Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zniesienie współwłasności a wpis w księdze wieczystej

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 14.01.2014

Czy wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości jest ustanowieniem na niej ograniczonego prawa rzeczowego, które powinno być automatycznie wpisane do księgi wieczystej?

 

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Powództwo o zniesienie współwłasności nie powoduje samo w sobie wpisania wzmianki do księgi wieczystej o istnieniu tego postępowania.

 

Księgi wieczyste są odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości. Przepisy wprowadziły zasadę wiarygodności wpisów w księgach wieczystych, z której wynika m.in. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepisy o rękojmi przyjmują w imię bezpieczeństwa obrotu bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym.

 

Z tego powodu niezbędne są wszelkie środki prawne umożliwiające zabezpieczenie nabytych praw do nieruchomości, zanim zostaną one ujawnione w księdze wieczystej w formie wpisu. Funkcję taką spełnia instytucja wzmianki w księdze wieczystej, która obok ostrzeżenia jest jednym z instrumentów ochrony rzeczywistego właściciela nieruchomości nieujawnionego w księdze wieczystej. Jej funkcja ochronna przejawia się w tym, że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dokonanie wzmianki w księdze wieczystej wyłącza rękojmię. Dodatkowo skuteczność ujawnienia wzmianki jest wzmocniona przez zasadę tzw. formalnej jawności ksiąg wieczystych wyrażonej w art. 2 wspomnianej ustawy, zgodnie z którą księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę1.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Pan pyta o wniesienie sprawy o zniesienie współwłasności i jej skutki. Samo wniesienie tej sprawy nie spowoduje wpisania do księgi wieczystej żadnego obciążenia dzielonej nieruchomości (nie spowoduje także wpisania ograniczonego prawa rzeczowego).

 

Ze współwłasnością rzeczy mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy (prawa) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może być ona albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (niekiedy zwaną również bezudziałową).

 

Pyta Pan wprost o współwłasność, dlatego wszelkie informacje odnoszą się do kwestii znoszenia współwłasności w częściach ułamkowych, tj. współwłasności, w której każdy ze współwłaścicieli (współuprawnionych) ma swój, precyzyjnie określony udział. Z sytuacją taką mamy do czynienia m.in. w przypadku majątku spadkowego czy majątku wspólnego małżonków od chwili ustania wspólności majątkowej np. wskutek rozwodu.

 

Procedura znoszenia współwłasności jest unormowana przez przepisy art. 210-221 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.). Zniesienie współwłasności może nastąpić albo w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, albo w wyniku postępowania sądowego.

 

Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności będzie konieczne zazwyczaj wtedy, gdy co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się zniesieniu współwłasności lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału rzeczy (prawa). W tym przypadku prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu, pojedynczemu współwłaścicielowi (art. 210 K.c.), z tym tylko zastrzeżeniem, że uprawnienie to może zostać wyłączone na czas nie dłuższy niż lat pięć, w drodze wcześniejszej umowy wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem okresu, na jaki współwłaściciele zgodnie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat, a przedłużenie to można ponowić.

 

Zniesienie współwłasności kwalifikuje się do trybu sądowego postępowania nieprocesowego (art. 606-625 Kodeksu postępowania cywilnego; w skrócie: K.p.c.). W związku z tym postępowanie wszczynane jest na wniosek zainteresowanego, a orzeczenie – merytorycznie rozstrzygające sprawę – przybiera formę postanowienia. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć opinii uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku współwłaścicieli jest związany ich stanowiskiem, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.

 

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy, wskazać należy:

 

  • podział wspólnej rzeczy (prawa), z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
  • przyznanie rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
  • sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c. i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

 

Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym, a zarazem pożądanym sposobem podziału, dlatego że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Ten sposób zniesienia współwłasności jest jednak niemożliwy w sytuacji, gdy taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).

 

Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy (prawa) – stosownie do okoliczności – jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.

 

Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego” (art. 212 § 2 K.c.). Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności uzgodnionej sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, którzy nie są w tym zakresie ograniczeni żadnymi szczególnymi przepisami.

 

Należy wskazać, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć (przesunąć w czasie) termin zapłaty rat już wymagalnych.

 

Szczególne zasady sądowego znoszenia współwłasności dotyczą gospodarstwa rolnego. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (np. prowadziłoby do nadmiernego rozdrobnienia), sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy pozostali (art. 213 K.c.).

 

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden z nich, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

 

Dopiero na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego – stosownie do przepisów K.p.c. Sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa (art. 214 K.c.).

