Posiadanie zależne a zasiedzenie nieruchomości

Czy posiadanie zależne daje prawo do zasiedzenia?

Nie. Posiadanie zależne nie prowadzi samo przez się do nabycia własności przez zasiedzenie. Wynika to z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który wymaga, aby osoba niebędąca właścicielem posiadała nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny. Posiadanie zależne jest natomiast zdefiniowane w art. 336 Kodeksu cywilnego jako władanie rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub inna osoba mająca cudze prawo do rzeczy.

Jeżeli dziadkowie otrzymali lokal na podstawie przydziału, płacili czynsz i korzystali z domu jako lokatorzy, ich władanie miało charakter posiadania zależnego. Taki okres co do zasady nie liczy się do zasiedzenia, ponieważ lokator uznaje cudze prawo własności i korzysta z nieruchomości na podstawie tytułu zależnego, a nie jak właściciel.

Inaczej można oceniać dopiero okres, w którym lokatorzy w sposób jednoznaczny zaczęli zachowywać się jak właściciele i uzewnętrznili to wobec właściciela, jego spadkobierców albo otoczenia. Sama śmierć właściciela, brak kontaktu ze spadkobiercami, brak zapłaty czynszu czy wykonywanie remontów zwykle nie wystarczają. W sprawach podobnych do opisanej sąd bada wszystkie okoliczności: dokumenty przydziału, umowę najmu, płatności, korespondencję, sposób korzystania z domu, remonty, podatki, zeznania świadków i reakcje właściciela lub jego następców prawnych.

Posiadanie samoistne i zależne według Kodeksu cywilnego

Art. 336 Kodeksu cywilnego rozróżnia dwa podstawowe rodzaje posiadania. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak osoba mająca inne prawo do rzeczy, np. jak najemca, dzierżawca albo użytkownik.

W praktyce o posiadaniu samoistnym nie decyduje wyłącznie to, że ktoś mieszka w domu, zamyka bramę, wykonuje remonty albo dba o nieruchomość. Istotne jest, czy zachowuje się na zewnątrz jak właściciel: decyduje o nieruchomości we własnym imieniu, nie uznaje zwierzchniego prawa innej osoby, ponosi ciężary właścicielskie i manifestuje wobec otoczenia, że traktuje nieruchomość jako własną.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, wskazał, że posiadanie samoistne wymaga zarówno faktycznej możności władania nieruchomością, jak i woli władania nią jak właściciel, ujawnionej na zewnątrz. Podobne znaczenie ma orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60, dotyczące właścicielskiego charakteru posiadania.

W sprawach sąsiedzkich podobne problemy pojawiają się wtedy, gdy ktoś od lat korzysta z części cudzej działki. Warto wtedy odróżnić sytuację, w której chodzi o zasiedzenie ziemi przez sąsiada, od sytuacji lokatora zajmującego dom na podstawie tytułu zależnego.

Terminy zasiedzenia nieruchomości

Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Dobra wiara przy zasiedzeniu oznacza usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu własność. W przypadku najemcy, lokatora albo osoby, która znała właściciela i wiedziała, że korzysta z nieruchomości na podstawie przydziału lub zgody właściciela, trudno zwykle mówić o dobrej wierze. Jeżeli w ogóle doszło do zmiany posiadania zależnego na samoistne, termin najczęściej należałoby liczyć jako 30 lat od chwili tej wyraźnej zmiany.

Art. 340 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie ciągłości posiadania. Art. 339 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. W praktyce domniemanie z art. 339 Kodeksu cywilnego może zostać obalone dokumentami wskazującymi na najem, przydział lokalu, dzierżawę albo inne zależne źródło władania nieruchomością.

Czy śmierć właściciela przerywa najem albo otwiera drogę do zasiedzenia?

Śmierć właściciela nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa własności ani automatycznego przejścia nieruchomości na lokatorów. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą co do zasady na spadkobierców. Oznacza to, że spadkobierca właściciela może wejść w jego prawa, w tym żądać wydania nieruchomości albo uregulowania zaległości, jeżeli istnieją podstawy prawne.

Śmierć wynajmującego co do zasady nie kończy najmu. Jeżeli chodzi o najem lokalu mieszkalnego po stronie najemcy, szczególne znaczenie ma art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, który określa, kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Są to m.in. małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli więc istniał najem lub inny tytuł zależny, spadkobierca właściciela może twierdzić, że dom był nadal zajmowany jako lokal najęty albo udostępniony, a nie jak własność lokatorów. To istotnie utrudnia powołanie się na zasiedzenie.

Zmiana posiadania zależnego na samoistne

Polskie prawo dopuszcza, że posiadacz zależny może z czasem zacząć posiadać rzecz samoistnie. Nie wynika to jednak z samego upływu czasu. Potrzebna jest wyraźna zmiana sposobu władania nieruchomością, która jest widoczna dla właściciela lub otoczenia. Taka zmiana musi być konkretna i możliwa do udowodnienia.

