Zasiedzenie gminnego pomieszczenia przez wspólnotę mieszkaniową

Czy wspólnota mogła zasiedzieć gminne pomieszczenie?

Co do zasady jest to możliwe tylko wtedy, gdy wspólnota albo jej poprzednik prawny posiadała to pomieszczenie jak właściciel, a nie tylko z niego korzystała. Wynika to z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz z definicji posiadacza samoistnego z art. 336 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji zasadniczy problem polega na tym, że gmina twierdzi, iż strony łączyła umowa użyczenia. Jeżeli rzeczywiście korzystanie odbywało się za zgodą właściciela, to wspólnota była najpewniej posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Posiadacz zależny włada rzeczą jak najemca, dzierżawca albo biorący do używania, co także wynika z art. 336 Kodeksu cywilnego.

Dlatego sama długość korzystania z pomieszczenia jako śmietnika, nawet przez kilkadziesiąt lat, nie wystarcza do zasiedzenia.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby doszło do zasiedzenia?

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat nabywa własność nawet wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

W praktyce trzeba wykazać łącznie:

• posiadanie samoistne, czyli władanie rzeczą jak właściciel – art. 336 Kodeksu cywilnego,
• nieprzerwany upływ wymaganego czasu – art. 172 Kodeksu cywilnego,
• konkretny przedmiot zasiedzenia, który da się oznaczyć,
• ciągłość posiadania także wtedy, gdy powołujecie się Państwo na poprzednika prawnego – art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dlaczego użyczenie zwykle wyklucza zasiedzenie?

Umowa użyczenia jest uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego. Przez użyczenie użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Osoba korzystająca z rzeczy na tej podstawie nie zachowuje się jak właściciel, lecz jak podmiot, który ma zgodę właściciela na korzystanie.

To ma bardzo duże znaczenie procesowe. Jeżeli gmina wypowiedziała użyczenie, to sama wskazuje, że uznawała wspólnotę za podmiot korzystający za zgodą właściciela. Taki stan zwykle przemawia przeciwko posiadaniu samoistnemu.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że zasiedzenie jest niemożliwe. Jeżeli pismo gminy jest tylko jednostronnym twierdzeniem, a żadnej umowy nigdy nie było, trzeba zbadać cały stan faktyczny: dokumenty archiwalne, sposób objęcia pomieszczenia, ponoszenie nakładów, dostęp do kluczy, wyłączność korzystania i zachowanie gminy przez lata.

Co jest najważniejsze: posiadanie samoistne czy samo korzystanie?

Najważniejsze jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Nie chodzi więc tylko o fizyczne używanie pomieszczenia, ale o sposób władania.

W sądzie znaczenie mogą mieć zwłaszcza takie okoliczności jak:

• czy wspólnota miała wyłączne klucze i decydowała o dostępie,
• czy gmina przez lata wykonywała wobec pomieszczenia uprawnienia właścicielskie,
• czy wspólnota ponosiła koszty utrzymania, remontów, zabezpieczenia i robiła to we własnym imieniu,
• czy pomieszczenie było traktowane jako część obsługująca budynek wspólnoty,
• czy istniały jakiekolwiek opłaty, zgody, protokoły, decyzje administracyjne lub pisma wskazujące na zgodę gminy.

Trzeba przy tym pamiętać, że same nakłady lub samo utrzymywanie porządku nie tworzą jeszcze posiadania samoistnego. Podobnie samo nieinteresowanie się rzeczą przez właściciela nie przesądza o zasiedzeniu.

Czy można zasiedzieć tylko pomieszczenie, a nie całą nieruchomość?

To zależy od tego, czym prawnie jest to „pomieszczenie”. W praktyce często nie da się zasiedzieć samego lokalu lub pomieszczenia jako wyodrębnionego przedmiotu prawa, jeżeli nie stanowi ono samodzielnej nieruchomości lokalowej. Zasiedzenie dotyczy co do zasady nieruchomości albo udziału we współwłasności, a nie dowolnie wydzielonej funkcjonalnie części budynku.

Jeżeli chodzi o część budynku posadowionego na gruncie gminy, trzeba zbadać, czy przedmiotem ewentualnego zasiedzenia miałby być:

• część nieruchomości gruntowej zajęta pod określony fragment budynku lub urządzenie,
• udział we własności,
• służebność, jeżeli charakter korzystania odpowiada raczej korzystaniu z cudzego gruntu lub części nieruchomości,
• czy też roszczenie o uregulowanie korzystania w drodze umowy.

Jeżeli pomieszczenie jest jedynie częścią budynku należącego do gminy, a nie samodzielnym lokalem, sama konstrukcja wniosku o zasiedzenie może być bardzo trudna albo błędna. Tę kwestię trzeba ocenić na podstawie księgi wieczystej, dokumentacji budowlanej i sposobu prawnego wyodrębnienia nieruchomości.

Jakie znaczenie ma wypowiedzenie przez gminę umowy użyczenia?

Wypowiedzenie nie „cofa” ewentualnego zasiedzenia, jeśli termin zasiedzenia upłynął wcześniej. Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa z dniem upływu terminu z art. 172 Kodeksu cywilnego, a postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny.

Jednak w Państwa sprawie wypowiedzenie ma duże znaczenie dowodowe, bo wzmacnia stanowisko gminy, że korzystanie odbywało się za jej wiedzą i zgodą, a więc nie miało charakteru samoistnego. Jeżeli termin zasiedzenia nie upłynął wcześniej albo nie da się wykazać posiadania samoistnego, samo wieloletnie używanie pomieszczenia nie wystarczy.

Jeżeli wspólnota uważa, że żadna umowa użyczenia nie została nigdy zawarta, może w odpowiedzi na pismo gminy wskazać, że brak jest podstaw do wypowiadania umowy, której nie zawarto. Nie rozwiąże to jednak problemu zasiedzenia, bo w sądzie i tak trzeba będzie wykazać przesłanki z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody warto zebrać przed podjęciem decyzji?

Przed rozmowami z gminą lub złożeniem wniosku do sądu warto zgromadzić pełny materiał dowodowy. W sprawach o zasiedzenie bardzo często wygrywają lub przegrywają szczegóły.

Wspólnota czy właściciele lokali – kto w ogóle mógł być posiadaczem?

To bardzo istotna kwestia. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie oznacza to jednak automatycznie, że to zawsze wspólnota była posiadaczem od początku korzystania z pomieszczenia.

Jeżeli korzystanie rozpoczęło się jeszcze przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, trzeba ustalić, kto był wcześniejszym posiadaczem i czy można doliczyć jego czas posiadania na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego. Bez tego może się okazać, że wspólnota sama nie posiada dostatecznie długiego okresu posiadania.

W niektórych stanach faktycznych bardziej trafne może być twierdzenie, że posiadaczami byli kolejni właściciele lokali jako współuprawnieni, a nie sama wspólnota jako odrębny podmiot. To wymaga odrębnej analizy dokumentów i historii nieruchomości.

Co zrobić praktycznie po otrzymaniu pisma z gminy?

Najbezpieczniej działać równolegle na dwóch płaszczyznach:

1. odpowiedzieć gminie na piśmie i nie potwierdzać pochopnie istnienia użyczenia, jeśli brak na to dowodów,
2. przeanalizować, czy w ogóle istnieją realne podstawy do zasiedzenia,
3. ustalić, czy bardziej racjonalne będzie negocjowanie dzierżawy, najmu lub innej formy dalszego korzystania,
4. zabezpieczyć dowody, zanim świadkowie i dokumenty staną się niedostępne.

Jeżeli po analizie okaże się, że brak dowodów na posiadanie samoistne, kierowanie sprawy o zasiedzenie może tylko utrudnić rozmowy z gminą i wygenerować koszty sądowe.

Postępowanie o zasiedzenie – o czym trzeba pamiętać?

Sprawa o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym według położenia nieruchomości zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość lub prawo, którego zasiedzenie ma dotyczyć, wskazać uczestników postępowania oraz przedstawić dowody.

Jeżeli przedmiotem sporu jest część nieruchomości lub pomieszczenie w budynku, sąd może wymagać bardzo precyzyjnego oznaczenia geodezyjnego albo uznać, że wskazany przedmiot nie może być samodzielnie zasiedziany. To jeden z częstszych problemów praktycznych.

Wniosek praktyczny

W opisanej sprawie nie da się odpowiedzialnie stwierdzić, że zasiedzenie na pewno nastąpiło. Przeciwnie, samo wypowiedzenie użyczenia i charakter korzystania z pomieszczenia jako śmietnika raczej przemawiają przeciwko posiadaniu samoistnemu.

Jeżeli jednak brak jest jakiejkolwiek rzeczywistej umowy, a wspólnota lub jej poprzednicy przez dziesięciolecia władali pomieszczeniem wyłącznie i jak właściciele, warto przeprowadzić analizę dokumentów przed podjęciem decyzji o negocjowaniu dzierżawy. Zawarcie nowej umowy może być rozsądne biznesowo, ale jednocześnie może osłabić argumentację opartą na samoistnym posiadaniu w przyszłości.

FAQ

Czy samo 50 lat korzystania z pomieszczenia oznacza zasiedzenie?

Nie. Potrzebne jest jeszcze posiadanie samoistne, czyli władanie jak właściciel, zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 336 Kodeksu cywilnego.

Czy użyczenie wyklucza zasiedzenie?

Zwykle tak, ponieważ korzystanie na podstawie użyczenia oznacza posiadanie zależne, a nie samoistne. Każdą sprawę trzeba jednak ocenić na podstawie dowodów i rzeczywistego sposobu władania rzeczą.

Czy wypowiedzenie przez gminę przerywa bieg zasiedzenia?

Nie wprost. Jeżeli termin zasiedzenia już wcześniej upłynął, własność zostałaby nabyta z mocy prawa. Wypowiedzenie jest jednak ważnym dowodem przeciwko samoistnemu charakterowi posiadania.

Czy wspólnota może doliczyć czas korzystania sprzed swojego powstania?

Być może tak, ale tylko jeśli da się wykazać następstwo posiadania zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego. To wymaga dokładnego ustalenia, kto był wcześniejszym posiadaczem.

Czy lepiej od razu składać wniosek o zasiedzenie?

Nie zawsze. Najpierw warto ustalić przedmiot zasiedzenia i zebrać dokumenty, bo przy częściach budynku najczęściej problemem jest właśnie brak możliwości prawidłowego oznaczenia prawa lub rzeczy.

Źródła

• art. 140, art. 172 § 1 i § 2, art. 176 § 1, art. 336, art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• postanowienie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r., I CSK 309/14