Darowizna nieruchomości dla córki a wcześniejsza darowizna pieniędzy od córki

Kiedy dwie darowizny w rodzinie są dopuszczalne i nie powodują podatku?

Sama okoliczność, że najpierw córka przekazuje rodzicom pieniądze, a później rodzice przekazują córce nieruchomość, nie oznacza automatycznie obejścia prawa ani sprzedaży. Prawo nie zakazuje zawierania kilku darowizn między tymi samymi osobami.

Podstawą cywilnoprawną jest art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Kluczowe jest więc to, że każda darowizna musi mieć charakter nieodpłatny.

Od strony podatkowej najbliższa rodzina korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Do tej grupy należą m.in. zstępni i wstępni, czyli także córka oraz rodzice.

Jeżeli więc:

• córka rzeczywiście bezpłatnie darowała pieniądze rodzicom,
• a rodzice później rzeczywiście bezpłatnie darują córce nieruchomość,

to co do zasady obie czynności mogą korzystać ze zwolnienia podatkowego.

Warunki zwolnienia z podatku od darowizny

Trzeba jednak odróżnić dwa przypadki: darowiznę pieniędzy i darowiznę nieruchomości.

Darowizna pieniędzy od córki dla rodziców

Zwolnienie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wymaga, aby nabycie zostało zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Tak wynika wprost z art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Dodatkowo, gdy przedmiotem darowizny są środki pieniężne, obdarowany musi udokumentować ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy, rachunek bankowy lub przekazem pocztowym – art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jeżeli pieniądze zostały wręczone gotówką, zwolnienie może nie przysługiwać, nawet jeśli strony należą do najbliższej rodziny.

Darowizna nieruchomości od rodziców dla córki

Darowizna nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce notariusz przekazuje dane potrzebne do rozliczenia podatku, a przy darowiźnie w najbliższej rodzinie zwolnienie jest stosowane przy spełnieniu warunków ustawowych. Przy akcie notarialnym nie składa się odrębnego SD-Z2, ponieważ wyłącza to art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli chcesz porównać zasady dokumentowania przelewów, zobacz także: tytuł przelewu darowizny a zwolnienie z podatku.

Kiedy urząd skarbowy może uznać, że to nie były dwie darowizny?

Ryzyko pojawia się wtedy, gdy z całokształtu okoliczności wynika, że pieniądze od córki nie były samodzielną darowizną, lecz w rzeczywistości zapłatą za nieruchomość, którą rodzice mieli następnie przenieść na córkę.

Organ podatkowy, ustalając treść czynności prawnej, nie jest związany wyłącznie nazwą umowy. Zgodnie z art. 199a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, organ podatkowy, dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli.

Jeżeli pod pozorem jednej czynności dokonano innej czynności, skutki podatkowe wywodzi się z czynności ukrytej – art. 199a § 2 Ordynacji podatkowej.

To oznacza, że fiskus może badać m.in.:

• czy wysokość przekazanych pieniędzy odpowiada wartości nieruchomości lub jej części,
• czy między obiema czynnościami był ścisły związek czasowy,
• czy strony wcześniej uzgadniały, że pieniądze są „za domek”,
• czy z wiadomości, dokumentów lub zeznań wynika istnienie wzajemnego rozliczenia,
• czy strony po prostu nazwały sprzedaż „darowiznami”, aby uniknąć podatku.

Jeżeli więc stan faktyczny wskazuje na odpłatność, sama forma dwóch darowizn nie przesądzi sprawy.

Jakie byłyby skutki, gdyby organ uznał transakcję za sprzedaż?

Jeżeli organ podatkowy dojdzie do wniosku, że w rzeczywistości doszło do sprzedaży nieruchomości, konsekwencje mogą wyglądać inaczej niż przy darowiźnie.

W odniesieniu do PIT trzeba pamiętać, że odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli rodzice są właścicielami nieruchomości od dawna i pięcioletni termin już upłynął, nawet uznanie czynności za sprzedaż nie musi oznaczać PIT. Nadal jednak może wystąpić PCC oraz ryzyko sporu z organem co do prawidłowego rozliczenia.

