Użyczenie lub najem wspólnego domu bez zgody współwłaściciela

Czy można użyczyć część wspólnego domu bez zgody brata?

W opisanej sytuacji zasadniczy problem polega na tym, że współwłaściciel nie ma prawa do „swoich” z góry przypisanych pokoi tylko dlatego, że posiada 1/2 udziału. Z udziału we współwłasności wynika prawo do całej rzeczy wspólnej, ale wykonywane z poszanowaniem takich samych praw drugiego współwłaściciela. Wynika to z art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli więc brat faktycznie przejmuje całość domu i wyłącza Panią z korzystania z nieruchomości, problem nie sprowadza się wyłącznie do zgody na użyczenie osobie trzeciej, ale również do sposobu wykonywania współposiadania i ewentualnych roszczeń związanych z bezprawnym wyłącznym korzystaniem.

Oddanie osobie trzeciej do używania wyodrębnionej części wspólnego domu na podstawie użyczenia lub najmu najczęściej będzie traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, jeżeli ma dotyczyć fizycznie określonych pomieszczeń albo wpływa na sposób korzystania z całej nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli. W takim wypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Podstawa prawna: art. 199 Kodeksu cywilnego

Kluczowy jest art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Jeżeli ma Pani udział wynoszący 1/2, spełnia Pani warunek udziałowy z art. 199 Kodeksu cywilnego i może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie konkretnej czynności mimo sprzeciwu brata.

Trzeba jednak precyzyjnie wskazać, o jaką czynność chodzi. Sąd nie wydaje ogólnej zgody „na korzystanie z nieruchomości”, lecz rozstrzyga o oznaczonej czynności. Dlatego wniosek powinien dotyczyć np. zawarcia umowy użyczenia albo najmu oznaczonej części domu, na określony czas, z określeniem komu, w jakim celu i na jakich warunkach nieruchomość ma zostać oddana do używania.

Czy lepiej wnosić o użyczenie, najem czy ustalenie sposobu korzystania?

W praktyce sam wniosek o zgodę na użyczenie nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Jeżeli celem jest odzyskanie realnego wpływu na nieruchomość i przeciwdziałanie wyłącznemu zajmowaniu domu przez brata, często skuteczniejsze bywa żądanie ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (tzw. podział quoad usum). Taki podział nie znosi współwłasności, ale porządkuje, kto faktycznie korzysta z jakich pomieszczeń.

Podstawą takiego rozwiązania jest art. 201 Kodeksu cywilnego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego oraz utrwalona praktyka sądowa dopuszczająca sądowe ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia.

Jeżeli natomiast chce Pani oddać do używania osobie trzeciej konkretną część domu, bo sama tam Pani nie mieszka i chce zabezpieczyć swoje interesy, to wniosek z art. 199 Kodeksu cywilnego może mieć sens, ale wymaga dobrego uzasadnienia. Sąd będzie badał nie tylko Pani interes, ale też interes wszystkich współwłaścicieli i realne skutki wprowadzenia osoby trzeciej do domu.

Co sąd bierze pod uwagę?

Sąd, stosując art. 199 Kodeksu cywilnego, ocenia przede wszystkim:

• czy planowana czynność rzeczywiście jest potrzebna i racjonalna,
• czy nie narusza nadmiernie praw drugiego współwłaściciela,
• czy nie doprowadzi do dalszej eskalacji konfliktu lub faktycznego pozbawienia drugiej strony możliwości korzystania z domu,
• czy warunki użyczenia albo najmu są konkretne i wykonalne,
• czy istnieją inne, mniej konfliktowe sposoby ochrony interesu wnioskodawcy.

Jeżeli osoba trzecia miałaby zamieszkać w domu wspólnie z bratem albo korzystać z pomieszczeń wspólnych w sposób trudny do pogodzenia z jego zamieszkiwaniem, sąd może uznać, że taka ingerencja nadmiernie narusza interes drugiego współwłaściciela. Inaczej może być, gdy dom daje się funkcjonalnie rozdzielić, a wniosek dotyczy jasno określonej części z odrębnym wejściem lub wyraźnie rozdzielonym sposobem korzystania.

Do jakiego sądu złożyć wniosek?

Sprawę należy skierować do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wynika to z art. 38 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, a także o posiadanie nieruchomości, wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. W praktyce w sprawach dotyczących zarządu rzeczą wspólną również stosuje się właściwość sądu miejsca położenia nieruchomości.

Jest to co do zasady sprawa rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym, więc składa się wniosek, a nie pozew. Uczestnikiem postępowania powinien być drugi współwłaściciel.

Jak sformułować wniosek?

We wniosku warto precyzyjnie wskazać:

• oznaczenie sądu i uczestników,
• dokładne dane nieruchomości, najlepiej także numer księgi wieczystej,
• wysokość udziałów we współwłasności,
• podstawę prawną: art. 199 Kodeksu cywilnego,
• treść żądania, np. zezwolenie na zawarcie umowy użyczenia albo najmu oznaczonej części domu na określony czas,
• opis tej części domu i sposób korzystania z części wspólnych,
• uzasadnienie, dlaczego czynność jest celowa i nie narusza nadmiernie interesu uczestnika,
• dowody, np. odpis księgi wieczystej, korespondencję z bratem, zdjęcia układu domu, projekt umowy, plan pomieszczeń, zeznania świadków.

Im bardziej konkretny wniosek, tym większa szansa, że sąd będzie w stanie realnie ocenić zasadność żądania. Wniosek bardzo ogólny, np. „o zgodę na użyczenie nieruchomości osobie trzeciej”, może zostać uznany za zbyt nieprecyzyjny.

Opłata od wniosku

Co do zasady od wniosku w sprawie rozstrzygnięcia dotyczącego zarządu rzeczą wspólną pobiera się opłatę stałą 100 zł na podstawie art. 23 pkt 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W praktyce warto jednak przed złożeniem pisma sprawdzić aktualną kwalifikację opłaty w biurze podawczym lub na stronie sądu, bo znaczenie może mieć sposób sformułowania żądania.

Czy można samodzielnie użyczyć „swój udział”?

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Chodzi tu jednak o rozporządzanie udziałem jako prawem, np. jego sprzedaż, darowiznę lub obciążenie, a nie swobodne oddanie do używania konkretnego pokoju czy piętra tak, jakby należały wyłącznie do jednego współwłaściciela.

W praktyce nie można skutecznie traktować udziału jak wyodrębnionego lokalu. Dlatego właśnie w opisanej sytuacji nie należy zakładać, że wystarczy zawrzeć umowę użyczenia „swojej połowy domu” bez zgody brata. Taka konstrukcja co do zasady nie rozwiązuje problemu korzystania z fizycznie niewydzielonej nieruchomości.

Jakie inne roszczenia warto rozważyć?

Jeżeli brat korzysta z domu ponad swój udział i faktycznie wyłącza Panią z posiadania, warto rozważyć także inne środki prawne.

Przy trwałym konflikcie często właśnie zniesienie współwłasności nieruchomości okazuje się rozwiązaniem bardziej praktycznym niż wieloletnie spory o bieżące korzystanie z domu.

Czy taki wniosek ma sens w Pani sytuacji?

Tak, ale tylko pod pewnymi warunkami. Wniosek o zgodę na użyczenie albo najem może mieć sens zwłaszcza wtedy, gdy:

• ma Pani co najmniej 1/2 udziału,
• część domu, która miałaby być oddana osobie trzeciej, da się w praktyce wyodrębnić do używania,
• warunki korzystania są jasne i nie prowadzą do chaosu organizacyjnego,
• umie Pani wykazać, że to rozwiązanie jest racjonalne i nie służy wyłącznie eskalacji konfliktu z bratem.

Jeżeli jednak celem jest przede wszystkim „mieć kontrolę nad domem”, sąd może uznać, że wprowadzenie osoby trzeciej nie jest właściwym środkiem do rozwiązania sporu współwłaścicieli. Wtedy lepsze może być żądanie ustalenia sposobu korzystania z domu albo wszczęcie postępowania o zniesienie współwłasności.

FAQ

Czy mogę bez zgody brata wpuścić do domu kogoś na podstawie użyczenia?

Nie ma na to jednej odpowiedzi dla każdej sprawy, ale co do zasady nie powinna Pani samodzielnie oddawać osobie trzeciej do używania wyodrębnionej części wspólnego domu bez zgody drugiego współwłaściciela, jeśli ingeruje to w sposób korzystania z całej nieruchomości. W razie braku zgody trzeba rozważyć wniosek do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy składa się pozew czy wniosek?

Zasadniczo składa się wniosek w postępowaniu nieprocesowym, a uczestnikiem postępowania jest drugi współwłaściciel.

Do którego sądu kieruje się sprawę?

Do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Ile wynosi opłata sądowa?

Co do zasady 100 zł od wniosku dotyczącego rozstrzygnięcia w sprawie zarządu rzeczą wspólną na podstawie art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy mogę żądać pieniędzy, jeśli brat sam korzysta z całego domu?

Tak, w określonych stanach faktycznych można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział drugiego współwłaściciela. Wymaga to jednak oceny konkretnych okoliczności i sposobu, w jaki została Pani wyłączona z posiadania.

Źródła

• art. 198, art. 199, art. 201, art. 206, art. 210–212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 38 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 23 pkt 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące współwłasności, współposiadania i rozliczeń między współwłaścicielami, w tym linia orzecznicza dopuszczająca wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z rzeczy wspólnej w określonych sytuacjach