Zakup udziału w mieszkaniu ze wskazaniem – na czym polega?

Czym jest zakup udziału we współwłasności nieruchomości?

Określenie „udział ze wskazaniem” nie występuje jako osobna instytucja w Kodeksie cywilnym. W praktyce obrotu nieruchomościami oznacza ono zwykle sprzedaż ułamkowego udziału w prawie własności całej nieruchomości, np. kamienicy, domu wielolokalowego albo budynku, w którym nie ustanowiono odrębnej własności lokali.

Nie kupuje się wtedy samodzielnego mieszkania jako osobnej nieruchomości lokalowej. Kupuje się udział, np. 1/8 albo 23/100 części w całej nieruchomości. Dopiero dodatkowe ustalenia między współwłaścicielami wskazują, że nabywca ma korzystać z określonego lokalu, pokoju, piwnicy, części strychu albo miejsca postojowego.

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że co do zasady sprzedający może przenieść udział na nabywcę bez uzyskiwania zgody innych osób. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nabywca ma bezsporne i trwałe prawo do konkretnego mieszkania, jeżeli zasady korzystania nie zostały prawidłowo uregulowane.

Podstawową zasadą z art. 206 Kodeksu cywilnego jest to, że każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Od tej zasady współwłaściciele mogą odejść przez umowę o podział do korzystania, czyli quoad usum. Taka umowa porządkuje korzystanie z nieruchomości, ale nie tworzy odrębnej własności lokalu.

Udział ze wskazaniem a odrębna własność lokalu

Najważniejsza różnica polega na tym, że przy odrębnej własności lokalu właściciel ma własny lokal jako osobną nieruchomość, zwykle z osobną księgą wieczystą. Ma też udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali.

Ustawa o własności lokali stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokalu potwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do ustanowienia odrębnej własności lokalu potrzebna jest umowa w formie aktu notarialnego, a do powstania tego prawa konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Przy zakupie udziału w nieruchomości sytuacja jest inna. Zmiana właściciela udziału jest ujawniana w księdze wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości. Co do zasady nabywca nie uzyskuje osobnej księgi wieczystej dla „swojego” mieszkania, ponieważ mieszkanie nie jest samodzielną nieruchomością lokalową. Udział może natomiast być przedmiotem sprzedaży, dziedziczenia, egzekucji oraz obciążenia hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

W praktyce kupujący powinien więc dokładnie ustalić, co jest przedmiotem aktu notarialnego: udział w nieruchomości, odrębny lokal, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy inne prawo. Sama atrakcyjna cena nie powinna przesłaniać tej różnicy.

Co sprawdzić przed zakupem udziału ze wskazaniem?

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba sprawdzić przede wszystkim księgę wieczystą nieruchomości. Należy zweryfikować właścicieli, wysokość sprzedawanego udziału, hipoteki, służebności, roszczenia, ostrzeżenia, egzekucje oraz ewentualne wpisy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości. Warto również poprosić sprzedającego o dokumenty potwierdzające, że dany lokal rzeczywiście jest przypisany do jego udziału.

Szczególnie ważna jest umowa regulująca korzystanie z nieruchomości. Najbezpieczniejsza jest sytuacja, gdy wszyscy współwłaściciele zawarli pisemną albo notarialną umowę podziału do korzystania, w której precyzyjnie określono lokale, piwnice, strych, miejsca postojowe, dostęp do mediów, zasady rozliczeń i remontów. Ustne zapewnienie sprzedającego, że „ten lokal zawsze należał do tego udziału”, może być niewystarczające.

Trzeba też sprawdzić, czy lokal faktycznie nadaje się do zamieszkania, czy ma legalny dostęp do instalacji, czy nie powstał wskutek samowolnych przeróbek oraz czy korzystanie z części wspólnych nie rodzi konfliktów. W starszych kamienicach problemy często dotyczą strychów, piwnic, kotłowni i instalacji. Zobacz również: podział strychu oraz instalacja c.o. w piwnicy.

Zarząd nieruchomością i remonty przy współwłasności

Zakup udziału oznacza wejście w relacje z pozostałymi współwłaścicielami. Każdy współwłaściciel ma obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów, natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną i innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku wymaganej zgody sprawę może rozstrzygnąć sąd na wniosek uprawnionych współwłaścicieli.

W praktyce zwykły bieżący remont wewnątrz zajmowanego lokalu może być mniej problematyczny, ale ingerencja w części wspólne budynku, konstrukcję, piony instalacyjne, dach, elewację, klatkę schodową, piwnicę lub strych może wymagać zgód współwłaścicieli. To samo może dotyczyć wydzielenia nowego pomieszczenia, zmiany sposobu korzystania z części wspólnych albo trwałego zajęcia miejsca postojowego. W podobnym kontekście znaczenie może mieć także parkowanie na wykupionym miejscu.

Współwłaściciele uczestniczą w pożytkach i innych przychodach z rzeczy wspólnej stosownie do wielkości udziałów. W takim samym stosunku ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, chyba że ważna umowa między nimi stanowi inaczej. Warto więc przed zakupem ustalić, kto płaci za remont dachu, ubezpieczenie budynku, wspólne media, zarządcę, podatki i zaległe zobowiązania.

Czy udział można sprzedać, obciążyć hipoteką albo odziedziczyć?

Udział we współwłasności jest prawem majątkowym. Można go sprzedać, darować, odziedziczyć, obciążyć hipoteką, a także może zostać zajęty w egzekucji. Sprzedaż udziału przez jednego współwłaściciela nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, chyba że strony wprowadziły dodatkowe ograniczenia umowne albo z konkretnego stanu prawnego wynikają szczególne prawa, np. prawo pierwokupu.

W praktyce udział ze wskazaniem bywa jednak trudniejszy do finansowania kredytem i późniejszej sprzedaży niż odrębny lokal. Bank ocenia nie tylko wartość rynkową udziału, ale też płynność zabezpieczenia, treść księgi wieczystej, możliwość ustanowienia hipoteki i ryzyko konfliktu między współwłaścicielami. Nabywca powinien wcześniej ustalić z bankiem, czy zaakceptuje taki przedmiot zabezpieczenia.

Jeżeli współwłasność dotyczy domu albo większej nieruchomości, pojawiają się podobne problemy jak przy rozliczeniach między partnerami lub członkami rodziny. Zobacz również: rozporządzanie częścią domu.

Podatki i koszty zakupu udziału w nieruchomości

Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Kupujący powinien liczyć się z taksą notarialną, podatkiem od czynności cywilnoprawnych, opłatami sądowymi za wpis w księdze wieczystej oraz kosztami wypisów aktu notarialnego. Przy typowej sprzedaży na rynku wtórnym stawka PCC od sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej, chyba że konkretna transakcja podlega VAT albo korzysta z wyłączenia lub zwolnienia.

Trzeba zachować ostrożność przy popularnym zwolnieniu z PCC dla zakupu pierwszego mieszkania. Zwolnienie to dotyczy praw wymienionych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, m.in. własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz określonych praw spółdzielczych. Gdy przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie udział w całej nieruchomości z umownym wskazaniem lokalu, możliwość zastosowania zwolnienia trzeba każdorazowo zweryfikować z notariuszem albo doradcą podatkowym.

Po zakupie znaczenie ma również podatek od nieruchomości. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, obowiązek podatkowy co do zasady ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, z ustawowymi wyjątkami. Organ podatkowy może więc dochodzić należności od współwłaścicieli według zasad wynikających z przepisów podatkowych, a wewnętrzne rozliczenia między współwłaścicielami nie zawsze rozwiążą problem wobec gminy.

Ryzyko zniesienia współwłasności

Współwłasność jest stanem, który może zostać zniesiony. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. W umowie można czasowo wyłączyć uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, ale na okres nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu.

Sądowe zniesienie współwłasności może przybrać różne formy: fizyczny podział rzeczy, przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział ceny. W przypadku kamienicy lub domu z nieuregulowanymi lokalami wynik postępowania zależy od dokumentów, opinii biegłych, możliwości technicznego i prawnego wydzielenia lokali oraz interesów wszystkich współwłaścicieli.

Dlatego zakup udziału ze wskazaniem warto traktować jako transakcję wymagającą szerszej analizy niż zwykły zakup mieszkania. Niższa cena może być uzasadniona większym ryzykiem prawnym, słabszą płynnością i większą zależnością od innych współwłaścicieli.

FAQ

Czy udział ze wskazaniem to to samo co własność mieszkania?

Nie. Udział ze wskazaniem zwykle oznacza udział w całej nieruchomości oraz umowne przypisanie określonej części do korzystania. Odrębna własność mieszkania powstaje dopiero po spełnieniu wymogów ustawy o własności lokali, zawarciu aktu notarialnego i wpisie do księgi wieczystej.

Czy sprzedający może sprzedać udział bez zgody innych współwłaścicieli?

Co do zasady tak. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie rozstrzyga to jednak automatycznie o prawie nabywcy do wyłącznego korzystania z konkretnego lokalu.

Czy dla udziału w nieruchomości można założyć osobną księgę wieczystą?

Zasadniczo nie zakłada się osobnej księgi wieczystej dla samego „wskazanego” mieszkania, jeżeli nie jest ono odrębną nieruchomością lokalową. Wpis nabywcy udziału następuje w księdze wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości.

Czy umowa quoad usum wystarczy, aby bezpiecznie kupić udział?

Umowa quoad usum istotnie zwiększa bezpieczeństwo, jeżeli została zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i dokładnie opisuje sposób korzystania z nieruchomości. Nie zastępuje jednak odrębnej własności lokalu i nie eliminuje wszystkich ryzyk związanych ze współwłasnością.

Czy mogę samodzielnie remontować lokal przypisany do udziału?

To zależy od zakresu prac. Drobne prace wewnętrzne mogą być dopuszczalne bez szerszych zgód, ale ingerencja w części wspólne, konstrukcję, instalacje, dach, piwnicę albo strych może wymagać zgody współwłaścicieli, a czasem także formalności budowlanych.

Czy każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności?

Tak, co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to nie przedawnia się. Można je czasowo wyłączyć umową, ale tylko na zasadach i w granicach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Czy zakup udziału ze wskazaniem jest opłacalny?

Może być opłacalny cenowo, ale niższa cena zwykle wynika z większego ryzyka prawnego. Przed zakupem trzeba porównać oszczędność z ryzykiem konfliktu, trudniejszego kredytowania, ograniczonej sprzedaży w przyszłości i kosztów ewentualnego zniesienia współwłasności.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 195–221: akt w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2, art. 3 i art. 7: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 24 i art. 65: akt w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 7: akt w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 3: akt w systemie ELI.