W podobnym kontekście praktycznym pomocny może być także materiał: darowizna mieszkania czy pieniędzy po sprzedaży.

Czy urząd może sam „unieważnić” akt notarialny?

Nie. Organ podatkowy nie stwierdza nieważności aktu notarialnego tak jak sąd cywilny. Może jednak oceniać skutki podatkowe danej czynności i ustalać, jaka czynność rzeczywiście została dokonana dla celów podatkowych.

W tym zakresie znaczenie ma art. 199a § 3 Ordynacji podatkowej. Jeżeli z materiału dowodowego wynikają wątpliwości co do istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego albo prawa, z którym związane są skutki podatkowe, organ może wystąpić do sądu powszechnego o ustalenie istnienia lub nieistnienia tego stosunku prawnego lub prawa.

W praktyce oznacza to, że organ najpierw sam analizuje sprawę, a dopiero gdy pozostają istotne wątpliwości prawne, może kierować sprawę do sądu.

Co przemawia za tym, że były to dwie odrębne darowizny?

Jeżeli stan faktyczny ma być bezpieczny, dobrze, aby dało się wykazać, że każda czynność miała własny, niezależny cel i nie stanowiła ekwiwalentu za drugą.

Na korzyść podatnika mogą działać w szczególności:

• brak ustaleń, że pieniądze były zapłatą za nieruchomość,
• inne uzasadnienie życiowe darowizny pieniędzy, np. pomoc rodzicom,
• znaczny odstęp czasu między czynnościami, choć sam w sobie nie przesądza sprawy,
• brak zbieżności między wartością pieniędzy a wartością nieruchomości,
• prawidłowe zgłoszenie darowizny pieniędzy na SD-Z2 i właściwe udokumentowanie przelewu,
• treść aktu notarialnego oraz innych dokumentów niesugerująca odpłatności.

Zobacz również:

Praktyczny wniosek w opisanej sytuacji

Jeżeli córka najpierw przekazała rodzicom pieniądze jako rzeczywistą darowiznę, a rodzice następnie chcą niezależnie podarować córce domek z działką, to samo zestawienie tych dwóch czynności nie tworzy jeszcze obowiązku podatkowego jak przy sprzedaży.

Jeżeli jednak obie czynności są elementem jednej uzgodnionej wymiany: „córka daje pieniądze, a w zamian dostaje nieruchomość”, to istnieje realne ryzyko, że organ podatkowy – na podstawie art. 199a § 1 i 2 Ordynacji podatkowej – potraktuje sprawę jak odpłatne zbycie nieruchomości.

Ostateczna ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego, dokumentów, sposobu finansowania i tego, co strony rzeczywiście uzgodniły.

FAQ

Czy sama kolejność: najpierw pieniądze od córki, potem nieruchomość dla córki, jest zakazana?

Nie. Taka kolejność sama w sobie nie narusza prawa. Znaczenie ma to, czy obie czynności były rzeczywiście nieodpłatne, czy też stanowiły wzajemne rozliczenie.

Czy darowizna pieniędzy od córki musi być zgłoszona?

Tak, aby skorzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, co do zasady trzeba złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz mieć dowód przekazania pieniędzy przelewem, na rachunek płatniczy albo przekazem pocztowym.

Czy przy darowiźnie nieruchomości też trzeba składać SD-Z2?

Nie, jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy urząd skarbowy może badać, co strony naprawdę chciały osiągnąć?

Tak. Uprawnia go do tego art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej. Organ bada zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko nazwę umowy.

Czy wtedy zawsze pojawi się PIT?

Nie zawsze. PIT przy sprzedaży nieruchomości zależy m.in. od tego, czy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Źródła

• art. 888 § 1 i art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 199a § 1–3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 czerwca 2006 r., sygn. K 53/05
• wyrok WSA w Bydgoszczy z 14 lutego 2023 r., sygn. I SA/Bd 653/22