Zasiedzenie przez wspólnotę mieszkaniową gminnego pomieszczenia

Wypowiedziana przez gminę umowa użyczenia

Przez umowę użyczenia – zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; zwanej w skrócie K.c.) – użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Wobec powyższego istotne jest, czy na przestrzeni lat miasto interesowało się przedmiotową nieruchomością, dokonywało na nią napraw, konserwacji, usuwało zgłaszane awarie. Jeżeli mieli Państwo świadomość, że lokal nie należy do Was, a dotychczasowy właściciel jej „nie porzucił”, w toku korzystania przez Państwa z nieruchomości się nią interesował, to wówczas brak jest przesłanek do stwierdzenia zasiedzenia. Dodatkowo przeciwko możliwości zasiedzenia tej nieruchomości w trybie zasiedzenia świadczy również pismo otrzymane przez Państwa wspólnotę mieszkaniową wskazujące na zawarcie umowy użyczenia. Warto prześledzić dokumentację z lat 70-tych w celu weryfikacji, w jaki sposób lokal ten został przekazany do użytkowania. Być może sposób nabycia władztwa nad tą nieruchomością uzasadniłby możliwość zasiedzenia nieruchomości.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

W pierwszej kolejności warto, aby Państwo wiedzieli, jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Jest to niezbędne, aby przy weryfikacji ewentualnych dokumentów, informacji, notatek służbowych, ustalić, czy w realiach przedmiotowej sprawy zachodzą okoliczności warunkujące zasiedzenie nieruchomości. Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jak widać, powyższy przepis wprowadza dwie przesłanki warunkujące zasiedzenie, tj.:

1. posiadanie samoistne nieruchomości,
2. upływ czasu.

Wykazanie samoistnego posiadania nieruchomości

Odnosząc się do pierwszej przesłanki, a mianowicie posiadania samoistnego nieruchomości, wskazać należy, że muszą wystąpić dwa elementy składowe jednocześnie, czyli faktyczne władztwo na rzeczą (a więc element obiektywny samego posiadania), a także wola posiadania (element subiektywny). Odnosząc się do władztwa nad rzeczą, to posiadacz musi rzeczą władać w sensie fizycznym, np. posiadać klucze do nieruchomości. Przesłanka ta jest najprostsza do wykazania. Natomiast jeżeli chodzi o element subiektywny posiadania, to posiadacz musi mieć wolę zachowania rzeczy dla siebie np. jest jedynym spadkobiercą nieruchomości, a nie przeprowadził postępowania spadkowego. W tym miejscu warto odnieść się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 309/14, zgodnie z którym: „Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 K.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 K.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 K.c.); korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Tych cech nie można przypisać osobom, które władają nieruchomością w zakresie innego prawa.”.

Umowa, której nie było

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego, brak jest przesłanek do stwierdzenia zasiedzenia lokalu, chyba że faktycznie przez okres co najmniej 30 lat miasto nie interesowało się przedmiotowym lokalem, a wszystkie czynności, które go dotyczyły, były podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową (lub poprzednika prawnego). Natomiast na Państwa niekorzyść w tym zakresie działa pisemna informacja od miasta w przedmiocie wypowiedzenia umowy użyczenia. Jeżeli w Państwa ocenie nie byliście związani umową, to w odpowiedzi powinni Państwo wskazać, że brak jest podstaw do wypowiedzenia umowy, która nigdy nie została zawarta.