 

W przypadku znoszenia współwłasności gospodarstwa rolnego sąd może nadto obniżyć przysługujące współwłaścicielom spłaty, jeżeli sami nie potrafią oni dojść do porozumienia, co do ich wysokości. Przy określaniu stopnia obniżenia spłat sąd bierze pod uwagę:

 

  • typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;
  • sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

 

Jeżeli jednak współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, zbył odpłatnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa (art. 217 K.c.).

 

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletniości. Ograniczenie powyższym terminem nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy, którzy mogą zamieszkiwać w gospodarstwie rolnym bezterminowo (art. 218 K.c.).

 

Czasem zdarza się (przy podziale nieruchomości), że konieczne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowych, które wtedy dopiero zostaną wpisane do księgi wieczystej obciążonej nimi podzielonej nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o służebność przechodu, przejazdu dla każdoczesnego właściciela określonej nieruchomości władnącej. Takie służebności sąd orzeka jednak dopiero w orzeczeniu kończącym postępowanie, na pewno nie na początku tego postępowania.

 

 

 

1. T. Hencwelski, Podstawy ujawnienia wzmianki w księdze wieczystej, „Monitor Prawniczy” 4/2010.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX minus IX =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Udział we współwłasności

Znalazłam ofertę sprzedaży mieszkania w formie udziału ze wskazaniem. Czy to udział we współwłasności? Co to dokładnie oznacza, czy warto kupić nieruchomość na tej zasadzie?

Wniosek o zniesienie współwłasności

Moja siostra jest uzależniona od alkoholu. Nasi rodzice zmarli 8 lat temu. Wówczas odziedziczyłyśmy dom, w którym mieszkamy do dzisiaj. Mam męża i dziecko, siostra jest samotna. Ja i mój mąż ponosimy wszystkie koszty związane z utrzymaniem domu. Mam na myśli opłaty bieżące oraz sporadyczne remonty. Nie chcemy już mieszkać z moją siostrą, dlatego zależy nam na sprzedaży domu i podzieleniu się pieniędzmi. Siostra stanowczo odmawia. Niestety mnie i męża nie stać na ewentualną spłatę siostry. Co możemy zrobić? Czy warto złożyć wniosek o zniesienie współwłasności?

Spadek a wpis do księgi wieczystej

Kiedy dokonać wpisu do księgi wieczystej, czy po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku, czy też po dokonaniu działu spadku?

Wniosek o dział spadku ze zniesieniem współwłasności

Odziedziczyłam po babci wraz z matką i trzema siostrami działkę wraz z domem. Nie doszło do podziału majątku, więc każdy ma 1/5 praw do tej nieruchomości. Najstarsza z sióstr przebudowała i zaadaptowała poddasze i mieszka tam z mężem. Wszyscy więc mieszkają w tym domu i bez przerwy dochodzi do awantur, nikt się z nikim nie może dogadać, a większość nie chce sprzedać całości. Mam dość takiej sytuacji, chciałabym spieniężyć swój spadek i się wyprowadzić. Czy wniosek o dział spadku będzie dobrym rozwiązaniem?

Wypis z księgi wieczystej

Moja matka, siostra i ja stałyśmy się właścicielkami nieruchomości (gospodarstwa rolnego). Część nieruchomości nabyłyśmy w drodze zasiedzenia, a część w drodze dziedziczenia (orzeczenia sądowe przesyłam w załączniku). Chcemy sprzedać gospodarstwo. Jest prowadzona księga wieczysta (numer przesyłam w załączniku). Czy na podstawie księgi wieczystej trzeba sporządzić akt własności nieruchomości? A może sam wypis z księgi wieczystej wystarczy, aby legalnie sprzedać nieruchomość? Dodam, że każda z nas mieszka w innej miejscowości. Czy można sporządzić pełnomocnictwo, dzięki któremu jedna osoba będzie mogła dokonać sprzedaży w imieniu wszystkich współwłaścicieli? Jeśli tak, to w jakiej formie powinno być sporządzone pełnomocnictwo?

Zniesienie współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali

Moja żona i jej siostra dostały w spadku dom. Wraz z żoną zaadaptowaliśmy strych na mieszkanie z osobnym wejściem, teraz chcemy stworzyć dla tego mieszkania oddzielną księgę wieczystą i podzielić własność na dwie części, tj. dół domu byłby własnością szwagierki, a góra mojej żony. Reszta, tj. grunt, na którym stoi dom i podwórko, miałaby pozostać wspólne. Chcemy też stworzyć dla tego nowego lokalu oddzielny adres. Czy jest to możliwe? Nadmieniam, że szwagierka przystała na naszą propozycję.

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »