Zniesienie współwłasności mieszkania po sprzedaży udziału przez syndyka

Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?

Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie na podstawie art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że sam brak zgody drugiego współwłaściciela zwykle nie zablokuje sprawy.

Wyjątek wynika z art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego: uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności można wyłączyć przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne pięcioletnie okresy. W praktyce w opisanych sprawach taki wyjątek występuje rzadko.

Jeżeli więc firma kupiła od syndyka udział 1/2, weszła w prawa poprzedniego współwłaściciela i może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Wynika to także z ogólnej zasady z art. 198 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jak sąd może znieść współwłasność mieszkania?

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności określa art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W praktyce przy mieszkaniu sąd najczęściej wybiera między dwoma rozwiązaniami: przyznaniem mieszkania jednemu współwłaścicielowi albo sprzedażą. Jeżeli zależy Państwu na zachowaniu lokalu, trzeba aktywnie wnosić o przyznanie go jednej osobie i wykazać realną możliwość spłaty drugiego współwłaściciela.

Czy sąd zawsze zniesie współwłasność?

W typowej sprawie – tak. Roszczenie o zniesienie współwłasności z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego ma charakter zasadniczo bezterminowy i skuteczny. Sąd nie utrzymuje współwłasności tylko dlatego, że jeden ze współwłaścicieli woli pozostawić stan bez zmian.

To, o co naprawdę toczy się spór, to nie tyle czy współwłasność zostanie zniesiona, lecz w jaki sposób to nastąpi. Dlatego najważniejsze jest przygotowanie argumentów i dowodów przemawiających za przyznaniem lokalu konkretnej osobie.

Warto też pamiętać, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może rozpoznawać niektóre wzajemne roszczenia współwłaścicieli, np. związane z posiadaniem rzeczy, nakładami czy pożytkami, jeżeli pozostają w związku ze sprawą – na podstawie art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Jak przekonać sąd, by mieszkanie zostało przyznane jednemu współwłaścicielowi?

Jeżeli chce Pani ograniczyć ryzyko sprzedaży licytacyjnej, należy zgłosić wniosek o przyznanie całego mieszkania Pani ze spłatą drugiego współwłaściciela. Podstawą jest art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności, w tym sposób korzystania z lokalu, sytuację życiową stron i realność spłaty.

Kluczowe są zwłaszcza:

• faktyczne zamieszkiwanie w lokalu przez brata i jego opiekuna,
• stan zdrowia i niepełnosprawność brata,
• brak innego lokalu albo realnej możliwości przeprowadzki,
• źródło finansowania spłaty drugiego współwłaściciela,
• ewentualna gotowość rozłożenia spłaty na raty.

Możliwość rozłożenia dopłat i spłat na raty przewiduje art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Sąd może oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, a w razie potrzeby zabezpieczyć spłatę. To często ważny argument, gdy jednorazowa zapłata pełnej kwoty nie jest możliwa.

Czy grozi eksmisja brata mieszkającego na podstawie użyczenia?

Takie ryzyko istnieje, ale nie działa ono automatycznie wraz ze złożeniem wniosku o zniesienie współwłasności. Trzeba rozróżnić kilka etapów.

Jeżeli brat mieszka w Pani części mieszkania na podstawie użyczenia, to jego tytuł do zajmowania lokalu zależy od Pani uprawnienia do tej części. Po przyznaniu mieszkania innemu podmiotowi albo po sprzedaży całego lokalu w toku postępowania może dojść do żądania wydania lokalu przez nowego właściciela na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Sama eksmisja z lokalu mieszkalnego wymaga jednak odrębnego tytułu wykonawczego i odbywa się z uwzględnieniem przepisów ochronnych. Szczególne znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Z kolei art. 14 ust. 4 wymienia grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego, jeżeli spełniają ustawowe warunki i nie mogą zamieszkać gdzie indziej. Chodzi m.in. o osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, emerytów i rencistów spełniających kryteria do świadczeń z pomocy społecznej oraz osoby bezrobotne.

To jednak zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego: znaczenie ma to, kto formalnie mieszka w lokalu, jaki ma status, jakie osiąga dochody i czy może zamieszkać w innym miejscu.

Czy brat powinien składać wniosek o lokal socjalny?

W obecnym stanie prawnym mówi się o najmie socjalnym lokalu, a nie o „lokalu socjalnym” w dawnym rozumieniu. Warto używać aktualnego nazewnictwa z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli brat jest osobą z niepełnosprawnością ruchową, nie ma własnego mieszkania i realnie grozi mu utrata miejsca zamieszkania, rozsądne jest równoległe przygotowanie się do ochrony mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że gmina „na zapas” musi przyznać lokal tylko dlatego, że istnieje konflikt współwłaścicieli.

W praktyce możliwe są dwa równoległe kierunki działania:

• obrona w sprawie o zniesienie współwłasności i żądanie przyznania mieszkania Pani,
• gromadzenie dokumentów potrzebnych do wykazania prawa do najmu socjalnego lokalu, jeśli doszłoby później do sprawy o opróżnienie lokalu.

W wielu gminach można także złożyć wniosek mieszkaniowy do zasobu komunalnego według lokalnej uchwały rady gminy określającej zasady wynajmowania lokali. Nie jest to jednak to samo co sądowe orzeczenie uprawnienia do najmu socjalnego na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dlatego odpowiedź praktyczna brzmi: tak, warto działać dwutorowo, ale nie należy zakładać, że sam wniosek do gminy zatrzyma postępowanie o zniesienie współwłasności.

Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności?

Przepisy nie przewidują sztywnego terminu zakończenia takiej sprawy. Czas trwania zależy od obciążenia sądu, liczby uczestników, potrzeby powołania biegłego do wyceny nieruchomości, sporów o nakłady i od tego, czy strony zgadzają się co do sposobu zniesienia współwłasności.

Najczęściej postępowanie trwa od kilku miesięcy do kilkunastu miesięcy, ale przy sporach o wartość lokalu, roszczeniach ubocznych lub sprzedaży licytacyjnej sprawa może trwać znacznie dłużej. Szczególnie czasochłonna bywa sprzedaż, bo po postanowieniu sądu uruchamiany jest dalszy tryb wykonawczy według art. 1066–1071 Kodeksu postępowania cywilnego.

Co konkretnie warto zrobić już teraz?

1. Zebrać dokumenty potwierdzające stan zdrowia brata: orzeczenie o niepełnosprawności, zaświadczenia lekarskie, dokumenty o potrzebach opiekuńczych.
2. Przygotować dowody dotyczące faktycznego zamieszkiwania w lokalu i braku alternatywy mieszkaniowej.
3. Ustalić realną wartość mieszkania i możliwości spłaty udziału nabytego przez firmę.
4. Rozważyć własny wniosek o zniesienie współwłasności z żądaniem przyznania lokalu Pani oraz z wnioskiem o rozłożenie spłaty na raty na podstawie art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego.
5. Przygotować brata do ewentualnego postępowania o opróżnienie lokalu przez skompletowanie dokumentów potrzebnych do wykazania prawa do najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli sprawa już trafi do sądu, bardzo ważne jest, by nie ograniczać się do samego sprzeciwu wobec stanowiska firmy. Trzeba przedstawić własny, konkretny wariant rozstrzygnięcia i poprzeć go dowodami.

FAQ

Czy firma, która kupiła udział od syndyka, ma takie same prawa jak poprzedni współwłaściciel?

Tak. Po nabyciu udziału staje się współwłaścicielem i może korzystać z uprawnień z art. 198 i art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, w tym żądać zniesienia współwłasności.

Czy samo zamieszkiwanie brata w mieszkaniu zablokuje sprzedaż?

Nie automatycznie. To ważna okoliczność, ale sąd będzie oceniał także możliwość spłaty drugiego współwłaściciela oraz to, czy istnieją podstawy do przyznania lokalu jednej osobie zamiast sprzedaży.

Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Tak. Pozwala na to art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak o to wyraźnie wnosić i wykazać, że taki sposób spłaty jest realny.

Czy niepełnosprawność brata ma znaczenie?

Tak, i to podwójne. Może wpływać na ocenę sposobu zniesienia współwłasności, a w razie sprawy o opróżnienie lokalu może mieć znaczenie przy orzekaniu o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy warto składać wniosek do gminy przed zakończeniem sprawy?

Tak, jeśli sytuacja mieszkaniowa brata jest trudna. Nie zatrzyma to jednak automatycznie sprawy o zniesienie współwłasności. Jest to raczej działanie zabezpieczające na wypadek dalszych sporów mieszkaniowych.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.