyjnej. W takich sytuacjach trzeba rozważyć nie tylko spór o własność, ale też odłączenie działki z księgi wieczystej albo założenie nowej księgi dla wydzielonej nieruchomości.

Jeżeli na jednej działce znajdują się dwa domy albo w praktyce funkcjonują dwa odrębne majątki, sama księga wieczysta nie zawsze rozwiąże problem. Niekiedy potrzebny jest podział geodezyjny, zniesienie współwłasności, ustanowienie odrębnej własności lokalu albo odrębne KW dla dwóch domów. To zależy od tego, co dokładnie ma być przedmiotem samodzielnego obrotu.

FAQ

Czy jedna nieruchomość może mieć dwie księgi wieczyste?

Co do zasady nie. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Jeżeli ta sama działka lub ta sama część nieruchomości widnieje w dwóch księgach, trzeba ustalić, czy jest to błąd techniczny, skutek dawnych podziałów, czy rzeczywisty spór o własność.

Czy wystarczy wniosek o zamknięcie jednej księgi wieczystej?

Nie zawsze. Jeżeli w obu księgach widnieją różni właściciele, sąd wieczystoksięgowy zwykle nie rozstrzygnie sporu w prostym trybie wniosku. Wtedy potrzebne jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Kto może wnieść pozew o uzgodnienie księgi wieczystej?

Pozew może wnieść osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo zostało dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. W praktyce najczęściej będzie to właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty albo inna osoba, której prawo wynika z dokumentów, ale nie odpowiada treści księgi.

Kogo trzeba pozwać w sprawie dwóch ksiąg wieczystych?

Pozwać należy osoby, których prawa mogą zostać naruszone albo zmienione przez wyrok. Najczęściej będą to osoby wpisane jako właściciele w drugiej księdze, ich spadkobiercy, współwłaściciele oraz osoby, na rzecz których wpisano prawa ograniczone. Dobór stron zależy od treści ksiąg i dokumentów.

Czy można sprzedać nieruchomość, gdy są dwie księgi wieczyste?

Formalnie zależy to od konkretnego stanu ksiąg i dokumentów, ale w praktyce taka sprzedaż jest bardzo ryzykowna. Notariusz, kupujący albo bank mogą odmówić przeprowadzenia transakcji do czasu wyjaśnienia niezgodności, zwłaszcza gdy w księdze wpisano ostrzeżenie.

Czy wpis ostrzeżenia rozwiązuje problem?

Nie. Ostrzeżenie informuje osoby trzecie o niezgodności lub toczącym się sporze, ale samo nie usuwa błędnych wpisów. Do definitywnego uporządkowania ksiąg potrzebny jest właściwy wpis w księdze wieczystej, najczęściej na podstawie prawomocnego wyroku.

Podsumowanie

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości to poważna niezgodność, szczególnie gdy w obu księgach ujawniono różnych właścicieli. Przed podjęciem działań trzeba ustalić źródło problemu: dawny podział, błąd w oznaczeniu działki, niezamkniętą księgę, nieaktualny wpis albo rzeczywisty konflikt własnościowy.

Jeżeli sprawa ma charakter sporu o prawo własności, właściwą drogą jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Pozew powinien być oparty na pełnej dokumentacji i zawierać precyzyjne żądanie, ponieważ sąd jest związany treścią żądania i nie zastąpi strony w ustaleniu, jaki wpis ma zostać dokonany.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 341
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96