Przykładowo sąd może badać, czy lokator jednoznacznie odmówił uznawania właściciela, zaczął występować wobec urzędów jako właściciel, samodzielnie rozporządzał nieruchomością, ponosił publicznoprawne ciężary właścicielskie, ogrodził i utrzymywał nieruchomość jak własną oraz czy właściciel miał możliwość dowiedzenia się o tej zmianie. Samo niepłacenie czynszu jest częściej traktowane jako naruszenie obowiązków najemcy niż jako dowód posiadania samoistnego.

W podobnych sprawach znaczenie może mieć także to, czy nieruchomość była traktowana jako opuszczona albo bez właściciela. Samo przekonanie, że jest to nieruchomość uznana za niczyją, nie wystarcza, jeżeli z księgi wieczystej, dokumentów przydziału albo historii najmu wynika, że istniał właściciel lub jego następcy prawni.

Remonty, podatki i nakłady na nieruchomość

Remonty wykonane przez lokatora mogą mieć znaczenie dowodowe, ale nie przesądzają o zasiedzeniu. Najemca często dokonuje napraw i ulepszeń, zwłaszcza gdy mieszka w lokalu wiele lat. Jeżeli remonty były uzgadniane z właścicielem albo wynikały z potrzeby korzystania z domu, mogą potwierdzać raczej posiadanie zależne niż samoistne.

Opłacanie podatku od nieruchomości również nie jest samodzielną podstawą zasiedzenia. Może być jednym z dowodów właścicielskiego traktowania nieruchomości, ale sąd ocenia je łącznie z innymi okolicznościami. Osobny problem powstaje wtedy, gdy ktoś przez lata reguluje podatek od nieruchomości sąsiada i twierdzi, że w ten sposób manifestował posiadanie właścicielskie.

Rozliczenie nakładów zależy od podstawy władania nieruchomością. Jeżeli strony łączyła umowa najmu, istotny może być art. 676 Kodeksu cywilnego dotyczący ulepszeń rzeczy najętej. Jeżeli natomiast sąd uznałby, że dana osoba była posiadaczem samoistnym, zastosowanie mogą mieć art. 226-230 Kodeksu cywilnego dotyczące roszczeń posiadacza o nakłady oraz odpowiedniego stosowania tych przepisów do posiadacza zależnego.

Co może zrobić spadkobierca właściciela?

Spadkobierca właściciela, który wykaże swoje prawo, może żądać wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to roszczenie windykacyjne właściciela przeciwko osobie, która faktycznie włada rzeczą bez skutecznego względem właściciela prawa.

Jeżeli lokator zajmuje lokal mieszkalny, trzeba uwzględnić również ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W szczególności art. 11 tej ustawy określa wymogi wypowiedzenia stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, a art. 14 tej ustawy dotyczy orzekania przez sąd o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu przy eksmisji. Zastosowanie tych przepisów zależy od tego, czy dana osoba jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Właściciel może też dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podstawy takich roszczeń wynikają zwłaszcza z art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, a ich zakres zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza oraz od tego, od kiedy posiadacz wiedział albo powinien wiedzieć, że właściciel żąda wydania rzeczy.

Jak ocenić sytuację lokatorów po 22 latach?

W opisanym stanie faktycznym 22 lata zamieszkiwania po śmierci właściciela prawdopodobnie nie wystarczą do zasiedzenia, jeżeli lokatorzy wiedzieli, że nieruchomość ma właściciela, a ich pierwotny tytuł wynikał z przydziału lub najmu. W takim układzie, nawet gdyby sąd uznał, że w pewnym momencie doszło do zmiany posiadania zależnego na samoistne, najczęściej potrzebny byłby 30-letni termin z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego.

Trzeba też ustalić, czy stosunek najmu został skutecznie wypowiedziany. Jeżeli umowa najmu nadal trwała albo osoby zamieszkujące wstąpiły w najem po zmarłym najemcy na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, argument o zasiedzeniu będzie znacznie słabszy. Wtedy spór powinien koncentrować się raczej na prawie do dalszego zajmowania lokalu, prawidłowości wypowiedzenia, ewentualnej ochronie lokatorskiej i rozliczeniu nakładów.

Inne wnioski mogą pojawić się, gdy nie było żadnego ważnego tytułu do lokalu, lokatorzy przez co najmniej 30 lat jawnie i konsekwentnie zachowywali się jak właściciele, a właściciel lub jego następcy przez długi czas nie wykonywali żadnych uprawnień. Każda taka sprawa wymaga jednak dowodów, a nie tylko twierdzenia, że przez wiele lat nikt nie interesował się nieruchomością.

FAQ

Podsumowanie

Posiadanie zależne, zwłaszcza wynikające z najmu, przydziału lokalu lub zgody właściciela, nie daje prawa do zasiedzenia nieruchomości. Aby zasiedzenie było możliwe, trzeba wykazać posiadanie samoistne przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy stosunek najmu lub inny tytuł lokatorski nadal istnieje, czy został skutecznie wypowiedziany oraz czy kiedykolwiek doszło do wyraźnej zmiany posiadania zależnego na samoistne. Bez takich dowodów powoływanie się na zasiedzenie po 22 latach będzie obarczone dużym ryzykiem.

Źródła

• Art. 172 § 1-2, art. 176, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 226-230, art. 336, art. 339, art. 340, art. 676, art. 691 § 1 oraz art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 11 i art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60.